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김조영 변호사의 표준 정관안(2018.2.)_(1)

김조영 변호사의 해설, 판례, 동영상 강의가 함께 있는 도시정비법 해설

■ ‘김조영 변호사의 표준 정관안’ 작성 취지

「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함) 전부 개정법이 2018.2.9. 시행됨에 따라 시행령, 시행규칙, 국토교통부 고시·훈령 등이 모두 개정되어 공포되었습니다. 


그런데 조합이 가장 쉽게 접하는 조합정관에 대한 국토교통부 표준정관안은 주택재개발사업 표준정관안이 2003.6.30., 주택재건축사업 표준정관안은 2006.8.25. 개정된 뒤 지금까지 개정된 적이 없습니다.


이로 인하여 그동안 많은 법령이 개정되었음에도 불구하고 정관안이 개정되지 않아 상위 법령에 위반된 내용이 그대로 게재되어 있는 조합정관들이 많이 있습니다. 


또 국토교통부 표준정관안과 법령만으로는 구체적이지 않아 분쟁 등이 많은 내용들에 대하여 본 변호사 나름대로 내용을 수정하여 ‘김조영 변호사의 표준정관안(2018.2.)’을 나름대로 만들어 보았습니다.


아래에서 보는 ‘김조영 변호사의 표준정관안(2018.2.)’ 내용중 밑줄친 부분들이 개정된 도시정비법령, 국토교통부 표준정관안에 없는 내용들을 본 변호사가 삽입·수정한 것이나, 잘 참조하여 조합정관을 개정하는데 이용하시기 바랍니다.


제1장 총칙


제1조(명칭) ①본 조합의 명칭은 ○○○ 재건축정비사업조합(이하 "조합"이라 한다) 이라 한다.

②본 조합이 시행하는 정비사업의 명칭은 ○○○ 재건축정비사업(이하 “사업”이라 한다)이라 한다.

▲ 【해설】

●사업진행방식에 따라 재건축 또는 재개발로 표현하면 됨.


제2조(목적 및 효력) ① 조합은 도시 및 주거환경정비법등 관련 법령과 이 정관이 정하는 바에 따라 제3조의 사업시행구역(이하 “사업시행구역”이라 한다)에서 법 제23조(정비사업의 시행방법)에서 규정하는 사업시행방법에 따라 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 한다.

▲ 【해설】

● 사업시행방법에 따라 건축할 수 있는 건축물의 종류가 완화 또는 변경이 되어 아예 법 제23조를 기재하였다.

②본 정관은 조합 내부 규범으로서, 도시 및 주거환경정비법령, 지방자치단체의 조례, 국토교통부 고시, 훈령 등 상위 법령에 위배되는 조항이 있을 경우에는 상위 법령이 우선하여 적용된다.

③본 정관에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하기 위하여 조합 업무규정을 제정하되, 정관 및 상위 법령에 위배된 업무규정은 효력이 없다.

④본 정관에 인용된 법령의 내용은 정관 제·개정시의 내용을 인용한 것이나, 그 이후 법령이 개정되어 정관 조항과 그 내용이 달라졌을 경우 개정된 상위 법령이 우선하여 적용된다.


제3조(사업시행구역) 조합의 사업시행구역은 ○○ (시․도) ○○ (시․군․구) ○○ (읍․면) ○○ (리․동) ○○번지 외 ○○필지로서 토지의 총면적은 ○○㎡(○○평)으로 한다. 다만, 사업시행상 관계 법령 및 이 정관이 정하는 바에 따라 총회 또는 대의원회 결의를 얻어 추가로 편입되는 토지 등이 있을 경우에는 본 조항의 개정없이 사업시행구역  총면적이 결의내용과 같이 변경된 것으로 본다.

▲ 【해설】

● 사업진행 도중에 추가 토지편입 등이불가피하게 발생할 수 있는데, 이에 대하여 정관변경없이 사업을 진행할 수 있도록 하였다.


제4조(사무소) ①조합의 주된 사무소는 ○○ (시․도) ○○ (시․군․구) ○○ (읍․면) ○○ (리․동) ○○ 번지 ○○호에 둔다. 

②조합사무소를 이전하는 경우 이사회의 의결을 거쳐 인근지역으로 이전할 수 있으며, 이전일 7일 전에 조합원에게 서면 및 문자로 통지하여 조합원들이 조합 사무실의 이전을 명확히 알 수 있도록 하여야 한다.

▲ 【해설】

● 사무실 이전은 보통 이주시기 전후 이전을 하게 되는데, 이사회 의결만으로 할 수 있도록 간소화 하였고, 미리 조합원에게 통지하여 혼란이 없도록 하였다.


제5조(시행방법) ①조합원은 소유한 토지 및 건축물을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 법 제23조(정비사업의 시행방법)에 따라 사업을 시행한다.

②조합은 법 제25조(재개발사엄·재건축사업의 시행자)에서 규정하는 바에 따라 공동사업시행자를 선정하여 공동으로 사업을 진행할 수 있다.

▲ 【해설】

● 재건축사업과 재개발사업의 공동사업시행자가 약간 차이가 있고, 법이 개정됨에 따라 달라지지 않도록 하기 위하여 법 제25조를 인용하여 법이 정하는 바에 따른 사업시행방법(법 제25조), 그리고 관리처분계획(법 제74조)에 따라 사업을 시행할 수 있도록 조문을 인용하였다.

● 표준정관 2항, 3항, 5항은 관련 조문 쪽으로 이전하였다.


제6조(사업기간) 사업기간은 조합설립등기일로부터 청산업무가 종료되는 날까지로 한다.

▲ 【해설】

● 조합은 법인이기 때문에 설립등기를 하여야만 성립한다. 그리고 이 정관 효력발생일도 조합설립등기일부터 시작된다.




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경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의