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어떤 징후가 나타나면 정비사업을 시작했다고 볼 수 있나

김조영 변호사의 해설, 판례, 동영상 강의가 함께 있는 도시정비법 해설

[Key Point] 고 여사는 재건축·재개발에 투자하여 재산을 늘리려는 생각으로 생애 첫 집을 사면서 25년이나 된 낡은 아파트를 사서 지금까지 고생을 해 왔습니다. 아, 그런데 그렇게 기다리고 기다리던 재건축을 우리 동네도 시작을 하려는가 봅니다.

 

1. 재건축(재개발)의 움직임
일반적으로 오래된 주택(아파트, 단독주택, 연립주택 등)에 살다보면 주민들 사이에서 어느 시기에서부터인가 ‘우리도 재건축(재개발) 합시다!’라는 말들이 나오기 시작하게 됩니다.


그리고 재건축(재개발)을 한다고 하면서 몇 명 또는 수십 명의 사람들이 주축이 되어, 


● 관할관청이 정비기본계획, 정비계획수립 및 정비구역지정을 위한 준비(공람, 의견청취)를 시작하고,․ 만약에 관할관청이 위 준비를 하지 않으면 주민들이 해 달라고 요청을 하며,
● 살고 있는 공동주택에 대한 안전진단을 실시하거나(주택재건축사업에 대하여만 안전진단을 함),
● 정비계획 수립 및 정비구역이 지정되었다고 하면서 구역지정에 대한 설명을 하고,
● 정비사업조합설립 추진위원회를 결성하기 위한 준비모임을 개최하고,
● 추진위원회를 설립하기 위한 추진위원회 구성동의서를 거두러 다니며,
● 조금 있으니까 정비사업조합설립 추진위원회 구성승인을 받고,
● 추진위원장이라고 하면서 주민들에게 안내문을 보내고,
● 추진위원회 사무실도 차리고 현판식을 하고,
● 더 나아가 정비사업전문관리업자(정비업체), 설계자를 선정하고
● 그런 뒤에 조합창립총회를 준비하거나 개최


를 하고 있습니다.


이것이 바로 재건축(재개발)을 시작하는 움직임이며, 이러한 움직임이 나타나면 바로 ‘재건축(재개발)을 드디어 시작했구나!’라고 말할 수 있는 단계에 온 것입니다.


2. 재건축·재개발이 뭣이여?
재건축(재개발)이라고 함은 일반적으로 오래되고 낡은 주택(상가)를 허물고 새로 짓는 것을 의미합니다. 즉, 주택이나 상가 등 건물이 오래되어 무너질 지경에 이르면 그 건물을 허물고 새로 건물을 짓는 것을 의미하는  것입니다.


재건축과 재개발의 차이점이 무엇인지 궁금할 것이나 구체적인 차이점을 설명하자면 복잡하기 때문에 나중에 자세하게 설명 드리기로 하고, 우선 아파트나 연립주택과 같은 공동주택을 새로 짓는 것은 재건축, 단독주택을 새로 짓는 것은 재개발이라고 생각하고 지나가기로 하겠습니다.


이와 같이 지은 지 오래된 건물을 헐고 새로 짓는 것이 재건축(재개발)을 하게 되는 시초인데, 우리나라에서는 오래된 건물을 헐고 새로 짓는다는 의미에서 더 나아가, 기존 건물을 허물고 새로운 건물을 신축함으로 인하여 발생하는 경제적인 이익 때문에 재건축(재개발)이라는 용어가 일종의 부동산 재테크 방법으로 이용되면서 한 때 부동산가격상승의 주요인이 되는 부작용도 있었습니다.


즉, 허물고 당장 새로 지어야 할 정도로 건물이 낡지는 않았지만, 허물고 새로 지음으로서 돈을 벌수가 있기 때문에 재건축(재개발)을 하려고 하는 경우도 있었고, 실제로 재건축이나 재개발을 추진하게 되면 해당 아파트 단지나 단독주택단지의 부동산가격이 상당히 상승한 경우가 많이 있었습니다.


♣ 고 여사의 궁금한 점
그런데, 그동안 고 여사가 “우리 단지는 언제 재건축을 하는가?”라고 노심초사 기다리면서, 주위 재건축(재개발)조합의 사업추진절차를 살펴본 결과 다음과 같은 궁금한 점이 생겼다.


①재건축/재개발은 사업시작단계부터 입주까지 왜 이렇게 오래 걸리는 것일까? 


②아파트나 연립주택, 단독주택의 수명이 보통 40년 정도는 되는 것으로 아는데, 지은 지 25년 정도밖에 되지 않아 현재 건물이 무너질 정도는 아닌데 왜 재건축(재개발)을 하자고 들 난리를 피우는 것일까? 


③재건축의 경우에는 같은 시기에 건축된 아파트 또는 연립주택단지이기 때문에 주택단지 내 건물들이 다 같이 낡아있는 상태이다. 하지만 재개발구역내에는 오래된 건물도 있지만 건축된 지 몇 년이 안 된 새 건물도 있던데 왜 재개발을 하자고 하면서 새 건물도 부수려고 하는 것일까?


④재건축(재개발)을 ‘잘해보자’고 말을 하면서 왜 조합집행부와 이에 반대하는 사람들 간에 서로 비방하고 극단적으로 싸우는 것일까?


⑤조합장이나 조합 임원들이 무슨 큰 잘못을 하였기에 해임을 당하는 등 조합집행부 교체가 자주 일어나는 것일까? 심지어는 ‘재건축(재개발)사업이 종료될 때까지 조합장이 3번은 바뀌어야 된다.’는 풍문이 왜 들리고 있는 것일까?


⑥재건축이나 재개발이나 왜 그렇게 법원에 소송을 많이 제기하고, 서로 간에 고소·고발을 하는 등 법적인 분쟁이 많은 것인가?


⑦그리고 마지막으로 재건축(재개발)을 하면 진짜 나에게 이익이 되는 것일까? 혹시 조합집행부나 건설업자의 감언이설에 속는 것은 아닐까?


이 모든 것이 우리의 고 여사에게는 쉽게 이해가 가지 않는 의문일 수밖에 없었다. 그래서 고 여사는 이러한 모든 점들에 대하여 앞으로 관심을 가지고 살펴보기로 하였다.
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토