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종부세 개편안 윤곽… 부동산시장에 어떤 파급 미칠까

고가주택·다주택자 세금증가
임대사업자 등록 가속화될듯
시장침체·거래동맥 경화 우려

 

지난달 22일 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회의 정책 토론회를 통해 부동산 보유세 개편 윤곽이 드러났다. 


일단 이번 세제개편안은 종합부동산세에 초점이 맞춰졌다. 종부세는 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 국세를 부과하는 제도다. 재산세 등 부동산을 보유한 납세의무자 모두에 대한 과세강화보다 사실상 부동산 과대보유자에 대한 세금강화와 부동산 투기억제에 정책 목적이 집중된 것이다.


공청회 여론수렴을 거칠 종부세제 개편안이 시나리오 형태(총 4안+기타 등)로 다양하게 제시되면서 세수증세 효과와 시장파급의 경중은 차이를 보일 수 있으나 수도권 및 고가주택·다주택 보유자의 세금 부담은 불가피해졌다.


종부세 과세 강화에 따라 고가 부동산이 몰려 있는 서울 등 수도권은 거래시장의 심리적 타격이 예상된다. 지난 2017년 국세통계연보(2016년 종부세 정기 고지 및 신고분 기준)에 따르면 전국 종부세 과세 인원은 총 33만5,591명이고 합계 세액은 1조5,297억9,000만원이다. 이중 서울은 인원비중 50.2%, 세액 비중 62.3%를 차지하고 있다. 인천·경기를 합친 수도권 규모는 인원비중 77.5%, 세액비중이 79.1%나 된다.


특히 종부세 10분위 분포별 점유도 상위 10%에 87.7%가 쏠려 있는 상황이라 자산 불평등을 분배로 교정해 형평성을 추구하겠다는 현정부의 보유세 강화의식을 여실히 보여주고 있다.


이미 종부세 과세표준의 근간이 되는 올해 공동주택 공시가격이 전국 평균 5.02% 상승하고 서울(10.19%)과 세종(7.5%)은 전국 평균보다 높은 상승률을 기록해 이번 세제개편이 없더라도 올해 보유세 인상은 당연한 수순이였다. 공시가격의 실거래가 반영 비율을 과거보다 현실화한 상태에서 공시가격의 80%였던 공정시장가액비율을 인상해 종부세 과세표준을 키우고 세율도 올릴 수 있기 때문에 서울 등 9억원 이상 고가주택들의 종부세 실효세율은 과거보다 높아질 전망이다.


정부의 전방위적인 부동산 수요억제 정책에 부동산 보유세 과세 강화까지 발표된 터라 여름 비수기 거래소강 상태는 한동안 지속될 전망이다. 요즘 기존주택시장에서 분양시장으로 이동한 수요자의 구매선호를 고려할 때 기존 주택시장의 거래동결과 수요위축은 연내 지속될 가능성도 높아졌다.


부동산 자산이 있다는 사실 자체로 담세력(擔稅力)을 인정하고 내는 세금이 부동산 보유세이다. 이번 보유세제 개편안은 주택과 토지분 종합부동산세 세율과 공시지가 조정, 공정시장가액 조정 등 가능한 시나리오가 복수로 제시됐다.


최종안이 1~2안 정도에 그친다면 전년 분 보유세액의 150%를 넘지 않는 세부담상한제 완충(buffer)효과와 함께 주택시장이 투매나 급락 같은 급변동 쇼크(shock)를 걱정할 필요는 없다고 본다.


하지만 향후 추가적 세금 인상 움직임이 구체화된다면 보유세 부담이 어깨를 짓누르면서 인상된 보유세만큼의 부가가치 창출이나 자산가치 상승 기대가 없는 무수익 부동산은 더 이상 들고 있기 힘들어 질 것이다. 이용이 없는 유휴자산의 경우도 마찬가지다. 결과적으로 부동산 보유세 인상은 대기수요가 있는 인기지역이나 기회비용면에서 보유가치가 기대되는 부동산상품으로 수요가 이동하는 양극화를 더 부추길 수 있다.


연내 단기적으로는 구축주택(기존 재고)보다는 분양시장으로 수요가 이전하거나 다주택자는 보유세 부담을 낮출 수 있는 주택 임대사업자 등록을 통해 세금을 줄이려는 움직임이 가속화될 전망이다. 주택을 8년 이상 임대하는 준공공임대사업자는 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제를 적용 받기 때문에 절세가 가능하다.


7월 상호금융업 DSR 도입과 10~11월 국내 기준 금리인상 전망, 하반기 가중된 아파트 입주적체, 연내 종료를 앞둔 2,000만원이하 주택임대소득과세 유예 이슈까지 주택구매 환경의 부담은 갈수록 커지고 있다. 


이번 종합부동산세 개편방안은 6월 28일 재정개혁특위 전체회의에서 특위 차원의 ‘부동산 보유세 개편 권고안’으로 최종 확정돼 정부에 제출된다. 올해 4월 조정지역의 다주택자 양도세 중과(2주택자+10%p, 3주택자 이상+20%p 양도세 가산세율 적용)에 이어 보유세 인상 개편안까지 발표되며 거래와 보유단계의 세금이 모두 무거워지고 있다. 자칫 보유세 인상이 주택시장 침체 등 거래동맥경화로 이어지지 않도록 퇴로를 열어줄 필요가 있다. 2019년 세법개정 전까지 거래세는 낮춰 매매시장의 숨통을 틔워주는 보완책이 필요해 보인다.
홍영주 기자 hong@arunews.com
 



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