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위헌 불씨 지펴진 초과이익환수, 과거 판결 사례 어땠나


올해 초 재건축 초과이익환수제 시행에 따른 부담금 부과가 현실화되면서 위헌 논란이 더욱 거세질 전망이다. 서울 강남권을 중심으로 재건축조합들은 초과이익환수제는 미실현 이익에 대한 과세 등 위헌소지가 크다는 입장으로, 헌법소원 집단청구를 준비 중이다. 이러한 가운데 과거 판결 사례에 눈길이 쏠리고 있다. 초과이익환수 관련 판례는 서울 용산구 한남연립이 용산구청을 상대로 제기한 재건축부담금부과처분 취소 소송 1심 판결이 유일하다. 과거 법원에 부담금 부과 처분 취소 소송을 제기했다가 패소한 후, 현재 2심이 진행 중이다. 한남연립은 1심 당시 재건축초과이익환수에 관한 법률에 대해 위헌법률심판을 제청했다가 기각되자 헌법소원을 택했다. 2심 판결은 헌재의 결정 이후 나올 것으로 보인다.



법원, 임의로 분양가격 책정할 수 없어

재개발사업과의 형평성 문제 등 일축 

현재 헌법재판소에 헌법소원 심판 청구

강남권 중심으로 집단 소송 제기 움직임

발생하지 않은 이익에 세금부과는 부당

불합리한 산정방식 등 위헌 소지 충분



▲과거 판결 사례 살펴보니… 분양가격 임의 산정은 미실현 이익에 대한 과세 방지에 어긋나=서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 초과이익환수제 위헌 논란이 불거지면서 과거 부담금부과처분 취소 판결 내용에 관심이 모아지고 있다.


서울행정법원 제6부(재판장 함상훈)은 지난 2014년 서울 용산구 한남연립 재건축조합이 용산구청을 상대로 제기한 ‘재건축부담금부과처분 취소’ 소송에서 초과이익환수제는 위헌성이 없다는 이유로 피고 승소 판결을 내렸다. 다만, 종료시점까지 분양계약이 체결되지 않은 상황에서 임의로 분양가격을 책정해 초과이익환수 부담금을 부과한 점은 미실현 이익에 대한 과세 방지에 어긋났다는 판단이다.


재판부는 “종료시점까지 분양계약이 체결되지 않아 분양가격을 알 수 없는 주택은 미실현 이익에 대한 부담금이 부과되는 것을 방지하기 위해 실제 분양가격을 ‘0원’으로 산정하는 게 타당하다”며 “일반분양분의 종료시점 주택가액을 잘못 산정한 위법이 있다”고 판시했다. 


실제로 한남연립은 종료시점인 2011년 11월 30일까지 분양계약이 체결돼있지 않았지만, 용산구가 분양가격을 9억7,000만원으로 책정해 초과이익 부담금을 산정했다. 그러면서 총 부과 금액은 약 17억1,872만원으로 산출됐다. 하지만 계산방법이 위법하다는 판결에 따라 약 12억7,455만원 초과에 해당하는 5억여원이 부과 대상에서 절감됐다. 


이와 함께 재판부는 초과이익환수제는 주택가격의 안정에 목적을 두고 있다는 이유로 위헌성은 없다는 입장이다. 또 초과이익환수제가 재개발은 제외되고, 재건축에만 적용되는 등 형평성에 어긋난다는 조합의 문제 제기도 일축했다. 재개발은 정비기반시설이 열악한 곳을 재정비하는 사업으로써 공공성이 높기 때문에 재건축과 차이를 둬야 한다는 것이다.


판결문에 따르면 재판부는 “재산권은 행사는 공공복리에 적합하도록 해야 한다는 헌법 제23조제2항에 근거를 뒀기 때문에 초과이익환수제 적용을 통한 제한이 정당하다”며 “부담금은 집값 상승분을 모두 환수하는 게 아니라 개발비용이나 정상적인 상황을 가정한 집값 상승가격을 제외했고, 나머지 초과이익의 일정비율만 환수한 것”이라고 명시했다. 이어 “재개발의 경우 정비기반시설이 열악한 곳에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업”이라며 “재개발은 구역 내 전체 토지등소유자의 75%가 사업에 동의해도 나머지 25%는 강제 조합원이 되는 등 공공성이 높기 때문에 재건축과 차이가 있을 수밖에 없다”고 덧붙였다.


아울러 종료시점과 종전가액에 대한 차이 발생으로 명확한 부담금을 산정하기 어렵다는 조합의 주장도 기준과 절차에 따라 산정되기 때문에 문제가 없다는 게 재판부의 판단이다.


“부담금 산정을 위해서는 개시시점 주택가액과 종료시점 주택가액의 경우 국토교통부 장관이 전문성 있는 기관에 의뢰해 조사하도록 정해져 있다”며 “종료시점 주택가액은 인근 주택의 거래가격, 임대료, 건설비용 추정액 등을 종합적으로 고려한다”고 설명했다.


▲헌재, 2008년 초과이익환수 위헌, 본안심리 없이 각하=이러한 가운데 2008년 헌재의 초과이익환수 위헌 여부 각하 결정 이후 본안심리를 통해 다퉈볼 필요가 있다는 주장이 나온다. 당시 헌재는 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률 제3조 등 위헌 확인’에서 본안심리 없이 각하해버렸다.


헌재는 “청구인들이 주장하는 기본권 침해가 법 조항들 자체에 의해 바로 발생하는 것이 아니라 조항들을 실제 적용해 분담금을 부과하는 과정에서 발생한다”며 “따라서 ‘헌법 소원의 적법 요건’인 ‘직접성’이 결여됐다”고 각하했다.


이는 위헌 여부에 대한 판단이 아니라 헌법소원의 요건을 갖추지 못해 본안심리를 하지 않았다는 의미다. 즉, 헌재 결정의 요건인 직접성을 담보할 재건축 부담금 납부 사례가 없다는 이유로 위헌 여부에 대한 요건을 갖추지 못했다는 것이다.


▲초과이익환수제, 개발이익금의 최대 50% 세금으로 부과… 미실현 이익, 부담금 산정 방식 등 위헌 소지=이에 따라 서울 강남권 재건축 단지들을 중심으로 초과이익환수제에 대한 위헌 여부에 대한 헌법소원 집단청구 움직임이 확산되고 있다. 현재로서는 관리처분인가서를 접수하려면 초과이익 부담금에 대한 내용을 담아야하기 때문에 위헌 여부를 판단할 수 있는 요건을 갖췄다는 이유에서다.


본안심리를 통한 위헌 여부도 충분히 다퉈볼 수 있다는 의견이다. 부담금 산정 방식이 뒤늦게 조합원 자격을 취득한 사람에게도 막대한 세금을 부과하도록 돼있고, 아직 발생하지 않은 미실현 이익에 대한 세금 부과도 위헌 소지 대상이라는 것이다.


우선 초과이익환수제 시행에 따른 부담금은 재건축 종료시점의 주택가액에서 재건축 시작 당시의 가격과 개발비용, 정상주택가격 상승분 등을 제외한 금액으로 산출된다. 초과이익 규모에 따라 조합원 1인당 최대 50%를 세금으로 부과하는 방식이다.


문제는 향후 발생하게 되는 미실현 이익에 대해 과세를 한다는 점이다. 실제 이익을 얻은 것이 아닌데도 세금을 부과하는 것은 재산권 침해의 소지가 있다는 것이다. 


현행 조세법에서도 시세차익에 대한 이익을 관념·장부상의 이익일 뿐, 실제 실현된 이익이 아니기 때문에 ‘실현되지 않은 이익에 과세할 수 없다’고 규정하고 있다. 실현된 이익이 아닌데 장부·관념상의 초과이익에 대한 세금을 미리 내게 되면 나중에 집값이 떨어졌을 때 처분해 이익을 얻지 못해도 세금을 내는 것이라서 부당하다는 게 골자다. 


또 조합원마다 주택을 구입한 시점과 가격이 다른데 초과이익 부담금을 일률적으로 부과하는 점도 불합리하다는 지적이다.


일례로 한 재건축 단지에서 정비구역으로 지정된 시점부터 거주해왔던 조합원의 초과이익금은 5억원으로 추산됐다. 이 경우 초과이익 부담금 산정 방식에 따라 최대 2억5,000만원을 세금으로 납부해한다. 하지만 현행 기준으로는 뒤늦게 재건축 아파트를 구입해 시세차익을 보지 못한 조합원도 동일하게 2억5,000만원을 부담금으로 내야 하는 상황이다.

이혁기 기자 lee@arunews.com



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경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의