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2019.4.5. 국회 통과 도시 및 주거환경정비법 개정법 해설(1)

김조영 변호사의 해설, 판례, 동영상 강의가 함께 있는 도시정비법 해설

[Key Point]
재건축‧재개발사업의 기본법령인 「도시 및 주거환경정비법」 개정안이 2019.4.5. 국회 본회의를 통과하여 법제처에서 곧 공포할 예정입니다. 그 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 정비구역지정시 행위제한 예외 사유로 “위험건축물 보수·보강 행위” 추가

정비구역이 지정된 뒤 그 정비구역 안에서 특정한 행위를 하려고 하면 시장‧군수 등의 허가를 받아야만 하는 경우를 법에 규정하고 있다.


「도시 및 주거환경정비법」 (이하 ‘법’이라고 함) 제19조(행위제한)에는 시장‧군수 등의 허가를 받아야만 할 수 있는 행위로 “1.건축물의 건축, 2.공작물의 설치, 3.토지의 형질변경, 4.토석의 채취, 5.토지분할, 6.물건을 쌓아 놓는 행위”를 규정하고 있고, 동 시행령 제15조에는 “1.건축물의 건축 등: 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함한다)의 건축, 용도변경, 2.공작물의 설치: 인공을 가하여 제작한 시설물(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 제외한다)의 설치, 3.토지의 형질변경: 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립, 4.토석의 채취: 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 제3호에 따른다, 5.토지분할, 6.물건을 쌓아 놓는 행위 : 이동이 쉽지 아니한 물건을 1개월 이상 쌓아 놓는 행위, 7.죽목의 벌채 및 식재”를 규정하고 있다. 


위 행위제한 조문을 둔 취지는, 정비구역으로 지정되면 향후 구역 내의 건축물을 철거하거나 정비할 예정이기 때문에 구역 내의 모든 건축물들이 철거될 가능성이 있음에도 불구하고 새로운 건축물을 건축하거나 공작물 설치 등을 하는 것은 경제적으로 낭비이기 때문이다.


그런데 이 제한행위에 대한 예외가 있다. 법 제19조제2항에는 “1.재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위한 행위”의 경우에는 허가를 받지 아니하고 할 수 있도록 예외를 두고 있고, 동 시행령 제15조제3항에는 “1.농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 국토교통부령으로 정하는 간이공작물의 설치, 2.경작을 위한 토지의 형질변경, 3.정비구역의 개발에 지장을 주지 아니하고 자연경관을 손상하지 아니하는 범위에서의 토석의 채취, 4.정비구역에 존치하기로 결정된 대지에 물건을 쌓아놓는 행위, 5.관상용 죽목의 임시식재(경작지에서의 임시식재는 제외한다)”를 예외로 두고 있다.


위와 같은 예외사유를 둔 취지에 부합하는 행위로서 이번에 “2. 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우 해당 건축물에 대한 안전조치를 위한 행위”를 예외사유로 법 제19조제2항에 추가하는 개정을 하였다.
그 이유는 국민의 안전을 도모하고자 위급한 상황의 행위를 예외로 둔 것으로서, 안전조치를 하기 위하여 시장‧군수의 허가를 받으려면 시일이 소요되고 또 당연히 시급하게 하여야 할 행위이기 때문에 추가하게 된 것이며, 재건축‧재개발사업에 지장이 발생하는 것은 아니라고 판단된다.


이 개정내용은 2019.4. 법제처가 법을 공포하면 바로 시행된다.

 

2. 정비구역 직권 해제 사유 추가

법 제21조에는 정비구역등의 직권해제 사유를 규정하고 있다. 주민들의 해제요청이 없더라도 정비구역 지정권자가 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 직권으로 정비구역해제를 할 수 있는 경우이다.


직권으로 해제 할 수 있는 사유로 “1.정비사업의 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우, 2.정비구역등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우, 3.토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역등(추진위원회가 구성되지 아니한 구역으로 한정한다)의 해제를 요청하는 경우, 4.제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행 중인 주거환경개선사업의 정비구역이 지정·고시된 날부터 10년 이상 경과하고, 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토지등소유자의 3분의 2 이상이 정비구역의 해제에 동의하는 경우”를 규정하고 있고, 구체적인 기준은 시‧도조례로 정하도록 하고 있다.


그런데 이번 개정법에는 위 4호의 요건중 “3분의 2이상”을 “과반수”로 개정하여 요건을 완화하였는데, 이는 주거환경개선사업의 경우에만 해당된다.


아울러 다음의 2가지 경우를 더 추가하였다. “5. 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정한다). 6. 추진위원회가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정한다)”


먼저 “5호”를 살펴보면, 추진위원회 구성 또는 조합설립에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에 해당하는 소유자들이 정비구역해제를 요청할 상황이 되면, 어차피 조합설립(토지등소유자 3/4 이상 동의 요건)이나, 사업시행계획 동의 (조합원 과반수 또는 2/3 이상 동의 요건)를 받을 수가 없어 더 이상 사업진행이 불가능하다고 판단되기 때문에 이 조항을 삽입하게 된 것으로 해석된다. 


그리고 “6호”의 경우도 토지등소유자 과반수가 정비구역해제를 신청할 상황이면 어차피 위와 같이 조합설립이나 사업시행계획 동의를 받을 수가 없기 때문이다.


다만 위 5호, 6호 모두 사업시행계획인가를 신청한 경우에는 해제요청을 할 수 없도록 제한을 두어 사업진행의 안전성은 보장하고 있다.


그리고 “제21조의2(도시재생선도지역 지정 요청) 제20조 또는 제21조에 따라 정비구역등이 해제된 경우 정비구역의 지정권자는 해제된 정비구역등을 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 도시재생선도지역으로 지정하도록 국토교통부장관에게 요청할 수 있다.”라는 조항을 신설하여 위와 같은 사유로 정비구역이 해제가 된 경우에도 도시재생은 계속 할 수 있는 여지를 남겨 두었다.


그러나 정비구역을 지정하게 된 이유가 해당 구역 내의 건축물이 노후화되어 더 이상 정비를 하지 않으면 안 될 정도이기 때문에 정비구역지정을 하였던 것이고, 해당 구역의 토지등소유자들이 정비구역지정을 해제해 달라고 하는 경우는 주로 부동산경기가 하락되어 수익이 별로 나지 않을 것 같으니까 해제를 해 달라는 경우가 많은데, 토지등소유자들이 원한다고 하여 정비구역지정을 해제하면 도시계획측면에서 타당하지 않으며, 또한 추후 부동산경기가 회복될 경우에는 해제를 요청했던 사람이 다시 정비구역지정을 빨리 해 달라고 요청을 하는 등 악순환이 반복되기 때문에, 과연 이런 사유로 정비구역지정해제를 하는 것이 타당한지 여부에 관하여는 본 변호사는 부정적인 견해를 가지고 있다.


오히려 정비구역지정은 그대로 두고, 일시적으로 행위제한 행위를 일정기간 허용해 주는 정도로만 완화하는 것이 도시계획적인 측면에서나. 또 주택공급의 측면에서 더 타당하지 않나 하는 견해이다.

 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토
 



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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