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도시정비사업 회계와 세무(78)

세무법인 청솔 EASY 회계

1. 정비사업관련 배당소득의 종류
1) 조합원 이사비의 무상지급액=
정비사업조합의 조합원이 해당 조합으로부터 지원받는 상환의무 없는 이사비용 상당액(해당 금액이 정비사업조합이 부담하는 정비사업비에 포함되어 있는 경우로서 해당금액이 일반 분양분과 조합원분양분으로 배분되는 경우에는 일반분양분에 배분된 금액)은 「소득세법」 제17조의 배당소득에 해당된다(소득-579. 2010.05.18.) 실무적으로 시공사와 조합간의 공사도급계약 시 조합원 이사비용을 시공사가 부담하고 당해가액을 공사단가에 반영하여 회수한다. 공사원가에 반영된 이사비용 중 일반분양배분액은 수익사업과 관련된 것으로 당해 가액의 조합원 배분액은 배당소득(소득세법 제17조 제1항 제1호)에 해당되는 것이다.


2) 일반분양 이익의 조합원 건설비 충당액=통상 정비사업의 경우, 조합원 개개인으로부터 토지나 주택을 출자 받아 조합원에게 1-2세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 추가로 건축하여 일반분양한 후 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 정비사업을 시행한다. 이 경우 일반분양으로 얻은 소득이 조합원들이 부담해야 할 건축비에 충당된 이상 그 소득은 모두 조합원들에게 귀속된 다음 조합원들에게 배분된 것으로 볼 수 있다.


정비사업은 1:1 재건축의 경우를 제외하고 체비지인 일반 분양분을 매각하여 당해 수익으로 정비사업비를 일정부분 충당한다. 이는 도시개발법상 환지방식과 대단히 유사한 것으로 수익사업에서 발생한 이익을 조합원에게 분양가액 차별이라는 방식으로 이전하는 효과가 있는 것이다. 


3) 해산에 의한 잔여재산 분배액=청산 종결 후 조합의 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 배분한다. 이 경우 배분하는 재원이 수익사업관련 이익인 경우 조합원에 대한 의제 배당(소득세법 제17조 제2항)이 발생한다.


실무적으로 완성시점에 조합원완성건물과 출자금의 대체 분개를 완성시점까지 발생한 현물출자금과 현금출자금은 0이 된다. 따라서 해산에 의한 청산 종결 후 지급시점에 존재하는 조합원 출자금은 ①사업비 및 운영비 부족으로 조합원에게 부과한 정비사업비와 ②조합원불입청산금의 연체료(조합원 불입청산금을 조합의 수익으로 보지 않는 경우로 한정)이 있을 수 있다. 따라서 해산에 의한 잔여재산 분배로 인한 의제배당액은 [잔여재산 분배액-(①+②)]으로 볼 수 있다.


만약 조합원 불입청산금을 조합의 수익으로 보는 경우 조합원불입청산금의 연체료는 출자금이 아닌 수익사업의 부수수익에 해당되어 현금출자금으로 볼 수 없다. 이 경우 해산에 의한 잔여재산 분배로 인한 의제배당액은 [잔여재산 분배액 - ①]으로 볼 수 있다.

 

2. 배당기준 출가금의 확정=정비사업조합의 출자금은 현물출자금과 현금출자금으로 구성된다.


1) 현물출자금=도시정비법 제48조제5항에서는 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날은 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)을 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」 에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평가하여 산정하도록 하고 있다.


2) 현금출자금=조합원이 조합에 불입하는 현금은 ‘정비사업비 등 부과금과 그 연체료’, ‘불입청산금 및 그 연체료’가 있다.
 

구판서 회계사 / 세무법인 청솔



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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