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정비사업 진행절차(7)-조합원 분양신청

김조영 변호사의 해설, 판례, 동영상 강의가 함께 있는 도시정비법 해설

[Key Point] 사업시행계획인가를 받게 되면 사업시행계획인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 조합원들을 대상으로 하여 분양신청을 받게 됩니다.


이때 분양신청은 어떻게 하는 것인지를 알아보도록 하겠습니다.

 

8. 조합원 분양신청 
가. 분양신청시기=
사업시행계획인가를 받게 되면 사업시행계획인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 30일 이상 60일 이내의 기간(1회에 한하여 20일 이내로 연장가능)을 조합에서 정해서 조합원들을 대상으로 하여 분양신청을 받게 됩니다. 이 조합원분양신청은 자신이 분양받기를 원하는 면적유형을 신청하는 것으로서 통상적으로 사업시행계획에 따라 건축하는 신축건축물에 따라 예를 들면 ‘1순위 60㎡형, 2순위 75㎡형, 3순위 110㎡형’ 등으로 신청을 하게 됩니다.


나. 조합원들에게 좋은 층수, 면적유형을 분양할 수 있을까?=재건축·재개발사업을 하여 아래와 조감도와 같이 아파트를 신축한다고 가정해 보겠습니다.

 

 

위 조감도를 볼 때에 아래쪽을 남쪽이라고 할 경우에, 각 세대가 서향이나 북향도 있습니다, 그래서 ‘조합원들이 지금까지 고생해 왔는데, 북향이나 저층, 고층, 사이드 호수 등은 제외하고 배정하는 것이 어떨까?’라고 생각할 수가 있습니다, 가능할까요? 총회결의를 거치면 당연히 가능합니다. 단, 지분제 사업의 경우에는 시공자와의 공사계약에 따라야 하고 이를 변경하려면 시공자의 동의가 있어서 하겠지요. 


아래 그림이 좋지 않은 향과 저층을 배제하고 조합원들에게 분양하기로 결정한 관리처분계획상의 그림입니다.

 


위 그림상 주황색과 파란색부분의 세대가 조합원들에게 분양하는 호수이며, 각 층별로 가격이 약간씩 달리 책정되어 있습니다. 위와 같이 조합원들에게 안 좋은 호수를 배정하지 않는 것으로 결정할 수가 있으나, 무엇이 문제일까요? 일반분양하는 호수가 안 좋은 호수만 분양을 하기 때문에, 당연히 일반분양가가 낮게 책정될 것이고, 그렇게 되면 일반분양 수입이 적어 질 수 밖에 없어 조합원들이 부담하는 분담금이 약간 증가하게 됩니다. 그리고 신축아파트의 시세는 일반분양가에 의하여 좌우되기 때문에 조합원 분양분 아파트의 시세도 일반분양가에 따라 약간 저평가될 수가 있습니다. 결국 조합원들은 이러한 부담을 수용할 각오로 위와 같은 결정을 하여야 합니다.


다. 조합원분양가를 낮추고 일반분양가를 높이자는 주장=일부 조합의 경우에는 또 무조건 조합원분양가를 낮추고 일반분양가를 높이자고 주장하는 조합원들도 있습니다. 당연히 조합집행부도 그렇게 하여 조합원들의 부담을 줄이고 싶겠지요.


하지만 일반분양가는 심사를 받도록 되어 있는 경우 조합에서 마음대로 올릴 수도 없을뿐더러, 일반분양가가 자율화되어 있다고 하더라도 일반분양가를 터무니없이 높일 경우에는 미분양이 발생할 것이고, 미분양이 발생하면 미분양아파트라는 인식이 생겨 조합원분양 아파트의 시세도 하락할 것이기 때문에 오히려 더 손해를 볼 수도 있습니다. 따라서 이러한 주장은 분양계약을 체결한 뒤에 입주를 하지 않고 매도해 버리려는 일부 조합원들의 생각일 수 있으니, 조심하여 접근하셔야 합니다.


라. 분양신청안내문, 분양신청서 작성요령=조합에서 분양신청기간을 정하면 통상적으로 분양신청안내책자와 분양신청서를 보냅니다.


여기에 함께 보내온 분양신청서에 기재를 하여 분양신청을 하게 되는데, 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 시행규칙 별지 제24호 서식인 분양신청서 양식을 보면 주택규모가 사업시행계획상 면적대가 여러 가지가 있는데, 1가지만 기재할 수 있는 것처럼 되어 있습니다. 그리고 제2면에 가더라도 여러 가지 유형을 기재하라는 설명도 없습니다. 이렇게 되면 경쟁이 치열하여 신청한 면적형대에서 탈락되면 그 다음에는 어느 면적형대에 배정이 되는 것일까요? 해결방법이 없습니다. 그래서 실무상으로 아래와 같이 1순위부터 몇 개 순위까지 신청할 수 있도록 신청서를 작성하고 있습니다.

 


마. 체크 사항=분양신청기간내에 분양신청을 하지 않으면 분양신청기간 종료일 다음 날에 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 됩니다. 따라서 분양신청을 할지 말지를 잘 판단하여 신중하게 선택을 하셔야 합니다.
이 현금청산은 조합과 현금청산자 간에 청산금액에 관하여 협의를 하다가 협의가 되지 않으면 강제적인 매수절차로 들어가는데, 재건축조합의 경우에는 매도청구소송(실질적으로는 현금청산소송인데 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차이행청구소송을 제기하게 되어 법률상 명칭을 매도청구소송이라고 칭하게 됨)을 법원에 제기하게 되고, 재개발사업, 주거환경개선사업의 경우에는 토지수용절차를 진행하여 감정평가금액을 받고 해당 부동산의 소유권을 조합이나 시행자에게 이전해 주게 됩니다. 만약에 분양미신청자가 많으면 결국 부동산경기가 좋지 않다는 것인데, 이렇게 되면 일반분양신청도 많지 않을 가능성이 많습니다, 그러면 현금청산금 지급에 따른 금융비용 증가가 되어 수익성이 악화되게 됩니다. 따라서 조합원분양신청률을 높일 수 있도록 설계디자인, 마감재, 분양신청 시점 조정 등최대한 노력을 하여야만 하겠습니다.
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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