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도시정비법 조문별 해설(3) - ‘주택단지’의 개념

김조영 변호사의 해설, 판례, 동영상 강의가 함께 있는 도시정비법 해설

1. 주택단지 개념의 중요성

정비사업을 하면서 ‘주택단지’라는 개념에 대하여 별 중요성을 느끼지 못하는 분들이 많다. 하지만 도시정비법 제2조 7호의 ‘주택단지’에 해당되느냐 아니냐에 따라 조합설립동의율에 차이가 생겨서 조합설립무효가 되거나, 또 재건축조합의 매도청구소송에서 패소하게 되는 재건축조합도 발생할 정도로 이 부분에 대한 개념은 매우 중요하다고 할 수 있다.


도시정비법 제16조(조합설립인가등)제2항에는 주택재건축사업의 조합설립동의율에 ‘주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의.....’라고 규정되어 있고, 제16조제3항에는 ‘주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는...’라고 하여 주택단지인지 아닌지가 중요한 요소로 규정되어 있다.


■ 도시정비법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017.8.9.>

7. “주택단지”란 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.

가.「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지

나. 가목에 따른 일단의 토지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 “도시·군계획시설”이라 한다)인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 따로 관리되고 있는 각각의 토지

다. 가목에 따른 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지

라. 제67조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지 

마.「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지


2. 주택단지에 관한 법규정

도시정비법 제2조제7호에는 주택단지에 관하여 아래와 같이 규정되어 있다.


3. 해설

먼저 위 주택단지는 가항부터 마항까지 어느 하나에 해당되면 1개의 주택단지가 될 수 있다. 즉 1개 주택단지가 되면 별도로 재건축정비구역을 지정하거나 여러 개의 주택단지를 합하여 1개의 정비구역을 지정할 수 있기 때문에 우리가 사업을 하고자 하는 토지 범위에 몇개의 주택단지가 있는지를 파악하는 것은 매우 중요하다.


가.호=가.호의 경우 건축시 받은 사업계획승인이 같으냐 다르냐에 따라 주택단지가 같을 수도 다를 수도 있다. 즉, 1개의 사업계획승인을 받아 같이 건설된 경우에는 1개의 주택단지로, 사업계획승인을 각각 받아 다르게 건설된 경우에는 별개의 주택단지로 판단하여야 한다.


대법원 2010.4.8, 선고, 2009다10881 판결에 의하면 「도시 및 주거환경정비법상 하나의 주택단지에 해당하는지 여부는 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지 여부에 의해 결정된다.」라고 판결하였다.


나.호=나.호는 건설될 때는 일단의 토지로 건설되었는데, 그 뒤 도로나 이와 유사한 시설로 분리되어 따로 관리되고 있는 경우를 말한다. 흔히 1단지, 2단지 등의 명칭이 있는 경우에 이에 해당될 가능성이 높다.


다.호=다.호는 건설될 때에는 각각 별개의 사업계획승인을 받았는데 그 규모가 적어서  공동으로 관리되고 있는 경우를 말한다.


라.호=라.호는 같은 주택단지 내에서 동의를 하지 않는 일부 동이나 상가 등을 사업시행자 또는 추진위원회가 법원에 토지분할을 청구하여 분할되는 경우를 말한다(법 제67조).


마.호=마.호와 관련하여서는 아파트 또는 연립주택의 개념을 정확히 알아야 한다.



“아파트”라고 함은 공동주택으로서 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택은 바닥면적과 관계없이 아파트라고 칭한다.


4개층 이하인 공동주택은 바닥면적 합계에 따라 다시 ’연립주택‘과 ’다세대주택‘ 2가지로 나누는데, “연립주택”은 공동주택으로서 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택을 말한다. 또 “다세대주택”은 연립주택처럼 되어 있는 공동주택이면서 1개동의 바닥면적의 합계가 660㎡이하이고, 층수가 4개층 이하인 경우를 말한다. 


따라서 공동주택중 5층 이상인 것은 무조건 아파트이고, 4개층 이하인 것은 연립주택과 다세대주택으로 구분되는데, 그 1개동의 바닥면적(각 층의 면적을 합한 것을 말함)의 합계가 660㎡를 초과하느냐 마느냐에 따라 구분되는 것이다.



반면에 “다가구주택”이라는 것이 있는데, 이는 외관상으로는 연립주택이나 다세대주택과 비슷하여 1개 건물 안에 여러 개의 호수로 나누어져 각각 독립된 생활을 하고 있는데, 총 연면적과 관계없이 공동주택이 아니고 단독주택인 경우를 말한다.


해당 주택의 건물에 대한 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급받아 보면 각 호수별로 독립되어 구분등기가 되어 있는 것이 아니라, 그 건물 전체가 1개의 등기사항증명서로 발급되어 진다. 이것으로서 다가구주택과 연립주택, 다세대주택을 쉽게 구분할 수가 있다.


4. 재건축사업시 계산을 정확히 하여야 함

단독주택과 공동주택이 혼재된 지역 또는 공동주택중 다세대주택이나 연립주택등이 많이 있는 지역을 1개의 정비구역으로 지정하여 재건축사업을 하는 경우에는 정비구역내에 위 주택단지가 몇개가 있는지를 명백히 계산한 뒤 도시정비법에 따른 조합설립동의율을 정확히 계산하여야 할 것이다.



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경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의