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손실보상이 완료되지 않은 경우 부동산 인도 여부

법무법인 산하의 정비사업 이슈 분석

재건축사업에서 도시 및 주거환경정비법 제49조제6항 단서에 의거 사업시행자가 관리처분계획인가를 득하고 이 내용이 고시되었다고 하더라도 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 손실보상이 완료되지 않은 경우 원고가 부동산 인도를 구할 수 없는지 여부에 대해 알아 보겠습니다. 


1. 대법원 판례=재건축사업에 대하여 도시정비법 제49조제6항 단서나 토지보상법의 관계규정이 적용 내지 유추적용 된다고 보기 어려울 뿐만 아니라 재건축사업의 경우 토지등소유자로 하여금 임차권자 등에 대한 보상을 임대차 계약 등에 따라 스스로 해결하게 할 것을 전제로 한 것, 재건축사업의 임차권자들이 손실보상을 받지 못하게 되는 것은 도시정비법 제38조가 재건축사업 시행자에게 수용 또는 사용의 권한을 부여하지 않음으로 인한 부수적 결과이지 위 조항이 직접 임차권자의 재산권을 제한하는 것은 아니므로 위 조항이 피고들의 재산권을 정당한 보상 없이 침해하였거나 재산권의 본질적인 내용을 침해하였다고 볼 수도 없다고 하였습니다. 


2. 헌법재판소 판례=또 헌법재판소 판례에서는 “재건축사업의 시행자에게 수용권을 부여하여 임차권자에게 손실 보상을 하도록 할 경우 다음과 같은 문제점이 나타날 수 있다. 손실보상 부담 주체의 측면에서 볼 때 도시정비법은 주거환경개선사업 이외의 정비사업의 시행자를 원칙적으로 토지등소유자로 구성된 조합으로 하고 있는데 재개발사업의 경우는 강제가입제를 취하고 있으므로 상가임차인에 대한 영업손실 보상의 부담은 사업시행자 보상 원칙에 따라 결국 전 조합원의 부담으로 돌아가게 된다. 그러나 재건축사업의 경우는 그 사업에 동의한 자만이 조합원이 되므로 만약 임차인의 영업손실으르 보상하게 될 경우 그 부담은 사업시행에 동의한 토지등소유자에게 돌아가게 되는데 토지등소유자인 임대인이 주택재건축사업에 동의하지 않은 경우에는 임대차계약 관계와 아무런 관련이 없는 제3자가 임차인의 영업손실 보상의무를 부담하게 된다. 도시정비법 제55조제1항은 종전 건축물 등에 설정된 임차권 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 새로운 건축물 등에 설정된 것으로 본다고 규정함으로써 공시방법을 갖춘 임차권은 주택재건축사업의 시행에도 불구하고 존속하도록 하였다. 그러므로 위와 같은 공시방법을 갖추지 않은 임차권은 임대인과 임차인 사이의 임대차계약에 기한 채권 관계에 의해 해결되어야 할 것이다”고 판시하였습니다. 


3. 검토=서울서부지방법원 판례에 의하면 “세입자들은 소유자들과 구별되는 독자적인 점유권한으로써 직접 점유를 하는 사람들로서 원고로서는 사업시행구역 내에 있는 부동산의 명도를 거부하는 세입자들을 상대로 명도 청구를 할 수 있다”고 판시하였습니다.


세입자 등을 대상으로 하여 임대인 즉 소유자가 아닌 사업시행자인 조합이 직접 인도를 구할 수 있는지 문제될 수 있으나 이 역시 서울중앙지방법원 판례 및 서울북부지방법원 판례 등에 의거 “도시정비법 제49조제6항에 의하면 관리처분계획이 인가되고 그 고시가 이루어진 경우 종전 건축물 등의 소유자 임차권자 등 권리자는 도시정비법 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있는 날까지 종전의 건축물 등을 사용 수익할 수 없고 사업시행자가 이를 사용 수익할 수 있게 된다”고 하면서 원고 조합 앞으로의 직접 인도를 인정하였다고 할 것입니다. 

김래현 수석 변호사  | 문의 02-537-3322 



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경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의