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도시정비법 조문별 해설(4) _ 토지등소유자 개념, 기본계획수립시 주민공람

김조영 변호사의 해설, 판례, 동영상 강의가 함께 있는 도시정비법 해설

■ 토지등소유자의 개념

가. 개념=정비사업을 하는 주된 목적이 주거환경개선을 위한 것이기는 하지만 사업구역내의 소유자로서는 조합원이 되어 신축아파트를 분양받아 재산적 이익을 취하는 것도 중요한 목적이라고 할 수 있다. 따라서 조합원이 될 수 있는지, 신축아파트나 상가를 분양받을 수 있는지 여부에 관하여 그 자격을 구분할 수 있는 기준이 도시정비법상의 ‘토지등소유자’ 개념이다.


■ 도시정비법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017.8.9.>


9. “토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.


가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자


나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자


나. 해설=“토지등소유자”의 개념도 조합설립동의율을 계산하는데 중요한 개념이고, 또 조합원이 될 수 있는 자격을 규정하는데 있어서도 중요한 개념이다.


신탁업자가 사업시행자로 지정되어 사업을 할 경우에 토지등소유자 전원이 신탁업자에게 신탁등기를 하게 되어 외부적인 등기상 소유자는 신탁업자가 되어 최종적으로는 소유자가 신탁업자 1인이 된다. 이럴 경우 신탁을 한 위탁자인 토지등소유자가 본 법령에서 정하는 토지등소유자로서의 권리의무에서 배제될 수 있기 때문에 신탁업자가 시행자로 지정된 경우에는 신탁한 위탁자(원래 소유자를 말함)를 토지등소유자로 취급하고 있는 것이다.


재건축사업을 제외한 나머지 사업들은 ‘토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’라고 되어 있어 토지나 건축물 중 1개만 소유한 자, 그리고 2개 모두를 소유한 자 모두 포함되고, 아울러 지상권자도 해당된다. 


다만,  재건축사업의 경우에는 ‘건축물 및 그 부속토지’라고 되어 있어 건축물뿐만 아니라 그 부속토지도 동시에 소유한 자만 해당된다. 둘 중 하나만 소유한 자는 재건축사업의 토지등소유자에 해당되지 않아 재건축조합의 조합원이 될 수가 없다.


법 제39조 (조합원의 자격 등)에 의하면 ‘조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되...’로 규정되어 조합원의 자격을 판단하는데 있어서 토지등소유자의 개념이 중요하다.


■ 도시·주거환경정비기본계획 수립을 위한 주민의견청취

가. 기본계획 수립=도시·주거환경정비기본계획의 수립권자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 수립한다. 


수립주기는 10년 단위이고 5년마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다.


다만 대도시가 아닌 시로서 기본계획을 수립할 필요가 없다고 도지사가 인정하는 시에 대하여는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.


나. 기본계획 수립 및 변경을 위한 주민의견 청취등=기본계획을 수립하거나 변경하는 경우에는 주민의견을 청취하여야 하는데, 이에 관한 도시정비법 규정을 보면 아래와 같다.


■ 도시정비법

제6조(기본계획 수립을 위한 주민의견청취 등) ① 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 기본계획에 반영하여야 한다.


②기본계획의 수립권자는 제1항에 따른 공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 기본계획의 수립권자가 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.


③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민공람과 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.


■ 도시정비법 시행령

제6조(기본계획의 수립을 위한 공람 등) ①특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 법 제6조제1항에 따라 도시·주거환경정비기본계획(이하 “기본계획”이라 한다)을 주민(세입자, 토지등소유자 또는 조합원 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제13조에서 같다)에게 공람하려는 때에는 미리 공람의 요지 및 장소를 해당 지방자치단체의 공보 및 인터넷(이하 “공보등”이라 한다)에 공고하고, 공람장소에 관계 서류를 갖추어 두어야 한다.


②주민은 법 제15조제1항에 따른 공람기간 이내에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장에게 서면으로 의견을 제출할 수 있다.


지방의회가 기본계획을 통지받은 날로부터 60일 이내에 의견 제시가 없을 경우 이의가 없는 것으로 한 이유는 지방의회의 의견 제시 지연으로 인한 절차 지연을 방지하기 위함이다. 


그 지역에 거주하는 주민뿐만 아니라 정비사업을 하면 기존 건축물 철거 및 이주를 하여야 하기 때문에 가장 이해관계가 있는 세입자, 그리고 그 곳에 거주하지는 않지만 소유권을 가진 토지등소유자 및 이해관계인도 포함하였다.


공람기간내에 의견을 제출한데 대하여 불채택을 할 경우 그 사유를 알려주도록 되어 있다.


대통령령이 정하는 경미한 사항의 변경의 경우에는 주민공랍과 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있도록 되어 있고, 경미한 사항에 관하여는 그 종류가 많으므로 도시정비법 시행령을 참조하시기 바란다.




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경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의