1. 토지분할청구의 대상이 된 토지등소유자가 조합원에서 제외되는지 여부=도시 및 주거환경정비법 제41조는 주택단지 안의 일부토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자의 반대 등으로 조합설립인가나 사업시행인가를 받지 못하여 그 밖에 다수의 토지등소유자들에게 피해가 발생하는 것을 방지하고 재건축사업을 원활하게 시행할 수 있도록 하기 위하며 마련된 특별규정으로 추진위원회가 법원에 토지분할을 청구한 경우 일정한 요건을 갖추면 토지분할이 완료되지 아니하여 동의요건에 미달되더라도 조합설립의 인가를 받을 수 있도록 하여 조합설립의 동의 요건을 충족하도록 하는 규정일 뿐이고 같은 법 제4조 이하의 정비계획 및 정비구역의 변경절차를 거치지 아니하는 이상 분할청구를 하였다는 사정만으로 곧바로 이 사건 사업의 시행범위가 축소 변경된다거나 분할청구의 대상이 된 토지의 토지등소유자가 조합원 자격을 상실하게 된다고 보기는 어렵다. 2. 조합원 의결권 행사를 포괄적으로 위임할 수 있는지 여부=조합원들이 총회 결의에 관한 의결권을 특정하여 위임하지 아니하고 조합 설립 이전 추진위원회 단계에서의 주민총회 또는 이후 설립될 조합 총회에서의 의결권 행사를 대리인에게 포괄적으로 위임하는…
A재건축조합은 조합원의 분양신청기간을 30일로 정하여 분양신청통지를 하였으나 만료일이 토요일이었다. 민법 제161조는 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다고 규정하고 있다. 1. 원고의 주장 및 민법의 규정=조합원 甲은 민법 161조는 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당하는 경우 발생할 불이익을 막고자 마련된 규정이므로 당사자 사이에 합의가 없는 이상 조합의 일방적인 통지 또는 공고에 의하여 위 규정의 적용을 배제할 수 없다고 하면서, 분양신청기간이 만료되었다는 이유로 조합의 분양신청서수리거부처분은 위법하다고 주장한다. 또한 원고는 불가피한 사정으로 인해 분양신청기간을 지키지 못하였으므로 분양신청에 대한 추후보완이 가능하다고 주장하고 있다. 조합이 과연 분양신청기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정하였는지 여부에 관하여 보면, 조합은 조합원들에게 분양신청기간에 관하여 ‘2017.10.6.(금) ~ 2017.11.4.(토),(30일간)’이라고 기재된 분양신청 안내문을 발송한 사실이 있고, 구 도시정비법 제46조 제1항, 구 도시정비법 시행령 제47조 제1항에 따르면 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날로부터 60
도시 및 주거환경정비법에서 말하는 정비사업이란 도시기능 회복을 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말한다. 정비기반시설이 주거환경개선사업에서는 ‘극히 열악’하고, 재개발사업에서는 ‘열악’하고, 재건축사업에서는 ‘양호’한 경우에 사업이 이루어지도록 규정되어 있다. 정비기반시설은 주택 등 건축물과 함께 정비사업의 핵심 건설 목표가 된다. 정비기반시설에 대해서는 관리자가 비용을 부담하고 사업시행자에게 건설비용의 일부를 보조하거나 융자를 해 줄 수 있다. 새로 설치되는 정비기반시설은 국가 또는 지방자치단체에 무상귀속 된다. 민간 사업시행자에 의하여 새로이 설치된 정비기반시설을 당연히 국가 또는 지방자치단체에 무상귀속되는 것으로 함으로써 공공시설의 확보와 효율적인 유지․관리를 위하여 국가 등에게 그 관리권과 함께 소유권까지 일률적으로 귀속되도록 하기 위한 조치다. 정비사업의 목적 중의 하나가 정비기반시설의 정비에 있으니 건설된 정비기반시설을 국가 등 관리청에 귀속시키는 것은 당연하다. 사업시행자는 자신이 건설한 정비기반시설을 국가 등에게 무상으로 귀속되도록 하는 데 대한 대가를 받는다. 바로 용도가 페지되는 국공유
1. 정비구역 해제의 효과 정비구역등이 해제된 경우에는 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 본다. 주택개량방법에 의한 주거환경정비사업에 있어 정비구역 지정·고시된 날부터 10년이 경과하고 토지등소유자 3분의 2이상이 정구구역의 해제에 동의하는 경우(법 제21조 제1항 제4호) 정비구역의 지정권자는 정비기반시설의 설치 등 해당 정비사업의 추진 상황에 따라 환원되는 범위를 제한할 수 있다(법 제22조 제1항). 정비구역등(재개발사업 및 재건축사업을 시행하려는 경우로 한정함)이 해제된 경우 정비구역의 지정권자는 해제된 정비구역등을 주택개량의 방법으로 시행하는 주거환경개선구역으로 지정할 수 있다. 이 경우 주거환경개선구역으로 지정된 구역은 기본계획에 반영된 것으로 본다(법 제22조 제2항). 정비구역등이 해제·고시된 경우 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 시장·군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 고시하여야 한다(법 제22조 제3항). 2. 정비구역등의 직권해제에 따른 비용의 일부 보조 정비구역이 해제되면 추진위원회 또는 조합은 채권자들과 정비구역 해제시까지 사용한 비용에…
Q. 시공자 선정 당시 조합임원으로 연대보증란에 서명을 하였습니다. 이후에 재건축사업의 추진이 난항을 겪게 되어 결국 시공사와의 계약은 해지되고 말았습니다. 이러한 경우 연대보증을 한 조합임원들의 책임은 어떻게 되는지 궁금합니다. A. 시공사가 정비조합에게 사업비를 대여하는 경우, 시공사는 조합의 시공사에 대한 계약상 의무이행을 간접적으로 강제하기 위하여 조합임원들에 대한 연대보증약정을 하는 경우가 많습니다. 이에 대해 법원의 판결례를 살펴보면 (1) 시공사와 조합의 계약이 양 당사자 사이의 의사합치에 따라 합의해제된 경우에는 조합임원들이 연대보증한 채무의 범위에는 계약해제에 따른 원상회복채무 또는 손해배상채무도 포함되는 것이므로 조합임원들의 대여금반환책임을 인정한 하급심 판결과, (2) 조합과 시공사 양 당사자의 귀책사유가 없이 계약이 합의해제 되는 경우에는 보증채무의 부종성의 원칙상 해제로 인한 원상회복의무에는 보증채무가 미치지 않게 되고 연대보증의 내용 역시 조합의 계약의무불이행에 따라 발생하게 되는 시공사에 대한 채무를 조합임원들이 연대하여 책임지겠다는 내용이므로 합의해제에 따른 대여금반환채무에 대해서는 조합임원들의 책임이 없다고 판결한 항소심, 상고
1. 정비사업조합의 해산=정비사업에서 해산이란 조합의 법인격을 소멸시키는 법률요건 또는 청산절차를 여는 법률요건을 말한다. 다시 말해 조합의 목적을 달성한 경우 적극적인 활동을 중지하고 잔무처리, 재산정리 등을 위한 상태를 해산이라고 한다. 또 청산은 조합이 해산한 후 잔여 법률관계를 처리하는 것 또는 그 절차를 의미하는데 청산이 종결돼야 비로소 조합은 법인격을 상실하게 된다. 이러한 해산·청산은 조합해산 대의원회 또는 총회 결의→청산인 선임(당해 조합의 집행부)→해산신고(조합→구청 담당부서)→해산등기(상업등기소)→관계서류 이관(조합→구청)→채권공고(조합) 및 신고(조합원 및 관계인)→청산감사 및 채권·채무종결→잔여재산 귀속처리 및 청산종결의 절차를 밟는다. 2. 해산결의=해산결의는 총회 또는 대의원회 의결 거쳐야 한다. 원칙적으로 해산결의는 총회의 의결사항(도시정비법 시행령 제34조제1항)에 따라 총회의 의결을 거쳐야 한다. 다만 도정법시행령 제35조에서는 ‘사업완료로 인해 해산하는 경우’에는 대의원회에서 결의할 수 있도록 하고 있다. 해산결의는 표준정관 제61조제1항에 따라 준공인가를 받은 날로부터 1년 이내에 행해야 한다. 하지만 준공인가 후 지적 정리
3. 공사비 검증 요청 의무화 (제29조의 2)=정비사업비 중에 가장 많은 부분을 차지하는 것이 바로 공사비이다. 그리고 시공자선정 후 당초 계약 체결된 금액으로 공사가 종료되는 것이 아니라, 중간에 공사비가 인상되는 경우가 상당히 많다. 특히 가계약, 본계약으로 나누어 계약을 체결하는 경우에는 더더욱 그렇다. 공사비 인상은 곧 바로 조합원들의 분담금 증가로 연결되기 때문에 매우 중요한 문제이다. 하지만 조합원들은 어느 정도의 공사비를 인정해 주는 것이 타당한 것인지를 잘 알지 못한다. 그래서 시공사가 요구하고, 이에 대하여 조합에서 조금 깎는 금액 정도로 만족하고, 공사비를 인정해 주는 결의를 하는 경우가 많이 있다. 이번 법 개정에서는 이러한 잘못된 관행을 막기 위하여 공사비가 일정 비율 이상 인상되는 경우에는 반드시 공사비 검증을 받도록 의무화 하였으며, 이 경우 공사비 검증은 국토교통부장관이 설치한 정비사업 지원기구나 한국감정원, 한국토지주택공사에게 검증을 하도록 하는 조항을 신설하였다. 새로 신설된 조문 내용을 보면 다음과 같다. 제29조의2(공사비 검증 요청 등) ①재개발사업·재건축사업의 사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사등이 단독 또는 공동
9·13대책으로 주택 소유자들에 대한 대출 규제가 전면 강화되자 1주택자의 불만이 커졌다. 주택담보대출은 물론 전세자금대출의 문턱도 높아졌기 때문이다. 전세대출은 주택 보유와 소득에 따라 공적보증이 제한되기에 고소득 1주택자가 전세자금대출을 받을 때 비용부담이 커질 수 있다. 전세자금대출을 받으려는 1주택자들이 궁금해할 법한 내용들을 살펴봤다. 전세자금대출은 보통 주택금융공사, HUG 등의 공적보증을 통해 진행된다. 하지만 대출규제로 2주택이상자는 신규 전세대출 시, 공적보증을 받을 수 없게 됐다. 1주택자도 소득에 따라 공적보증이 제한된다. 1주택자가 공적보증을 통해 전세자금을 대출받으려면 연소득이 1억원 이하여야 한다. “연소득 1억원”의 기준은 부부의 근로, 사업, 연금, 기타소득을 합산해 판단한다. 연소득이 1억원을 넘는 고소득자들은 SGI서울보증보험에서 보증을 받아 전세대출을 받으면 된다. 다만 민간보증인 서울보증보험은 공적보증보다 금리가 0.4%~0.5% 정도 높기 때문에 비용부담이 있다. 전세자금대출 규제가 시행된 18년 10월 15일 이전에 전세자금대출을 받은 1주택자는 만기 때 대출을 연장할 수 있다. 연장 시에는 연소득이 1억원을 넘어도 주
1. 문제의 소재 조합에서는 사업시행계획인가 고시를 득한 후 분양신청 절차를 진행하게 되는데 분양신청서에 조합원이 권리 내역 등을 기재하지 않은 채로 분양신청서를 제출하는 경우가 있다. 이와 같은 경우 실무적으로는 통상 조합 측에서 해당 조합원의 소유 물건을 공부 상 확인하여 권리 내역 등을 보충 기재하는 경우가 있는데 그 이후 관리처분계획 인가 후 이주 단계에서 해당 조합원이 이주 거부의 명분으로 권리 내역 등을 본인이 직접 기재하지 않아서 분양신청이 무효고 따라서 본인은 조합원이 아니라 청산자이므로 정당한 보상금 수령 전까지는 이주를 거부하고 버티는 경우가 있다. 2. 관련 판례(서울행정법원 2015구합51538 판결) 권리내역이 기재되어 있지 않은 분양신청서를 제출받아 이 사건 관리처분계획이 위법하다는 주장에 대한 판단에서 피고는 조합원들로부터 권리내역이 기재되어 있지 않은 분양신청서를 제출받은 사실이 인정된다. 그러나 위 법령 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉 ①조합원이 재건축조합에 제출하는 분양신청서는 조합원의 분양신청 의사를 확인하기 위한 서류이지 조합원의 권리내역을 확인하기 위한 서류가 아닌 점 ② 도시정비법 시
1. 질의요지=가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 시행하는 재건축사업에 한정하며, 이하 같음)의 조합원으로서 2주택을 소유한 조합원이 하나의 주택분에 대해 분양신청을 하고 나머지 주택분에 대해서는 같은 법 제73조에 따라 손실보상을 받을 수 있는지? 나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 조합원으로서 2주택(주택 A, B)을 소유한 조합원 甲이 조합설립인가 이후에 동일세대원이 아닌 乙에게 주택 A를 양도하였고 같은 법 제39조제1항제3호에 따른 대표조합원을 乙로 하여 분양신청을 한 경우, 甲은 같은 법 제73조에 따라 손실보상을 받을 수 있는지? 2. 회답=가. 질의 가에 대해 이 사안의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제73조에 따른 손실보상을 받을 수 없습니다. 나. 질의 나에 대해 이 사안의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제73조에 따른 손실보상을 받을 수 없습니다. 3. 이유=가. 질의 가에 대해 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제73조제1항에서는 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 “분양신청을 하지 않은…
Q. (질의1)「서울특별시 정비사업 표준선거관리규정」(이하 “표준선거관리규정”이라 한다) [별표] 제28조제3항에 따라 누구든지 선거기간 내 선거인을 호별로 방문할 수 없도록 하는 규정은 일반안건의 서면결의서 징구 시에도 적용되는지? (질의2)선거관리위원회의 의결을 선거관리위원장의 사실 확인서로 갈음할 수 있는지? (질의3)투표용지에 인적사항을 기재하여 우편투표 시 유효여부? A. (질의1)표준선거관리규정 [별표] 제28조제3항은 선거와 관련하여 선거인 호별 방문을 금지하는 규정으로 총회개최일에 선거와 일반안건을 함께 상정하는 경우에 도시정비법 상 일반안건 처리를 위한 선거인 호별 방문을 금지하는 규정은 없으나, 표준선거관리규정 [별표] 제12조제1항에서 조합설립추진위원회 또는 조합설립추진위원회와 계약된 모든 업체 관계자는 선거관리위원회가 구성되어 선거업무를 개시함과 동시에 선거와 관련된 일체의 업무를 할 수 없도록 정하고 있어 일반안건의 호별 방문 시 선거와 관련된 홍보 등 일체의 업무를 처리할 수 없습니다. (질의2) 표준선거관리규정 [별표] 제10조제3항에 따르면 조합설립추진위원회 선관위는 재적위원 과반수 찬성으로 의결하도록 규정되어 있으나 표준선거 관
도시정비법의 전면개정에 따라 협력업체를 선정하고 계약을 체결하기 위해서는 특별한 예외가 인정되지 않는 한 일반경쟁입찰을 거치게 되었다. 종래 시공자, 정비업체, 설계자 등 주요한 업체에 국한되었던 선정과정에서의 법적 제한이 협력업체 전반으로 확대된 것이다. 그동안 비교적 정관에 의해 자유롭게 협력업체를 선정해왔던 정비사업조합으로서는 법 개정을 통해 상당히 복잡하고 까다로운 절차를 피하기 어렵기 되었다. 어찌 보면 혁명적이라 부를만한 수준의 변화이기에 도시정비법이 부칙을 통해 경과규정을 설치한 것도 당연해 보인다. 부칙의 경과규정은 기존 법률상태에 대한 신뢰를 보호하고 신법 적용에 따른 규범적 혼란상황을 최소화하려는데 목적이 있다. 이때 구법의 적용범위를 어느 정도까지 인정할 것인가, 언제부터 신법의 적용을 강제할 것인가의 문제는 위헌의 시비가 생기지 않는 범위 내에서 온전히 입법자의 재량에 맡겨져 있다. 이쯤에서 협력업체 선정에 관하여 구체적으로 입법자들이 어떻게 부칙내용을 결정하였는지 살펴보자. 도시정비법 부칙 제2조(시공자 등 계약의 방법 등에 관한 적용례): 제29조 및 제32조의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 계약을 체결하는 경우부터 적용한다. 다
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