“조합설립동의율 산정 기준일은 인가 신청일일까. 아니면 처분이 내려진 날일까?” 일선 추진주체가 정비사업을 추진하다보면 사업 초기 단계부터 난관에 부딪치는 경우가 자주 발생한다. 재개발·재건축 등 정비사업 특성상 절차가 복잡하고 까다로운데다 이해관계자가 많기 때문이다. 이에 한국주택정비사업조합협회(이하 한주협)는 정비사업에서 발생했던 쟁점들을 설명하는 자리를 마련했다. 이번 강의는 쟁점 판례들에 대한 해설을 통해 사업 지연 및 중단을 사전에 방지하는 데 중점을 뒀다. 한주협은 지난달 28일 박일규 법무법인 조운 대표변호사가 강사로 나선 가운데 서울지방변호사회관 지하1층 대회의실에서 ‘2018년 정비사업 쟁점 판결 10선’을 주제로 제12차 수요강좌를 개최했다. 이날 강의에는 전국에서 120여명의 추진위원회·조합 관계자들이 참석할 정도로 높은 관심을 보였다. 우선 박 변호사는 정비사업 관련 판결들을 세심하게 분석해야 할 필요성이 높다고 강조했다. 법원 판결 숙지를 통해 정비사업과 관련된 다양한 소송을 미연에 방지할 수 있다는 이유에서다. 박 변호사는 “도시정비법은 재개발·재건축 등을 추진하기 위한 절차와 방법을 명시하고 있지만, 법과 규정만으로 사업을 추진하…
찾아가는 교육은 정비사업 전반을 아우르면서 각 단계별 주요 쟁점에 대한 설명을 통해 참석자들의 이해를 도왔다. 우선 김조영 변호사는 정비기본계획 수립 단계에 대한 설명부터 진행했다. 강의는 정비사업 추진을 준비하고 있거나, 정비사업 초기 단계에 해당하는 관계자들을 고려해 초기 단계부터 알기 쉽게 진행되면서 수강생들의 호평을 받았다. 김 변호사는 “정비사업 진행에 있어 가장 먼저 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장이 10년 단위로 도시 및 주거환경정비기본계획을 수립하게 된다”며 “도시계획 측면에서 무질서한 정비사업 진행을 방지하고, 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 개발을 유도해 합리적인 토지이용 및 도시기능의 효율화를 도모하기 위함”이라고 설명했다. 정비구역으로 지정된 곳에서 조합설립추진위원회 승인을 준비하고 있는 곳은 법적 동의율보다 여유 있게 확보해야 한다는 설명도 나왔다. 김 변호사는 “추진위원회 승인을 받기 위한 동의서를 가급적이면 과반수보다 많게 확보한 다음 신청서를 접수해야 한다”며 “향후 위조 등의 사유로 일부 동의서가 무효 될 수 있기 때문이다”고 말했다. 강의에서는 조합설립인가와 관련된 주의점도 부각됐다. 추진위원회…
강의에서는 국토교통부와 한국감정원이 합동점검반을 구성해 시행하는 일선 조합들의 업무 실태점검 주요 사안들에 대한 설명도 진행됐다. 특히 강의는 일선 조합들의 법과 규정에 대한 이해도를 높여 실태조사에 적발되지 않도록 준비해야 한다는 점이 강조됐다. 강의에 따르면 실태점검은 정비사업에 대한 관계기관의 철저한 관리·감독으로 재개발·재건축 투명성 강화에 중점을 두고 있다. 이에 따라 실제 실태점검이 이뤄졌던 사안들을 바탕으로 유의해야 할 점을 설명했다. 일례로 총회의 사전결의를 거치지 않고 자금의 차입 등과 관련한 대의원회 위임이 이뤄지지 않았다는 점은 적발 대상이다. 최소한 총회에서 개략적인 차입 규모와 이자율 등을 명시해 결의를 받은 후 구체적인 사항은 대의원회에 위임해 처리하는 방식으로 진행해야 한다는 것이다. 김학주 부장은 “실태점검에서 부적정 판정을 받은 조합들은 운영에 소홀했거나 관련 규정 숙지 미비에서 비롯됐다”며 “조합 임원은 규정에 맞는 조합운영을 통해 점검에서 적발되지 않도록 유의해야 한다”고 충고했다. 강의에서는 시공자 선정 관련 점검 사례의 경우 이사비, 초과이익환수제 부담금 등을 제공하기로 제안한 점도 점검 대상으로 지목했다. 시공자의 이…
첫 강의는 정비사업 타당성 검증에 대한 설명으로 진행됐다. 한국감정원은 국토교통부의 정비사업 전문 기관으로서 재개발·재건축과 관련된 각종 검증 업무를 수행하고 있다. 검증을 통해 과도한 부담금 발생 등을 방지하면서 원활한 사업을 도모할 수 있다는 게 핵심이다. 강의에 따르면 대표적인 검증 유형은 사업성, 공사비, 관리처분계획으로 나뉜다. 우선 사업성 검증의 경우 정비사업 초기 단계에 토지등소유자에게 분담금 등에 대한 정보를 제공한다. 또 공사비 검증은 시공자가 제시한 적정 공사비를 검증하는 제도다. 무리한 공사비 인상으로 분쟁과 비리 등을 미연에 방지하고자 검증 절차를 진행한다. 처리 절차는 기본사항 확정, 검증 수행계획 수립, 검증대상 확인, 자료수집 및 정리, 추가자료 보완요청, 자료검토, 공사비 결정요인 분석, 검증방법 선정 및 적용, 외부 전문가 자문, 검증결과 확정 및 제출 순이다. 이와 함께 관리처분계획 타당성 검증은 계획수립절차, 권리관계, 사업비, 분담금 등이 주요 검토 대상이다. 검증은 관리처분계획 정비사업비 추정가격이 사업시행계획서보다 10% 이상 증가하는 등의 경우 의무적으로 시행해야 한다. 이규훈 부장은 “관리처분계획은 조합원들의 부담…
한국감정원과 한국주택정비사업조합협회가 지난달 광주에 이어 대구에서 두 번째 ‘찾아가는 정비사업 교육’ 강의를 열었다. 한국감정원과 한주협은 체결한 업무협약에 따라 전국으로 정비사업 교육을 확대하겠다는 방침이다. 교육이 필요한 곳에 직접 찾아가 일선 추진위·조합의 전문성을 높이는 것은 물론, 정비업계의 발전과 투명성 강화를 도모하겠다는 것이다. 한국감정원은 지난달 21일 대구 동구에 위치한 한국감정원 본사 2층 대강당에서 ‘정비사업 발전 및 투명화를 위한 찾아가는 교육’을 실시했다. 강의는 한국감정원과 한주협이 업무협약을 맺은 이후 찾아가는 정비사업 교육 서비스가 진행된 두 번째 사례로서 추진위, 조합 등 정비업계 종사자들의 높은 관심을 받았다. 이날 강의는 이규훈 한국감정원 도시정비지원부장이 ‘정비사업 타당성 검증 사례’를, 김학주 한국감정원 주거복지지원부장이 ‘조합운영 실태점검 시 유의사항’을, 김조영 한주협 정책위원 변호사가 ‘정비사업 추진단계별 주요 쟁점사항’을 주제로 각각 설명했다. 이처럼 강의는 정비사업 핵심 주제를 선별해 진행하면서 지역 내 추진위·조합 등 관계자들의 궁금증을 해소시켰다는 평가다. 더욱이 찾아가는 교육은 지방지역 추진위·조합 관계…
정비사업과 관련된 감정평가의 종류와 평가방법에 대한 설명도 나왔다. 특히 감정평가와 관련된 분쟁 사례나 문제점 등을 다루면서 조합 실무에 대한 이해를 도왔다. 정비사업에서 감정평가는 △정기기반시설 감정평가 △매도청구 감정평가 △관리처분계획 종전자산 감정평가 △관리처분계획 종후자산 감정평가 △법인세 과표산정 현물출자자산 감정평가 △현금청산 감정평가 △보상 감정평가 △국공유지 처분 감정평가 △택지 감정평가 등으로 구분할 수 있다. 감정평가업자를 선정할 때에는 조합설립인가 이후에 조합원 총회에서 선정해야 하는 것이 원칙이다. 다만, 조합설립을 위한 추정분담금 산정을 위한 감정평가는 추진위원회에서도 선정할 수 있다. 김 평가사는 “감정평가는 정비구역 내 물건에 대한 절대적인 가격을 산출하는 작업이 아닌 물건들의 형평성에 맞는 비율을 산정하는 것으로 봐야 한다”며 “감정평가금액을 높이면 비례율이 낮아지고, 감정평가금액을 낮추면 비례율이 높아지기 때문에 조합원들의 권리가액에는 사실상 변화가 없다”고 설명했다. 이어 “감정평가 금액에 따라 세금이나 현금청산금액 등이 달라진다”며 “구역 상황에 맞는 합리적인 평가가 필요하다”고 강조했다. 이혁기 기자 lee@arunews.
강의에서는 국토교통부와 한국감정원이 합동점검반을 구성해 시행하는 일선 조합들의 업무 실태점검 주요 사안들에 대한 설명도 진행됐다. 실태점검 취지는 정비사업에 대한 관계기관의 철저한 관리·감독으로 투명한 재개발·재건축을 도모하자는 게 골자다. 류사무소장의 강의는 조합운영 실태 점검반 구성 및 운영, 조합운영 실태점검 사례, 법률 개정에 따른 추가점검 대상 등에 대한 순으로 이어졌다. 강의에 따르면 총회 사전결의를 거쳐 자금의 차입 등과 관련한 대의원회 위임이 이뤄져야 한다고 강조했다. 최소한 총회에서 개략적인 차입규모와 이자율 등을 명시해 결의를 받은 후 구체적인 사항은 대의원회에 위임해 처리하는 방식으로 진행해야한다는 것이다. 이와 함께 강의에서는 예산편성 및 결산 등 회계분야 점검 사례, 시공자 선정 관련 점검 사례, 조합 계약 점검 사례 등에 대한 적발 및 조치사항에 대한 설명도 진행했다. 류소장은 “과거 실태점검에서 부적정 판정을 받은 대부분의 조합들은 고의로 잘못을 저질렀다기보다 조합 운영에 소홀했거나, 관련 규정에 대한 이해부족에서 비롯됐다”며 “조합장 등 임원은 규정에 맞는 조합운영을 통해 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지해야 한다”고 충고했다.
“조합설립동의율 산정 기준은 인가를 신청할 경우일까. 아니면 처분이 내려진 날일까?” 일선 추진주체가 정비사업을 추진하다보면 사업 초기 단계부터 난관에 부딪치는 경우가 종종 발생한다. 재개발·재건축은 절차가 복잡하고 까다로운데다 이해관계자가 많기 때문이다. 강의는 정비사업을 진행하면서 문제되는 사안들에 대해 법원 판례를 중심으로 한 명쾌한 해설로 추진위·조합은 물론 업계 관계자들의 이해를 도왔다. 강의에 따르면 조합설립동의율 산정 기준일은 조합설립인가 신청 당시를 기준으로 판단해야 한다. 행정청이 처분일을 기준으로 다시 일일이 소유관계를 확인해 정족수를 판단하기는 현실적으로 어렵다는 등의 이유에서다. 박 변호사는 “만약 인가 처분이 내려졌을 경우를 기준으로 동의율을 산정하면 인가 신청 후에도 소유권 변동을 통해 의도적으로 동의율 조작이 가능하다”며 “정비사업 분쟁 차단을 위해서는 조합설립인가 신청일을 기준으로 동의율을 산정해야 한다”고 설명했다. 이와 함께 강의에서는 재건축 매도청구, 임기만료된 조합장의 업무 범위, 토지보상법상 협의 절차, 현금청산대상자들의 조합원 지위 회복이 가능한지 등에 대한 설명이 진행되면서 수강생들의 큰 호응을 얻었다. 이혁기 기자…
첫 강의는 정비사업 관리 시스템에 대한 설명으로 진행됐다. 광주시는 정비사업 관리 시스템 구축을 통해 체계적으로 정비사업장을 관리·지원하겠다는 계획이다. 이미 국토연구원과 시스템 도입을 위한 위·수탁 업무 협약도 체결했다. 강의에 따르면 정비사업 관리 시스템은 3대 추진전략을 중점으로 구축할 예정이다. 3대 추진전략은 합리적인 의사결정 지원, 관련 정보의 원활한 공유, 지역실정에 맞는 정책추진 지원 등이 핵심이다. 이를 통해 토지등소유자가 사업비, 종전자산, 종후자산 등에 대해 손쉽게 확인할 수 있다. 또 관내 사업현황과 사업성을 파악할 수 있고, 민·관 및 민·민간에 의견 공유도 가능하다. 뿐만 아니라 시스템은 제도를 도입하기 전 시장파급효과 시뮬레이션 및 분석에 따라 지역 실정에 맞는 정책추진 지원의 동력으로 작용할 전망이다. 박 연구위원은 “향후 정비사업 관리 시스템이 안착되면 조합원들이 각 구역별 사업계획과 변경 내용을 문자메시지를 통해 전달받을 수 있다”며 “시스템을 통해 제도시행 전 시장파급효과를 분석이 가능하기 때문에 지역 실정에 맞는 맞춤형 정책 추진이 가능하다”고 말했다. 이혁기 기자 lee@arunews.com
한국감정원과 한국주택정비사업조합협회(이하 한주협)가 주관하는 ‘찾아가는 정비사업 교육 서비스’가 전라남도 광주에서 첫 스타트 끈을 끊었다. 한국감정원과 한주협은 체결한 업무협약에 따라 광주를 시작으로 교육이 필요한 곳에 직접 찾아가 일선 추진위·조합의 정비사업 관련 전문성을 한층 높이겠다는 방침이다. 이에 따라 지방에 소재하고 있는 일선 추진위·조합의 경우 정비사업 관련 교육을 접하기가 쉽지 않은 상황에서 찾아가는 정비사업 교육 서비스에 대한 관심이 높아지고 있다. 한국감정원, 한주협은 지난달 24일 광주광역시와의 협업을 통해 5·18 기념문화센터 대동홀에서 ‘도시정비사업 발전 및 투명화’를 주제로 특강을 열었다. 이날 특강은 한국감정원과 한주협이 업무협약을 맺은 이후 찾아가는 정비사업 교육 서비스가 진행된 첫 사례로서 지역 추진위·조합은 물론 업계 관계자들의 높은 관심을 받았다. 강의는 박천규 국토연구원 연구위원이 ‘정비사업관리시스템’을, 박일규 법무법인 조운 변호사가 ‘정비사업 추진단계별 주요쟁점 사항’, 류현희 한국감정원 호남사무소장이 ‘조합운영 실태점검 주요 사항’, 김종일 대한감정평가법인 감정평가사가 ‘정비사업 감정평가의 이해’를 주제로 각각 설명…
한국주택정비사업조합협회(이하 한주협)이 관리처분인가 후 핵심업무에 대해 설명하는 자리를 마련했다. 한주협은 지난 17일 서울지방변호사회관 지하1층 대회의실에서 김래현 법무법인(유)현 변호사가 강사로 나선 가운데 ‘사례로 풀어보는 관리처분 이후 핵심 업무’를 주제로 제 11차 정기 수요강좌를 열었다. 강의에서는 관리처분인가 이후 사업비 증가의 주요 요인으로 이주지연을 꼽았다. 구역내 부동산 점유자들은 관리처분인가고시에 따라 이주를 시작해야 한다. 이때 이주 절차가 지연될수록 이주비 금융비용과 착공 지연으로 인한 공사비가 늘어난다는 것이다. 이날 강의에서 김 변호사는 명도소송 등 법적 조치를 통해 이주지연을 방지할 수 있고, 철저한 사전준비가 필요하다고 강조했다. 김 변호사는 “조합은 이주지연 방지 차원에서 명도소송 및 점유이전금지가처분 등을 통해 법원으로부터 강제집행권을 얻어 이주 의무를 이행할 수 있다”며 “명도소송은 해당 부동산에 거주하고 있는 사람을 대상으로 소유권을 넘겨받는 소송을 말하고, 점유이전금지가처분은 명도 집행 전 점유자가 변경되는 상황을 차단시키는 게 핵심이다”고 설명했다. 즉, 점유이전가처분은 명도소송에 따라 소유권을 넘겨받을 전 점유자가…
한국주택정비사업조합협회(이하 한주협)이 정비사업 진행시 금융조달 방법 등에 대해 설명하는 자리를 마련했다. 이번 강의는 다소 생소한 정비사업과 금융 관계에 대해 알기 쉬운 해설로 진행되면서 일선 추진위·조합, 업계 관계자 등의 궁금증을 해소시켜줬다는 호평을 받았다. 한주협은 지난달 29일 서울지방변호사회관 지하1층 대회의실에서 임상준 교보증권 프로젝트금융1부 차장이 강사로 나선 가운데 ‘정비사업과 금융’을 주제로 제10차 정기 수요강좌를 개최했다. 강의에 따르면 정비사업 금융조달 방법은 사업 준비단계, 사업 시행단계, 사업 정산단계에 따라 각각 다르다. 우선 준비단계에 해당하는 정비구역 지정부터 조합설립인가·사업시행인가·관리처분계획인가까지는 시공자 대여금과 조합 담보대출을 통해 용역비와 운영비를 충당하게 된다. 또 시행단계에 해당하는 조합원 이주·철거·착공 분양에서는 시공자 대여금과 PF대출 등을 통해 각종 제세금과 공사비 등에 사용한다. 이때 PF대출이란 사업주의 신용과 물적 담보에 비중을 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 중점을 둬서 자금을 차입해주는 것을 말한다. 마지막으로 정산단계에 포함되는 준공·이전고시·조합청산시에는 조합원 부담금 및 일반분양…
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UPDATE: 2018년 12월 10일 14시 18분
