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정비구역등의 직권해제 및 해제 절차

김조영 변호사의 동영상 강의와 함께하는 꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식

1. 정비구역 직권해제의 의미
◯ 힘들게 지정한 정비구역을 정비구역지정권자가 직권으로 해제하는 경우가 있음.


◯ 지난 호에 게재한 것은 일정한 사유가 발생한 경우에 의무적으로 정비구역지정을 해제하는 경우.


이번 호의 경우에는 정비구역지정권자가 판단할 때에 해제하여야겠다고 판단이 될 경우에 임의적으로 해제할 수 있도록 한 조항임.

 

2. 정비구역 직권해제권자
◯ 정비구역 지정권자가 해제 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외) (법 제21조).

 

3. 정비구역 직권해제 사유
◯ 다음 사유중 어느 하나에 해당하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 해제할 수 있음. 단 제1호 및 제2호에 따른 구체적인 기준등에 필요한 사항은 시·도조례로 정함(법 제21조)


1. 정비사업의 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우
☞[해설] 서울시 조례의 경우에는 “추정비례율(표준값을 말한다)이 80퍼센트 미만인 경우로서 의견을 조사결과 사업찬성자가 100분의 50 미만인 경우”를 말한다(조례 제14조).


2. 정비구역등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우
☞[해설] 서울시 조례 제14조제③항에는 위 내용에 대한 세부적인 기준을 자세하게 규정하고 있는데, 그 분량이 많아 생략하니 조례를 꼭 참조하시기 바람.


3. 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역등(추진위원회가 구성되지 아니한 구역으로 한정한다)의 해제를 요청하는 경우
☞[해설] 추진위원회 구성 승인을 받은 상태에서는 토지등소유자 100분의 30 이상이 해제를 요청한다고 하더라도 그 요건만으로는 해제할 수가 없다. 다만 1호, 2호등의 사유를 고려하여 해제할 수는 있다.


4. 제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행 중인 주거환경개선사업의 정비구역이 지정·고시된 날부터 10년 이상 경과하고, 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토지등소유자의 과반수가 정비구역의 해제에 동의하는 경우<개정 2019.4.23., 개정 전 ‘3분의 2 이상이’, 시행 2019.10.24.>
☞[해설] ‘제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행중인 주거환경개선사업’이란 ‘사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법’으로 시행하는 주거환경개선사업을 말한다. 주거환경정비구역으로 지정·고시 된 뒤 10년이상 경과되도록 사업이 진행되지 않고 있고 또 추진상황이 지정옥적을 달성할 수 없다고 생각될 경우에는 차라리 해제하는 것이 낫다는 생각하에 정비구역해제요건을 완화하여 해제가 수월해 지도록 하였다. 기존 법의 ‘3분의 2 이상 동의’는 사실상 쉽지 않은 해제동의율이었다고 판단한 것으로 보인다.


5. 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정한다) <개정 2019.4.23., 신설, 시행 2019.10.24.>


6. 추진위원회가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정한다)<개정 2019.4.23., 신설, 시행 2019.10.24.>
☞[해설] 5호, 6호 : 사업시행계획인가신청을 하지 않은 경우로 제한을 가한 것은 사업의 안정성을 위하여 바람직한 것으로 판단되며. 5호와 6호의 차이점은 5호는 ‘추진위원회 구성 또는 조합설립에 동의’한 토지등소유자이고, 6호는 동의하지 않은 토지등소유자를 포함한 전체 토지등소유자를 말하는 것이다. 예를 들어 시·도 조례로 ‘2분의 1이상’으로 정하고 1,000명의 토지등소유자중에서 501명이 동의하여 추진위원회를 구성하였다고 가정할 경우에, 추진위구성에 동의한 501명중 1/2이상인 251명 이상이 정비구역해제를 요청하면 5호에 의하여 해제요청이 가능하고, 만약에 추진위구성에 동의한 토지등소유자중에서 200명만 해제요청에 동의한다면 5호의 2분의 1에 미달되기 때문에 추진위구성에 동의하지 않은 토지등소유자중에서 301명이 더 동의하여 총 501명이 해제요청에 동의하면 6호에 의하여 해제요청이 가능한 것이다. 5호에 의할 경우 1,000명중 251명만 해제요청을 해도 정비구역이 해제되기 때문에 토지등소유자 1/4이상의 의사에 의하여 정비구역지정이 해제되는 상황이 발생하나. 어차피 1/4이상이 정비구역지정해제를 요청한다면 조합설립동의율인 4/3을 충족할 수가 없어 조합설립이 불가능하여 사업진행이 더 이상 곤란하다는 점을 반영한 것이라고 판단된다.

 

4. 정비구역 해제 절차
◯ 지난 호의 의무해제와 이번 호의 직권해제 모두 다음의 절차에 따라 정비구역을 해제하게 됨.


◯ 먼저 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 함. 단 재정비촉진지구에서는 도시재정비심의위원회의 심의를 거치면 됨.


◯ 다만 “1. 정비구역등의 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)가 100분의 30 이상의 동의로 제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간이 도래하기 전까지 연장을 요청하는 경우, 2. 정비사업의 추진 상황으로 보아 주거환경의 계획적 정비 등을 위하여 정비구역등의 존치가 필요하다고 인정하는 경우”에는 그 기한을 2년의 범위내에서 연장하여 정비구역을 해제하지 아니할 수가 있음.


◯ 해제하기로 결정한 경우나, 위 2년의 범위내에서 연장하여 해제하지 않기로 결정한 경우나 모두 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토교통부장관에게 통보하여야 하며, 관계서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 함.
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토