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정비사업이란 무엇이며, 어떤 종류가 있는가요(1)

김조영 변호사의 해설, 판례, 동영상 강의가 함께 있는 도시정비법 해설

1. 정비사업의 종류가 그동안 어떻게 변경되어 왔는가요?
가. 2003.7.1.~2012.8.1.=
정비사업에 적용되고 있는 「도시 및 주거환경정비법」은 2003.7.1.부터 시행되었습니다. 최초 시행 당시부터 2012.8.1. 개정법 시행까지, 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 등 4가지 사업이 있었습니다.

 


나. 2012.8.2.~2018.2.8.=그런데 법이 개정되어 2012.8.2.부터는 최초 4가지 사업에 주거환경관리사업, 가로주택정비사업이 추가되어 총 6가지 사업이 되어 2018.2.8.까지 진행되었습니다.

 


다. 2018.2.9.~ 현재=그러다가 금년인 2018.2.9.부터는 법이 전면 개정되어 주거환경관리사업은 주거환경개선사업에 포함되고, 도시환경정비사업은 재개발사업에 포함되었으며, 가로주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 제정되어 2018.2.9.부터 시행되었는데, 이 특별법에 포함되었습니다. 따라서 현재는 주거환경관리사업, 재개발사업, 재건축사업 등 3개만 있습니다.

 


2. 정비사업이란 무엇이며, 종류 별로 조금 쉽게 설명해 주실 수는 없는가요?
그러면 현재 적용되고 있는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이란 무엇인지에 관하여 간단히 살펴보도록 하겠습니다. 현행법 제2조에는 정비사업의 개념을 “정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.”라고 하면서 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 3가지를 규정하고 있습니다.

 

가. 주거환경개선사업=주거환경개선사업은 “도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업”이라고 규정되어 있습니다.


위 내용을 보면 이해하기가 쉽지가 않은데, 여기에는 법 개정전 ‘구 주거환경개선사업’과 ‘구 주거환경관리사업’이 포함되어 있습니다. 따라서 이를 구분해서 쉽게 설명해 보겠습니다.


 1) 구 주거환경개선사업 부분=‘구 주거환경개선사업’은 주로 달동네나 철거민들의 주거지 등을 개발하여 ① 아파트를 건설하여 공급하거나, ②도로나 공원 등을 조성하고 주택은 개량만 하는 방식으로 하는 사업입니다.
①번의 경우를 공동주택건설방식이라고 하는데, ‘기존에 설치된 주택과 도로 등을 모두  철거하고, 새롭게 공동주택을 건설하는 경우’가 여기에 해당됩니다. 아래 그림을 보면 기존의 건축물들을 전부 철거하고 신축아파트를 짓는 경우입니다.

 


②번의 경우를 ‘현지 개량방식’이라고 합니다. 기존에 있던 주택 등을 철거하는 것이 아니라 주택은 소유자들이 개량하고, 시장·군수 등은 도로 확장, 주차 장, 공원 등을 조성해 주는 방식입니다. 아래 그림과 같이 도로확장, 공용주차장 조성, 공원조성을 하게 됩니다.

 


2) 구 주거환경관리사업 부분=그리고 현행 주거환경개선사업에는 구 주거환경관리사업 부분이 포함되어 있습니다. 구 주거환경관리사업은 재건축·재개발등 사업들이 주로 기존의 주택을 철거하고 아파트 등 새로운 건물만 건축하다 보니 저층 위주의 기존 주택 단지가 사라지니까 이를 방지하기 위하여 기존의 주택을 철거하지 않고 보전·정비·개량하는 방식의 사업을 말합니다.


그래서 전면 철거하고 아파트를 세우는 개발 대신 단독주택 및 다세대주택은 그대로 보존하면서 주민들의 요구를 반영해 도로, 공원 등 기반시설을 정비하고 공동이용시설을 확충하는 새로운 형태의 주거환경 개선사업입니다.


아래 그림의 정릉동 정든마을 사업을 보면 소공원정비 및 운동시설 설치, 도로포장개선 정비 및 버스쉼터 조성, 안내표지판 정비, 골목길 포장개선, 노후계단정비, CCTV 및 보안등 확충, 마을중앙길 테마가로 조성 등을 하게 됩니다. 

 


그리고 휘경마을 사업을 보면 배수시설 확충, 보안등 개선/확충, 쾌적한 길 만들기, 노후석축 개선, 마을회관 조성 등을 하게 됩니다.

 


다음 호에서는 재개발사업과 재건축사업에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
 



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경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의