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경계침범과 시효취득(1)

김영진의 부동산 ISSUE

이웃 토지의 경계를 침범하여 건물을 건축하고 담을 쌓았다. 20년이 지나도록 경계를 침범 당한 쪽에서 아무런 조치를 취하지 않았다. 


침범자가 시효취득을 주장한다. 20년 동안 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해 왔으니, 이제 침범부분 토지는 내 것이 되었다. 민법의 점유 취득시효 규정에 따라 하는 주장이다.


소송에서 침범자, 즉 20년 동안 점유한 사람의 주장이 받아들여질 가능성이 상당히 높다. 침범 당한 사람, 즉 소유자는 점유자가 처음부터 점유할 권능이 없다는 사실을 알고 점유하였다는 사실을 입증해야 한다.


점유자가 침범 부분 토지를 자기 소유라고 생각하여 점유하는 것, 자신에게 점유할 정당한 권원이 있다고 생각하여 점유하는 것을 자주점유라고 하고, 자신이 점유할 권원이 없다고 생각하면서 점유하는 것을 타주점유라고 한다.


민법은 점유자가 자주점유를 하는 것으로 추정하므로, 시효취득 요건을 갖추지 못하였다고 주장하는 쪽이 타주점유를 입증하여야 한다. 


이런 민법의 규정으로 인해 침범자인 점유자가 유리하고 소유자는 불리한 상황에서 재판이 시작된다.


애초에 이웃 토지 경계를 침범하여 자신 토지 위에 건물을 건축하여 건물을 소유하던 침범자가 토지와 건물을 제3자에게 매각하였다. 


매수인은 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수·취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유를 한다. 


이때 원칙적으로 매수인은 침범부분에 대해서도 자주점유, 즉 소유의 의사에 기하여 점유를 하는 것이라고 보아야 한다. 이것이 기본적인 법리다.


침범자이든, 매수인이든 자기 토지보다 경계 침범 면적이 더 넓은 경우에도 침범부분을 소유의 의사로 점유한 것으로 보아야 하는가. 


공부상 내 땅이 100㎡인데 실제로 내 대지는 200㎡라면, 내가 인접 토지 100㎡를 침범하고 있다는 사실을 알고 있다고 보아야 한다. 


이때도 ‘소유의 의사’로 침범 부분을 점유하고 있다고 한다면 경계 침범을 정당화해 주는 것이 된다. 법질서에 어긋나는 행동을 법이 용인하는 꼴이 된다. 침범당한 소유자로서는 도저히 받아들일 수 없는 결과가 된다.


그래서 판례는 다음과 같은 기준으로 자주점유가 추정되지 않는다고 본다. 


부동산을 매수하려는 사람은 통상 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결한다. 


매매대상 대지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하다. 


그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다.
 

김영진 변호사 / 법무법인 우면



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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