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서울시의 과도한 공공개입 논란 | 서울시, ‘정비+보존’ 재개발 추진… 난개발 우려

2030 정비기본계획 수립 추진
1개 구역 내 개발·보존 병행
난개발 불가피… 사업성 하락
보존 명분의 알박기 가능성도
보존·재생 비율 25% 넘으면
조합설립 동의율 충족 불가능

 

서울시가 전면철거가 아닌 일부 지역을 보존하는 형태의 새로운 재개발 사업방식을 도입한다. 한 구역으로 설정됐더라도 보존을 원하는 곳은 제외한 채 나머지 부분만 개발하는 형태로 소수의 의견을 반영하겠다는 취지다. 하지만 업계에서는 난개발에 따른 사업성 저하는 물론 보존을 명분 삼아 알박기하는 투기가 성행할 수 있다는 우려가 나오고 있다.


시는 지난 5일 정비·보존 방식이 혼합된 재개발 방식을 도입하고, 용도지역에 맞는 용적률 체계와 공공기여 기준 등을 담은 ‘2030 서울 주거환경정비기본계획(주택정비형 재개발사업)’ 수립에 들어간다고 밝혔다.


이번 정비기본계획의 최대 변화는 정비 방식이다. 현행 재개발사업은 구역 전체를 전면 철거한 후에 아파트 등을 건설하는 것이 일반적이다. 하지만 시는 앞으로 동일한 구역이라도 개발과 보존, 재생을 동시에 진행하는 형태로 진행될 예정이다. 그동안은 재개발구역만을 따로 설정했다면, 이번에는 한 구역에서 개발과 보존 등을 병행하겠다는 것이 핵심이다.


문제는 혼합 재개발에 따른 난개발 우려다. 동일 구역 내에 일부 구역을 보존하거나 재생사업을 추진하면 일정한 구획을 지정하기 어렵게 된다. 나홀로 아파트나 빌라, 다가구주택을 건설해야 하는 경우가 발생할 가능성이 높아지는 것이다. 이럴 경우 도로나 공원 등의 정비기반시설을 확충하기가 쉽지 않다.


또 일조권이나 사선제한 등으로 인해 고층 개발이 어려워진다는 문제도 있다. 보존·재생구역에서 일조권 등을 문제 삼게 되면 층수에 제약을 받기 때문에 사업성이 떨어질 수밖에 없다. 사실상 사업 자체가 불가능해질 수 있다는 것이다. 현행 2030 서울플랜에 따르면 3종 일반주거지역에서는 최고 35층으로 제한하고 있는데, 혼합 재개발을 추진하게 될 경우에는 이마저도 적용할 수 없게 될 것이란 전망이다.


한국주택정비사업조합협회의 엄정진 정책기획실장은 “기존 주택을 보존할 경우 일조권 침해 요소가 있기 때문에 아파트를 건설하기 위해서는 충분한 이격 거리를 확보해야 한다”며 “한정된 토지를 비효율적으로 사용하는 만큼 사업을 포기하는 사례가 발생할 수 있다”고 우려했다.


보존을 이유로 사업추진에 발목을 잡는 알박기에 대한 투기 금지방안도 검토해야 한다는 지적이다. 그동안 재개발구역에서도 일부 주민들이 사업추진에 반대하는 경우 해당 지역을 제척하는 사례가 종종 발생했다. 일반적으로 구역의 끝부분이나 모서리부분에 있는 주택이나 상가 등인 경우에 가능하다. 하지만 구역 중앙에 위치한 주택이 보존을 요구할 경우 사업성에 직접적인 피해가 발생하기 때문에 제척이 불가능하다. 결국 해당 주택 소유자의 요구를 받아들여야 하는 만큼 투기장이 될 수 있다는 것이다.


특히 추진위원회나 조합을 설립하는 동의율에도 문제가 발생할 수 있다. 현행 도시 및 주거환경정비법에서는 토지등소유자의 일정 비율 이상 동의를 받아야 추진위·조합 설립이 가능하다. 재개발사업의 경우 구역 내 주택이나 토지 등을 소유한 경우 토지등소유자가 되기 때문에 보존이나 재생을 원하는 사람이 25%를 넘으면 조합설립 자체가 불가능하게 된다. 따라서 보존·재생 주택 소유자는 토지등소유자에서 제외하는 등의 법률 개정이 선행돼야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.

심민규 기자 smk@arunews.com
 



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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