2019.11.28 (목)

  • 구름조금동두천 2.5℃
  • 흐림강릉 3.4℃
  • 맑음서울 3.7℃
  • 연무대전 4.1℃
  • 흐림대구 6.4℃
  • 울산 8.0℃
  • 구름많음광주 5.4℃
  • 흐림부산 9.6℃
  • 맑음고창 4.3℃
  • 구름많음제주 10.9℃
  • 구름조금강화 1.5℃
  • 구름조금보은 1.6℃
  • 맑음금산 2.4℃
  • 구름많음강진군 6.8℃
  • 흐림경주시 8.3℃
  • 구름많음거제 10.8℃
기상청 제공

세입자 겸 조합원의 이사비 지급 여부

김래현의 정비사업 콘서트

1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법 제65조제1항은 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 대하여 도시정비법에 법에 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하도록 하며 토지보상법 제78조 제5항, 토지보상법 시행규칙 제55조제2항은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 공익사업시행지구 밖으로 이사를 하는 경우 이사비를 보상하도록 하고 있다.

 

즉 이사비 보상대상자에 해당하려면 ①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업 시행으로 인하여 이주하게 되는 사람(대법원 2010.11.11. 선고 2010두5332 판결)에 해당하는 한편 ②적어도 사업인정고시일, 즉 사업시행인가 고시일 이전부터는 정비구역 내에 거주해야 한다(서울고등법원 2016.8.18. 2015누72759판결).

 

그런데 청구인은 사업시행인가 고시일에 조합원의 지위를 유지하며 정비구역 내 본인 소유 물건에 거주하고 있었으므로 이를 근거로 이사비를 청구할 수 있는 자격이 인정되는지 문제된다고 할 것이다.

 

2. 관련 판례=대법원 2006두2435 판결은 “이사비는 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 격게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적 차원에서 지급하는 금원의 성격을 갖는다고 하고 있다. 그리고 정비구역 내 토지 등 소유자(조합원) 이면서 정비구역 내 다른 건축물의 임차인에게 해당하는 자가 주거이전비의 지급을 청구한 대법원 2017두40068 사건 판결은 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당한다고 보기 어려우며 주택재개발사업에서 조합원은 사업 성공으로 인한 개발이익을 누릴 수 있고 그가 가지는 이해관계가 실질적으로는 사업시행자와 유사할 뿐 아니라, 궁극적으로는 공익사업 시행으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자와는 차이가 있다”고 하고 있다.

 

대법원 2017.10.31. 선고 2017두40068 판결은 “주택재개발정비사업의 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 관련 법령이 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당한다고 보기 어렵다. 이러한 조합원이 소유 건축물이 아닌 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 거주하다 이전하더라도 일반 세입자처럼 주거이전으로 특별한 어려움을 겪는다고 보기 어려우므로 그에게 주거이전비를 지급하는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부합하지 않는다. 주택재개발사업에서 조합원은 사업 성공으로 인한 개발이익을 누릴 수 있고 그가 가지는 이해관계가 실질적으로는 사업시행자와 유사할 뿐 아니라 궁극적으로는 공익사업 시행으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자와는 차이가 있다. 이러한 특수성은 ‘소유자 겸 세입자’인 조합원에 대하여 세입자 주거이전비를 인정할 것인지를 고려할 때에도 반영되어야 한다. 더욱이 구 도시정비법 제36조제1항은 사업시행자가 주택재개발사업 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대하여 정비구역 내·외에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 하여야 한다고 정하고 있고 이러한 다양한 보상조치와 보호대책은 소유자 겸 세입자에 대해서도 적용될 수 있으므로 최소한의 보호에 공백이 있다고 보기 어렵다”고 하고 있다.

 

3. 결어=청구인은 개발사업의 시행으로 인하여 생활의 근거를 상실하는 자와는 달리 청구인의 선택에 의하여 정비구역 내 소유 물건을 개발이익이 반영된 매매대금을 받고 매도한 것이며 정비구역 외로 이주할 수 있었음에도 스스로 정비구역 내에 계속 거주하는 것을 선택한 것이다.

 

즉 청구인은 정비사업 시행에 따라 주거이전을 하게 된 것이 아니라 조합원지위를 양도한 후에도 자발적으로 정비구역 내 거주를 유지하였고 임차인으로서 거주를 시작할 당시 조만간 정비사업 진행으로 인하여 이주를 해야 한다는 것을 쉽게 예상할 수 있었던 것인 바, 사업시행인가 당시 정비구역 내 거주 중이었다는 점만을 이유로 이사비 지급대상자로 볼 수는 없다고 할 것이다.

 

김래현 변호사 / 법무법인 현