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대지 소유권과 건축허가(2)

김영진의 부동산 ISSUE

건축허가의 직권취소 사유 중 ‘2년 이내에 착공은 하였지만 공사 완료가 불가능하다고 인정되는 경우’에서 언제까지 공사를 완료하는 것이 불가능한 때를 의미하는가. 


건축허가가 있은 날로부터 2년 이내를 의미하는 것은 아닐 것이다. 영구히 불가능한 경우라고 해석할 수도 없다. 결국 사회통념상 상당한 기간 내에 완공이 불가능하다고 판단되는 경우일 것이다. 


‘착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 경과한 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우’를 보자. 착공 전에 대지가 낙찰 되어야 하고, 그때부터 6개월 이후에 보아 그 이후로도 공사 착수가 불가능하여야 한다. 대지 소유권이 변동된 상황에서 건축허가 명의자가 남의 땅에서 승낙 없이 공사에 착수할 수는 없을 것이다. 특별한 사정이 없는 한, 착공신고 전에 낙찰된 대지 위에 난 종래의 건축허가에 대해서는 직권취소가 가능하다는 이야기다.


여기서 한 가지 의문점. 위 조항에서 대지가 낙찰된 경우에 대해서만 직권취소를 규정하고, 대지가 매매된 경우를 제외한 이유는 무엇인가. 매도인과 매수인이 매매과정에서 건축허가 관계에 대해 어떤 식으로든 합의를 하였을 것이라고 본 듯하다. 그러나 현실적으로 매도인과 매수인이 건축허가 관계를 제대로 정리하지 않았을 가능성이 얼마든지 있다.


건축주가 대지에 지상권을 설정하는 등 대항력이 있는 경우를 제외하고는, 새로 대지 소유자가 된 매수인은 건축주를 상대로 공사의 금지를 청구할 수 있다. 건축주는 대지를 사용하지 못하게 된다. 이 경우 대지 소유자는 건축허가를 취소시킬 수 있는가. 이미 착공신고가 된 대지를 낙찰 받은 새로운 대지 소유자도 마찬가지 고민이 있을 것이다.


허가권자가 직권으로 건축허가를 취소할 수 있는 경우에 해당되지 않는다. 대지 소유자가 건축주를 상대로 건축주명의변경을 하라고 요구할 권원도 없다. 결국 건축허가 문제로 당장에 풀 수 있는 일이 아니다.


착공신고가 되지 않은 경우라면, 대지 소유자는 건축허가가 난 날로부터 2년을 기다렸다가 2년 이내에 착공하지 않았음을 이유로 직권으로 취소해 달라고 허가권자에게 요구할 수 있다. 착공신고가 된 경우라면, 대지 소유자가 건축주를 상대로 대지사용을 금지하는 청구를 하고 이를 근거로 상당한 기간 내에 공사완료가 불가능하다고 주장하며 허가권자에게 직권취소를 구할 수 있다. 허가권자가 직권취소를 하지 않는다면, ‘건축허가취소거부처분취소소송’이라는 긴 이름의 소송을 제기하는 수 밖에 없다. 건축주가 이미 착공한 경우라면 대지소유자가 건축주를 상대로 건물철거 소송을 한 후에 직권취소를 구하여야 할 수도 있다. 건축법에 작지 않은 구멍이 나 있다. 그 구멍 때문에 적지 않는 사람들이 고통을 겪고 있다.




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경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의