2. 정비사업이란 무엇이며, 종류 별로 조금 쉽게 설명해 주실 수는 없는가요? 가. 주거환경개선사업=지난 호에 설명하였습니다. 나. 재개발사업=재개발사업은 “정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업”으로 규정되어 있습니다. 이는 기존의 주택재개발사업과 도시환경정비사업이 합쳐진 개념으로서 아래와 같이 구 주택재개발사업의 내용과 구 도시환경정비사업의 내용이 합해져 있다고 생각하시면 됩니다. 1) 구 주택재개발사업 부분=구 주택재개발사업은 주로 노후화된 단독주택지역에서 기존의 주택이나 건축물 등을 철거하고 새롭게 아파트 등을 건설하여 공급하는 방식의 사업입니다. 아래 사진 1과 같이 특정한 범위를 정비구역으로 지정 한 뒤, 기존의 건축물을 전부 철거하고 신축건축물을 공사하게 됩니다. 2) 구 도시환경정비사업 부분=구 도시환경정비사업은 주택단지가 아니라 주로 상가나 사무실 건물 등이 밀집된 지역에서 새로운 상가건물이나 주상복합건물을 건설하는 사업이라고 생각하면 됩니다. 아래 사진 1과 같이 상업지역 등의 일정부분을 정비구역으
1.자산화와 기간화의 비교=진행기준에 의한 수익의 인식시 조합운영비를 기간비용화 할 것인지 아니면 재고자산으로 원가화할 것인지에 대하여 쟁점이 있다. 각 주장의 내용을 살펴보면 아래와 같다. 2.예규사례=도시 및 주거환경정비사업법에 따른 정비사업조합의 운영비 등의 세무처리(법인-1030, 2010.11.02.) [질의] 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립된 조합의 운영비와 차입금이자를 선급비용으로 계상하고 분양수입 발생시 원가로 대체하는지, 발생한 당해연도에 비용으로 계상하는지 여부. [회신] 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립한 정비사업조합은 조세특례제한법 제104조의7에 따라 비영리 내국법인에 해당하는 것이며, 비영리내국법인은 법인세법 제113조에 따라 수익사업과 기타사업으로 구분경리하여야 하는 것으로, 정비사업조합이 정비사업의 수익사업과 관련하여 지출한 운영비 및 법인세법 시행령 제52조에 따른 건설자금이자에 해당하지 아니하는 차입금이자는 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도의 손익으로 처리하는 것임.…
1. 문제의 소재=현재 강남 3구 재건축 단지에서는 재건축 초과이익 환수제의 부담을 피하고 더 나아가 임대주택 건설 의무에서 벗어나기 위한 대안책으로 1:1 재건축이 대안으로 떠오르고 있고 실제 압구정 현대 아파트 등 대형 평형 위주의 재건축 사업 단지에서 아예 초기부터 1:1 재건축 안이 떠오르고 있기도 하다. 하지만 1:1 재건축은 임대주택 건설 의무에서 벗어나서 비교적 명품 주거 단지를 꾀할 수 있고 같은 대지 면적에서 용적률을 상한까지 적용받지 않음으로써 기존 세대 수에 비해서 증가 폭이 크지 않아 상대적으로 인동 거리 등 쾌적한 주거 환경을 꾀할 수 있다는 장점이 있지만 일반 분양 세대가 거의 없거나 미미해서 사실상 조합원 분담금을 줄이기 어렵다는 한계 또한 갖고 있다. 2. 각 사업 방식의 장단점=일반 재건축 사업 방식의 장점은 물론 최대한 용적률을 적용 받아서 일반 분양 세대수를 최대한 늘리고 그 일반 분양분의 분양 수입으로부터 기존 조합원의 분담금을 최소화 할 수 있다는 장점이 있다. 물론 위와 같은 용적률 상향이 그냥 이뤄지는 것은 아니고 적지 않은 규모의 기부채납, 임대주택 건설 의무, 나아가 전용면적 85㎡ 이하 주택의 일정 비율 이상 건
<사례> 재개발조합의 조합원 甲은 2층 주택을 소유하고 있어 분양신청기간 내에 주택 1채에 대한 분양신청을 하였다. 조합은 분양신청 현황을 토대로 관리처분계획을 수립한 다음 공람을 실시하였고, 이에 甲은 ‘조합으로부터 종전평가금액의 범위 내에서는 주택 2채를 분양받을 수 없다고만 안내하고 주거전용면적의 범위 내에서 주택 2채를 분양받을 수 있음을 안내받지 못했다’는 이유로 관리처분계획 중 甲에 대한 부분은 위법하다고 주장한다. 관리처분계획의 하자 유무?(서울행정법원 2018) 1. <사례>의 해결=구 도시정비법(2017 .2.8.개정되기 전의 것) 제48조 제2항 제6호는 “1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”고 규정하고, 제7호는 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다고 하면서, ‘다목’에 “제1항제4호에 따른 가격의 범위(종전자산평가금액) 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미
Q. 토지등소유자로부터 정비사업전문관리업자 평가 결과표 및 자기평가서 복사요청에 대하여 공개하여야 하는지요? A. 「도시정비법」 제124조에 의하면 정비사업시행에 관한 서류 및 관련 자료를 공개하도록 규정하고 있고, 국토교통부 「정비사업 게약업무 처리기준」 제38조 및 서울시 「공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준」 제19조에 의거 계약서 및 검증보고서 등 관련서류 및 자료가 작성되거나 변경된 경우 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하도록 규정하고 있으니 기타 자세한 사항은 공공지원자이며 정비사업 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 2018.11.21. 서울시 재생협력과-17129 Q. 재건축 조합 임원의 연임선거에 「선거규정」을 적용하여야 하는지요? A. 「도시 및 주거환경정비법」 제41조제4항에 따라 조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되 연임할 수 있으며 「선거규정」에서는 임원의 연임 여부를 결정하기 위한 총회의 의결사항에 대하여 별도로 정한 규정은 없음. 다만 해당 조합에서 다른 후보자와 함께 선거절차를 거쳐 기존 임원이 선출될 경우 연임하는 것으로 결정하고자 한다면 「선거규정」에 적합하게 작성된 조합 선거관리
Q. A 재개발조합의 현금청산자입니다. 저희 조합은 관리처분계획 이후 현금청산 절차를 예정하고 있습니다. 현금청산금이 시가보다 많이 낮을 것이라는 걱정이 많습니다. 현금청산금을 시가대로 받을 수 있는지, 받을 수 없다면 그 이유는 무엇인지, 그리고 현금청산금 불복절차는 어떻게 진행되는지 알려주세요. A. 재개발사업은 사업구역 내 모든 토지등소유자가 예외 없이 조합원이 된다. 자신이 재개발사업 또는 조합설립 자체를 반대하더라도 말이다. 따라서 조합은 사업에 반대하거나 참여하기 싫은 조합원들도 미우나 고우나 구성원으로 함께 이끌고 가야한다. 이들은 사업시행인가 후 분양신청을 하지 않음으로써 관리처분계획 단계에서 현금청산자로 결정된다. 현금청산은 옛날 집을 평가하여 돈으로 받고 이주하는 절차를 의미하는데 현금청산금의 액수, 이주시기 등의 문제와 맞물려 조합과 현금청산자 사이의 갈등이 폭발하게 된다. 사안으로 돌아와 보면 먼저 현금청산금은 시가대로 받을 수 없다고 보아야 한다. 그 이유는 현금청산금이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따라 평가되기 때문이다. 토지보상법에 따르면 현금청산금은 당해 사업으로 인한 개발이익(가격변동
Q. 현재 분양신청을 준비중입니다. 분양신청시에 종전자산평가액과 조합원별 분담금 추산액을 통지하기 위해 종후자산 감정평가도 완료되어야 하는지요? A. 분양신청에서 분양대상자별 분담금의 ‘추산액’과 관리처분 항목 중 하나인 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물의 ‘추산액’이 동일한 추산액이라는 용어를 쓰고 있기 때문에 분양신청을 개시시점에 종후자산 평가가 완료되어야 한다는 견해는 다음과 같은 점에서 문제가 있습니다. 첫째, 분양신청에서의 추산액과 관리처분에서의 추산액은 서로 다른 개념입니다. 관리처분 종후감정평가의 대상은 조합원이 분양 받을 것으로 예상되는 분양예정 물건이고 나머지 일반분양수입은 사업시행자인 조합이 시공사등과의 협의를 거쳐 예상 분양가를 추정합니다. 다만 종후자산을 평가할 때는 조합원이 어느 세대를 분양받을지 확정된 상태가 아니기 때문에 전체세대를 평가합니다. 그러므로 관리처분에서의 ‘추산액’이란 비례율 산정을 위해 조합원 수입은 감정평가액으로 일반분양 수입은 추정액으로 계상한 것을 통칭하는 것이라 할 수 있습니다. 반면 분양신청에서의 분담금 추산액은 확정된 종전자산평가액과 관리처분계획 기준날짜인 분양신청 완료일을 기준으로 합리적인 범위내에서
1. 정비사업의 종류가 그동안 어떻게 변경되어 왔는가요? 가. 2003.7.1.~2012.8.1.=정비사업에 적용되고 있는 「도시 및 주거환경정비법」은 2003.7.1.부터 시행되었습니다. 최초 시행 당시부터 2012.8.1. 개정법 시행까지, 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 등 4가지 사업이 있었습니다. 나. 2012.8.2.~2018.2.8.=그런데 법이 개정되어 2012.8.2.부터는 최초 4가지 사업에 주거환경관리사업, 가로주택정비사업이 추가되어 총 6가지 사업이 되어 2018.2.8.까지 진행되었습니다. 다. 2018.2.9.~ 현재=그러다가 금년인 2018.2.9.부터는 법이 전면 개정되어 주거환경관리사업은 주거환경개선사업에 포함되고, 도시환경정비사업은 재개발사업에 포함되었으며, 가로주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 제정되어 2018.2.9.부터 시행되었는데, 이 특별법에 포함되었습니다. 따라서 현재는 주거환경관리사업, 재개발사업, 재건축사업 등 3개만 있습니다. 2. 정비사업이란 무엇이며, 종류 별로 조금 쉽게 설명해 주실 수는 없는가요? 그러면 현재 적용되고 있는 주거환경개선사업,
1.분양공사 매출원가=분양공사 매출원가는 기초일반완성건물재고액과 당기공사원가의 합계에서 기말일반완성건물재고액을 차감한 후의 잔액을 말한다. 일반분양공사 매출원가=[기초일반완성건물재고액+당기일반분양공사원가-기말일반완성건물재고액] 기초일반완성건물재고액 및 기말일반완성건물재고액은 진행기준에 의해 수익을 인식하는 경우 공사완성전에는 원칙적으로 인식되지 않는다. 공사완성 이전에는 미분양분에 대하여 미완성건물로 처리하고 공사완성과 동시에 완성건물로 회계처리한다. 2.당기일반분양공사원가=당기분양공사원가는 당기에 실제로 발생한 총공사비용에 공사손실충당부채전입액(추정공사손실)을 가산하고 공사손실충당부채환입액을 차감하며 다른 공사와 관련된 타계정대체액을 가감하여 산출한다. 당기일반분양공사원가=[당기총공사비용+공사손실 충당금전입액-공사손실 충당금환입액–타계정대체액] 1)조합원분양수입(불입청산금)을 조합의 익금(수익사업)으로 보지 않는 경우=분양공사원가명세서상 타계정대체액은 당기총공사비용 중 조합원배분액으로서 재고자산인 조합원미완성건물(조합원완성건물)로 계정 대체하는 금액을 말한다. 2)조합원분양수입(불입청산금)을 조합의 익금(수익사업)으로 보는 경우=분양원가명세서상 타계정대체액
실현 가능성을 과장하여 개발주체가 추상적인 검토만을 하는 데 그치고 구체적이고 확정적인 계획이 수립된 바 없음에도 불구하고 구체적이고 확정적인 계획이 있는 것처럼 광고를 하는 경우도 허위 과장광고에 해당된다. 장기적인 도시계획에 ‘운정역’을 남쪽으로 이전한다는 계획이 있었으나 구체적인 위치나 이전 시기가 정해진 바 없음에도 불구하고 “아파트 인근에 별개의 ‘신운정역’이 신설될 것”이라고 광고한 사례, 아파트 단지 전면의 녹지를 대형할인매장 부지로 변경하는 것을 검토해 달라는 요청을 받았을 뿐임에도 불구하고 “아파트 단지 전면에 대형할인매장이 입주할 것”이라고 광고를 한 사례를 들 수 있다. 이것은 허위 과장 광고에 해당된다. 추상적이고 장기적인 개발계획이 수립되어 있다고 하더라도 그 실현 가능성이나 실현시기를 지나치게 과장하지 않은 경우에는 허위 과장광고라고 할 수 없다. 학교설립이 확정되지 않았음에도 ‘학교예정부지’라고 광고하였으나, 도시계획상 실제로 학교용지가 지정되어 있은 경우를 들 수 있다. 이 때 학교 설립이 확정되었다는 식으로 광고를 하지 않은 경우는 허위 과장광고라고 보기 어렵다. 실현시기를 과장하는 광고도 허위 과장 광고가 될 수 있다. 객관적
▲이주거부자에 대한 손해배상청구의 인용 사례 (대법원 2018.7.12. 선고 2014다88093 판결)=주택재건축정비사업조합이 조합원 및 조합원이었던 자(현금청산대상자)에 대하여 위 사람들이 사업시행계획 및 관리처분계획 무효를 다투는 행정소송을 제기하였음을 이유로 부동산 인도를 거부하자 위 조합원 등에게 채무불이행에 기한 손해배상을 청구한 사안입니다. 원심인 서울고등법원은 조합이 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 받았고 조합 정관에 ‘조합원은 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무를 부담한다’는 규정이 있는 점에서 조합원 및 조합원이었던 자 등은 사업시행계획 및 관리처분계획 무효확인 소송이 기각된 이상 조합원 등이 잘못된 법률적 판단으로 부동산의 인도의무가 없다고 믿고 그 의무의 이행을 거부한 것이라 하더라도 인도의무가 없다고 믿은 데 정당한 사유가 있다고 할 수 없어 부동산의 인도의무 불이행에 관하여 조합원 등에게 고의나 과실이 없다고 할 수 없으므로(대법원 2013.12.26 선고 2011다85352 판결) 구 도시 및 주거환경정비법 제49조제6항 및 조합 정관 규정에 따라 이주하여야 할 의무를 지체한 이상 관리처분계획인가 이후 부동산 인도소송 판결에…
Q. 재건축조합입니다. 조합에서 현금청산자의 아파트 및 대지에 소유권이전등기를 마쳤으나 그 아파트 및 대지에 근저당권설정등기 내지 가압류등기가 설정되어 있는 경우 이러한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되기 전이라도 조합에서 이자를 지급할 의무가 있는건가요? A. 현행 도시 및 주거환경정비법 제73조에 의하면 사업시행자는 분양신청종료일 다음날부터 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 내에 현금청산금에 관한 협의를 하여야 하고 협의가 성립되지 아니하면 위 협의기간이 만료되는 날 다음날로부터 60일 내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 하며 이러한 기한을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하는 경우에는 해당 토지등소유자에게 15%이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용한 지연이자를 지급하여야 합니다. 사업시행자가 도시정비법 제73조의 규정에 따라 토지등소유자에게 청산금을 지급할 경우 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고 이러한 권리제한등기 없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙입니다. 다만 사업시행자는 사
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UPDATE: 2018년 12월 10일 14시 18분
