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특별기고 | 한남3구역 시공자 입찰절차를 중단시키려는 국토부, 서울시의 조치가 타당한가?

김조영 변호사의 동영상 강의와 함께하는 꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식

 

1. 국토부, 서울시의 조치내용

국토교통부와 서울특별시는 2019.11.26. 한남3 재개발사업에 대한 현장점검 결과 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함)등 현행 법령 위반 소지가 있는 20여건을 적발하고 수사의뢰, 시정조치 등 엄중한 조치를 하겠다고 밝혔다.

 

그리고 국토교통부는 서울특별시에 ‘합동점검결과’를 첨부한 공문을 하달하면서 수사의뢰등 필요한 조치가 조속히 이루어 지도록 협조요청을 함과 아울러, 현재 진행중인 정비사업 입찰은 주택정비제도와 사업의 적법성, 공정성 등을 훼손하여 입찰무효가 될 수 있으므로, 관할구청 등을 통해 입찰중단, 재입찰 등의 시종조치가 차질없이 이루어 지도록 협조해 달라는 요청을 하였다.

 

이에 서울특별시는 관할구청인 용산구청에 이러한 내용을 또 하달하였다.

 

2. 한남3 시공자 입찰지침 내용

국토부 등의 합동점검결과에 대한 평가를 하기 전에 먼저 알아 두어야 할 것은 한남3 입찰지침을 살펴보면, 총 공사금액을 1조 8,880여억원, 3.3㎡당 공사금액을 595만원으로 특정하여 조합이 지정하고, 이 공사금액으로 공사를 하면서 최대한 시공자가 제안할 내용을 제안하라는 식의 입찰이라는 점이다.

 

3. 합동점검결과 위법사항이라고 지적한 내용 및 타당성 여부

국토교통부와 서울특별시가 합동점검한 결과 위법사항이라고 지적한 내용을 보고, 이 조치에 대한 평가를 해 보면 아래와 같다.

 

가. 재산상 이익 제공 (도시정비법 제132조 위반 소지)

재산상 이익 제공을 금지한 도시정비법 제132조를 위반하였다고 발표한 항목은 ①사업비 무이자 지원, ②이주비 금융비용 무이자 지원(최저이주비 보장), ③특별품목 보상제, ④분양가 보장, ⑤분담금 유예, ⑥금융비용 지원, ⑦컨시어즈 특화등, ⑧임대후 분양, ⑨단지내 공유경제 지원, ⑩혁신설계안 기반시설비 무상제공, ⑪특별제공품목, ⑫이주시 선지급(마이너스 옵션), ⑬역신설 타당성 조사, ⑭임대후 분양, ⑮임대주택 제도 등이다.

 

【평가】

그런데 위 도시정비법 제132조는 “조합임원 등의 선임·선정시 행위 제한”에 관한 내용으로서, “누구든지 추진위원, 조합임원의 선임 또는 제29조에 따른 계약 체결과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위 등”을 하여서는 아니된다는 조문으로서, 임원선임이나 시공자등 계약체결과 관련하여 투표권을 가진 조합원들을 상대로 금품을 제공하는 등의 부정행위를 하는 것을 막는 조문이다.

 

따라서 시공자가 사업참여제안을 하면서 위 ①번부터 ⑮번까지의 내용을 제안한 것은 공사를 함에 있어 공사대금으로 1조 8,800여억원을 받는 대가로 위 제안내용을 해 주겠다는 계약조건을 제안한 것이지, 계약체결을 함에 있어 금품제공등 부정행위를 하여 도시정비법 제132조를 위반한 것이라고 볼 수 없다.

 

즉, 도시정비법 제132조 위반사항으로서 ①번부터 ⑮번까지의 내용을 적용한 것은 도시정비법 제132조를 잘못해석한 것이다.

 

그리고 위 조항은 ‘계약체결과 관련하여’라고 기재되어 있는데, 국토교통부의 기준인 ‘정비사업 계약업무 처리기준’을 해석함에 있어 계약체결과정에서 적용되는 것이지 선정절차에 적용될 수 있는 것이 아니라고 유사사례의 재판에서 서울중앙지방법원이 판결을 한 적도 있다.

 

나. 시공외 제안사항 (정비사업 계약업무 처리기준 제30조 및 형법 제315조 위반소지)

그리고 두 번째로 국토교통부 「정비사업 계약업무 처리기준」 제30조와 형법 제315조를 위반한 소지가 있다고 발표한 항목은 ①특별품목 보상제, ②컨시어즈 특화 등, ③임대후 분양, ④단지내 공유경제 지원, ⑤역신설 타당성 조사, ⑥특별 제공품목, ⑦이주시 선지급(마이너스 옵션), ⑧임대주택 제로 등이다.

 

【평가】

그런데 「정비사업 계약업무 처리기준」 제30조에는 “제30조(건설업자등의 금품 등 제공 금지 등) ① 건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니 된다. ② 제1항에도 불구하고 건설업자등은 금융기관의 이주비 대출에 대한 이자를 사업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수 있다. ③ 제1항에도 불구하고 건설업자등은 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 추가 이주비(종전 토지 또는 건축물을 담보로 한 금융기관의 이주비 대출 이외의 이주비를 말한다)를 사업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수 있다(재건축사업은 제외한다).”라고 규정되어 있다.

 

그리고 형법 제315조는 “제315조(경매, 입찰의 방해) 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.”라는 조항이다.

 

공사조건을 제안함에 있어서 위와같이 제안한 것이 과연 시공과 관련없는 사항인지 여부에 대하여는 의문이며, 이러한 사업제안이 입찰의 공정을 해하는 행위라고 할 수도 없다.

 

자유경쟁시대에 있어서 공사대금을 받는 시공자가 조합원들에게 이익이 되는 제안을 하는 것이 시공과 관련이 없는 사항이라고 할 수가 없기 때문이다.

 

다. 과장·허위광고(표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 및 형법 제315조 위반소지)

그리고 광고와 관련하여 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」 제3조(부당한 표시·공고행위의 금지)에는 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 ‘1. 거짓·과장의 표시·광고, 2. 기만적인 표시·광고, 3. 부당하게 비교하는 표시·광고, 4. 비방적인 표시·광고’를 하지 못하도록 규정되어 있다.

 

그래서 위 법률을 위반한 행위로서 ①분양가 보장, ②임대후 분양, ③임대주택 제로 등을 위반행위로 판단하였다.

 

【평가】

그런데 ①‘분양가 보장’과 관련하여서는 분양가 상한제 미적용시 7,200만원의 일반분양가를 보장하고, 만약에 위 금액으로 분양하였는데 미분양시에는 최초분양가 또는 7,200만원중 높은 금액을 기준으로 하여 시공자가 공사비 대신 대물변제하겠다는 내용이어서 거짓공고라고 할 수가 없으며, ②‘임대후 분양’은 ‘한남 더힐’처럼 일단 임대를 하였다가 분양을 하겠다는 내용이고, ③‘임대주택 제로’도 임대주택을 짓지 않겠다는 것이 아니라 시공자 자회사에서 공공임대아파트를 매입하겠다는 것이어서 위 법률을 위반하였다고 볼 수가 없을 것 같다.

 

4. 결론

이번 한남3에 대한 국토부와 서울시가 이렇게 단순논리로 판단한 위반행위가 추후 법정다툼까지 갈 때에 위반행위로 인정될 수 있을지 의문이다.

 

그런데 일단 한남3 조합원들은 국토부와 서울시의 이러한 조치로 인하여 매우 혼란스러울 수 밖에 없어, 국토부와 서울시의 이번 조치가 주택공급 및 입찰과정을 더 힘들고 혼란스럽게 하였다는 비판을 면할 수는 없을 것으로 판단된다.

 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토