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2018 부동산 시장 10대 이슈 | 규제에 규제… 2018년 부동산 시장, 10대 이슈는?

재건축, 초과이익환수제 부활
안전진단 강화까지 ‘첩첩산중’
분양가상한제, 로또 청약 과열
양도세 중과에 주택거래 감소
여의도·용산 전면개발 소식에
집값 급등하자 ‘도루묵’ 신세
9월의 공포… 역대급 대책 발표
정부, 규제와 공급 투트랙 추진

2018년은 재건축 초과이익환수제 부활을 비롯해 양도세 중과, 보유세 개편, 역대급 규제로 평가 받는 9·13 부동산 대책까지 정부가 부동산 시장을 잡기 위해 총력전을 펼친 한 해다. 그러나 급등의 진원지인 서울의 집값은 쉽사리 안정되지 않았다. 규제책이 나오면 잠잠하다가 규제의 빈틈을 찾아 다시 가격이 오르기를 반복한 것이다. 집값을 두고 정부와 시장의 팽팽한 힘겨루기가 그 어느 때보다 거셌던 올 한해 부동산 시장의 굵직했던 이슈들을  되짚어 봤다.

 

1. 초과이익환수제 부활, 안전진단 강화… 연달아 나온 재건축 압박 카드=2018년 연초 부동산 시장의 뜨거운 감자는 재건축 규제였다. 8·2부동산 대책으로 도입된 조합원 지위 양도 금지 조치에 이어 6년 만에 재건축 초과이익환수제가 부활하면서 규제의 문턱을 높였기 때문이다. 재건축 초과이익환수제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3,000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 내는 제도다. 정부는 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금을 서둘러 공개하기도 했는데 조합원 1인당 평균 부담액이 4억3,900만원으로 알려졌고 최고 8억원이 넘는 단지도 나왔다. 이어 2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안전성의 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담은 재건축 안전진단 기준 정상화 대책이 발표됐다. 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 기준을 대폭 강화한 것이다. 

 

2. 분양가 제재하니 로또 청약 과열=2018년 분양시장을 뜨겁게 달궜던 키워드는 로또 청약이다. 공공택지 분양가상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수억원의 차익을 거둘 수 있다는 기대감이 확산된 것이다. 지난 3월 분양한 서울 강남구 디에이치자이 개포(개포주공8 재건축)는 3.3㎡당 4,200만원대의 높은 분양가에도 불구하고 인근 분양권 시세가 3.3㎡당 5,000만원 넘게 형성되면서 로또라 불렸다. 5월 경기 하남미사강변도시에서 공급한 미사역파라곤 역시 로또 아파트로 화제를 모았다. 분양가상한제 적용으로 3.3㎡당 1,400만원대에 분양가가 책정되면서 8만명 이상의 청약 인파가 몰렸고 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다.

 

3. 다주택자 양도소득세 중과 시행… 거래량 급감=4월 1일부터 다주택자의 양도소득세 중과 조치가 본격 시행됐다. 이에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p를 추가 적용 받게 됐다. 양도세 중과 시행 이후 주택 거래량 감소가 확연히 나타났다. 3월까지는 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증하면서 서울의 경우 아파트 매매거래가 역대 1분기 최다 거래량을 기록하기도 했다. 반면 4월 이후에는 거래량이 급감하면서 2분기 거래량이 전년 같은 기간과 비교해 49% 줄고 1분기 대비 53% 감소했다. 그러나 주택 거래가 위축된 가운데 가격은 오르는 이례적인 상황이 나타났다. 세 부담이 커지면서 주택을 처분하는 대신 임대주택 등록을 고려하는 주택 보유자들이 많아진 것. 매물 잠김 현상이 나타나면서 수급 불균형을 야기했고 이는 집값 불안의 불씨로 작용했다. 

 

4. 남북관계 개선에 접경지역 부동산 시장 '들썩'=4월 27일 판문점에서 역사적인 남북정상회담이 개최된데다 종전선언 추진 등 남북 화해 분위기가 조성되면서 북한 접경지역 부동산 시장이 들썩였다. 경기도 파주를 비롯해 경의선 종점인 문산, 경원선 연결축인 연천 그리고 강원도 일대에 대한 관심이 커지면서 투자문의가 늘고 땅값이 올랐다. 실제로 경기도 파주시의 경우 지난 4월에 1.77%의 지가상승률을 기록해 전월(3월 0.34%) 대비 3배 이상 급등하기도 했다.

 

5. 말도 많고 탈도 많았던 보유세(종합부동산세) 개편=집값을 잡기 위한 정부의 강경책으로 일찌감치 보유세 인상이 예고된 가운데 종합부동산세는 내내 화두가 됐다. 7월 초 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 개편 권고안을 확정 공개했고 이를 토대로 정부는 종합부동산세 개편안을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 핵심이었다. 그러나 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 반응과 평가가 이어졌고 이에 정부는 9·13 부동산 대책을 통해 더욱 강화한 인상 계획을 발표했다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등의 내용이다.

 

6. 신혼희망타운 등 '문재인 홈' 정책 추진=7월 5일 신혼부부·청년 주거지원 방안이 발표됐다. 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층의 주거불안을 해소하기 위해 정부가 오는 2022년까지 163만가구를 신혼부부와 청년에게 지원한다는 것이 골자다. 위례신도시와 평택 고덕신도시 등에서 공급되는 신혼희망타운은 당초 목표보다 3만호 추가한 10만호가 공급되고 2019년부터 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면 받는 내용 등이 담겼다.

 

7. 여의도·용산 개발 발언→집값 상승 '불쏘시개'→전면 보류=7월에 싱가포르를 찾은 박원순 서울시장이 기자간담회에서 여의도와 용산구 일대에 재개발을 통해 국제도시로 만들겠다는 발언을 하면서 부동산 뉴스면을 장식했다. 여의도를 국제 금융중심지로 만들기 위해 통으로 재개발하고 서울역-용산역 구간 철로를 지하화해 MICE 단지와 쇼핑센터를 조성하겠다는 내용이다. 이른바 여의도·용산 마스터플랜으로 불렸던 이 계획이 알려지면서 서울의 아파트값 상승세가 다시 확산됐다. 집값 급등 책임 공방으로 정부와 갈등을 빚기도 한 서울시는 개발 계획이 나온 지 7주 만인 8월 말 긴급 기자회견을 열어 주택시장이 안정될 때까지 여의도 용산 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다고 발표했다.

 

8. 도시재생 뉴딜 99곳 선정… 서울 시내 대규모 사업지는 배제=8월 31일 정부는 2018년도 도시재생 뉴딜사업 대상지역 99곳을 확정해 발표했다. 2017년 시범 사업지(68곳)보다 46%가 늘었고 서울에서도 처음으로 7곳이 선정됐다. 다만 사업 추진을 신청했던 장안평 중고차 매매센터(동대문구)와 세운상가(종로구), 독산동 우시장(금천구) 등 3곳의 대규모 사업은 부동산 시장 과열 우려로 선정에서 제외됐다. 시·도별로는 경기가 9곳으로 가장 많고 전남·경북·경남이 각 8곳, 서울·부산·대구·강원·전북이 각 7곳 등이다. 도시재생 뉴딜사업은 재개발처럼 전면 철거 방식이 아닌 기존 틀을 유지하면서 주거 환경을 개선하는 정비사업으로 문재인 대통령의 대선 공약이었다.

 

9. 9·13 부동산 대책과 9·21 공급방안 발표… 공급확대로 선회=9월에는 역대급 고강도 대책으로 평가받는 9·13 부동산 대책에 이어 9·21 수도권 주택 공급방안이 연달아 발표됐다. 9·13 부동산 대책은 종합부동산세 인상과 강력한 대출 제한이 골자였고 9·21 수도권 주택 공급방안은 수도권 집값을 잡기 위한 공급대책으로 서울과 가까운 곳에 3기 신도시 네다섯 곳을 조성한다는 것이 핵심 내용이다. 정부가 수요 억제 중심에서 공급 확대도 병행하기로 정책 방향을 선회한 가운데 이들 대책의 효과가 나타나면서 서울 아파트 가격 상승세가 꺾였다.

 

10. 주택임대사업자 급증… 과도한 세금 혜택 논란 일어=다주택자에 대한 세금이 강화되면서 세제 혜택을 보려는 임대주택사업자 등록자 수도 지속적으로 늘었다. 2018년 상반기에만 7만4,000명이 임대사업자로 새로 등록했고 등록된 민간 임대주택수도 17만7,000채에 달했다. 이는 작년 같은 기간에 비해 3배 가까이 증가한 것이다. 특히 임대주택 사업자의 과도한 세제 혜택 논란 속에 정부가 9·13 부동산 대책을 통해 주택임대사업자 혜택을 축소하기로 하면서 9월 신규 임대사업자 등록자수가 급증하기도 했다. 9월 한 달간 전국에서 2만6,279명이 신규 임대사업자로 등록했는데 이는 전년동기 대비 258.9% 증가한 수준이다.

심민규 기자 smk@arunews.com
 



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경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의