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2019 부동산 시장 전망 | 고강도 규제와 불확실성으로 아파트 시장 조정기 진입

9·13 대책 시행·금리 인상 등
부동산시장에 영향… 거래 위축
투기지역·과열지역은 소폭 하향
공급과잉 지역은 하락폭 커질 듯
지방선 광주·대전·세종시 강세
경상권·충청권 등 침체 이어져
3기신도시 주택수급 불균형 해소
입주 물량 충분해 전세시장 안정


2019년 아파트 시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제와 대내외 불확실성으로 인해 조정기에 진입할 것으로 예상된다. 역대 가장 강력하다고 평가받는 9·13 부동산 대책이 본격적으로 시행되면서 수요 위축이 심화될 것으로 예상되기 때문이다. 


또 금리 인상, 주식시장 불안, 경제성장률 둔화와 가계대출 부담이 부동산 시장에도 영향을 미치면서 거래가 위축되고 아파트값이 하향 조정될 전망이다. 여기에 2019년에도 아파트 공급이 전국적으로 약 40만 가구에 육박할 것으로 예상되고 있어 특히 지방의 공급과잉 리스크가 더 커질 것으로 보인다.


2019년 아파트값 하락에 따른 충격은 지역별로 다르게 나타날 것으로 예상된다. 투기지역이나 투기과열지구로 지정된 서울과 분당, 평촌, 광명, 과천 등 일부 수도권 지역은 2018년 동안 폭등한 가격에 대한 피로감이 쌓여 소폭 하향조정 될 것으로 보인다. 


다주택자들의 임대 사업자 등록과 양도소득세 중과 등으로 매물 잠김 현상이 지속될 것이고 재건축초과이익 환수와 재건축 조합원 지위 양도금지, 안전진단 강화 등 재건축 관련 규제가 지속되면서 서울을 비롯해 수요자들이 선호하는 지역 아파트에 대한 공급이 충분치 않기 때문이다. 


반면 수도권을 제외한 기타지역은 일부 개발호재가 있는 지역을 제외하고 공급과잉 리스크와 지역기반 산업 침체가 맞물리며 하락폭이 커질 것으로 보인다.   


전세시장도 전체적으로 안정적인 모습을 보이겠지만 올해보다는 전셋값 상승폭이 커질 것으로 예상된다. 서울을 비롯한 수도권은 재건축·재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있다. 


과거 사례를 비추어 볼 때 공급물량이 많지 않은 상황에서 매매시장이 침체되는 경우 수요자들이 아파트값 하락에 대비해 전세시장에 머무르며 전셋값이 상승했다. 


또 무주택자에게 유리해진 분양시장에 진입을 준비하는 수요가 전세 재계약을 하면서 수도권 아파트 전셋값 상승폭은 올해보다 커질 것으로 예상된다. 지방 아파트 전세시장은 2019년에도 기존에 쌓여 있던 전세물량에 신규 공급되는 아파트가 더해지며 공급과잉에 따른 전셋값 하락이 지속될 것으로 전망된다. 특히 충청, 경상권은 역전세난 우려가 커질 전망이다.

 

▲전국 아파트 매매가격 8.67% 상승, 2006년 이후 12년만에 최고치=문재인 정부 들어 크고 작은 부동산 대책이 발표됐고 대부분 고강도의 수요 억제책이었다. 2018년 상반기에는 8·2 부동산 대책에도 불구하고 서울 아파트 시장은 재건축 아파트와 새 아파트 위주로 상승세를 이어가다 재건축초과이익 이슈가 불거지며 냉각되는 모습을 보였다. 


그러나 하반기 들어 박원순 시장 여의도·용산 통합개발 발표 이후 시장은 이상과열 양상으로 번졌다. 매도인들이 매물을 걷어들이거나 한 주에 수천만 원씩 호가를 높였다. 지금 아니면 집을 못 산다는 불안감에 추격매수까지 따라붙으며 서울은 물론 분당, 광교, 광명, 과천, 용인 등으로 풍선효과가 나타났다. 이에 정부는 세제와 금융, 공급을 망라한 9·13 부동산 대책을 발표하며 진화에 나섰다. 종합부동산세 강화를 비롯해 다주택자에 대한 주택담보대출 금지와 양도소득세 강화가 담겼다.


또 입지가 우수한 3기 신도시를 조성해 30만호를 공급한다고 발표했다. 주거복지 로드맵에서 발표한 공급 방안보다 한층 구체적인 내용으로 그동안 수도권 내 입지가 우수한 지역의 양질의 주택공급으로 요구한 시장의 요구를 받아들이며 시장 과열을 진정시켰다.


2018년 아파트 매매가격은 전국이 8.67% 오른 가운데 지역별로는 서울이 18.11% 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다. 경기도는 분당, 판교, 광교, 광명, 과천, 용인 등 서울 접근성이 좋고 새 아파트가 많은 지역을 중심으로 매매가격이 강세를 보이며 6.68% 상승했다. 


지방 광역시에서는 광주가 가장 높은 상승률을 보였다. 남구 봉선동, 서구 치평동 등 학군이 좋은 지역에 투자수요가 몰리면서 7.02% 상승했다. 이어 대구가 4.18% 상승했다. 신규 아파트 공급이 줄었고 학군과 거주여건이 좋은 수성구와 재개발 재건축 사업이 활발한 중구가 가격 상승을 이끌었다. 대전도 서구와 유성구 등 주거환경이 좋고 세종시 접근성이 좋은 지역을 중심으로 강세를 보이면서 3.49% 상승했고 세종도 분양시장 활황에 힘입어 3.02% 상승했다.


반면 경상권과 충청권 아파트 시장은 침체된 모습이다. 경상권과 충청권 아파트값은 2016년 이후 3년 연속 하락장이 지속됐다. 경남은 2.67% 하락해 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했다. 조선 중공업 지역기반 산업 침체가 부동산 시장까지 미치면서 거제, 창원 등을 중심으로 아파트 매매가격이 떨어졌다. 그동안 경남에서 유일하게 매매가격이 올랐던 진주 아파트값도 하향 조정됐다. 경북도 공급과잉을 해소하지 못하면서 2.06% 하락했다. 울산과 부산도 부동산 시장 규제와 분양 및 입주 물량 증가로 매매가격이 각각 2.09%, 1.38% 하락했다. 제주도 미분양 주택 증가와 관광업 침체 영향으로 0.67% 내렸다.

 

▲입주물량 쏟아지면서 전세가격 안정, 2008년 이후 최저치=전세시장은 2018년 전국이 0.15% 변동률로 2008년 이후 최저치를 기록했다. 최근 2~3년간 분양시장이 호황기를 보내면서 분양한 약 45만 가구의 신규 아파트가 공급되며 전세시장에 숨통이 틔었기 때문이다. 


또 전세수요가 분양시장과 매매시장으로 분산되며 전셋값 상승폭을 줄였다.   


광주가 4.12%로 전국에서 전셋값이 가장 많이 올랐다. 서구와 동구 등 구도심 지역 재개발·재건축 이주수요와 학군수요가 몰리면서 전셋값 상승폭이 컸다. 서울은 아파트 전셋값이 1.94% 올랐지만 2008년 이후 최저치를 기록했다. 직주접근이 좋은 중구와 종로가 소폭 상승했고 매년 전셋값 상승률이 높았던 강남3구는 안정적인 모습을 보였다. 서울시에서 강남권 재건축 아파트 이주시기를 조정하면서 전세수요가 분산됐기 때문이다. 이어서 대구(1.21%), 대전(1.07%), 전남(0.24%) 순으로 전셋값이 올랐다. 대구와 대전은 학군이 좋은 지역으로 전세수요가 몰리면서 전셋값이 강세였다. 


반면 울산(-2.64%)은 전셋값이 전국에서 가장 큰 폭으로 하락했고 이어 부산(-1.94%)도 전셋값이 떨어졌다. 새 아파트 입주가 대거 진행되면서 구도심과 노후 단지를 중심으로 전세매물이 적체되면서 전셋값 하락폭이 컸다. 충남(-1.65%), 경북(-1.41%), 경남(-1.23%)도 지역경기 침체와 공급과잉 영향으로 전셋값이 내렸다.

 

▲2019년, 수요 억제책 효과 본격화될 전망=2019년 아파트 시장은 문재인 정부 들어서 내놓은 수요 억제책들이 본격적으로 시장에 영향을 미치며 조정기로 진입할 것으로 예상된다. 최근 급등한 지역을 중심으로 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래 위축이 심화될 것으로 보인다. 거시경제 불확실성과 다주택자 규제에 따른 투자심리 위축 불가피해 보이는데다 실수요자들은 기존 아파트 매수보다는 시세보다 저렴한 분양가의 신규 청약을 노릴 것으로 예상되기 때문이다. 다만 일부 비규제지역의 풍선효과와 함께 이른바 “똘똘한 한 채”에 대한 수요 심리로 ‘신축’, ‘랜드마크’, ‘직주근접’ 아파트에 대한 수요 쏠림 현상은 이어질 전망이다.


한편 정부가 9·13 후속 대책으로 발표한 3기 신도시 공급계획은 주택수급 불균형 해소와 시장 불안 심리 해소에 어느 정도 긍정적으로 작용할 것이다. 다만 택지 조성에서 아파트 공급까지 최소 3년 이상의 기간이 소요될 것으로 보이고 주택공급 효과의 후행성을 고려했을 때 긴 호흡으로 매듭을 풀어야 한다. 또 양적 공급에 그치지 않고 주거환경 등 수요자의 선호도를 반영한 질적 공급이 필요하다.


지방은 부동산 시장 규제와 더불어 공급과잉, 지역경기 침체가 맞물려 가혹한 한 해를 보낼 것으로 보인다. 특히 경상권과 충청권 아파트는 기존 미분양 아파트 물량이 쌓여 있는 상황에서 2019년 입주물량도 상당해 공급 리스크는 더 커질 것으로 우려된다. 


전세시장은 올해와 마찬가지로 안정적인 모습을 보일 것으로 예상된다. 2019년에도 전국적으로 38만여 가구가 입주 예정에 있어 공급이 충분하다. 전세수요가 새 아파트로 쏠리면서 구축 아파트의 전셋값 하락폭이 커질 것으로 예상된다.

이혁기 기자 lee@arunews.com



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경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의