최근 수년간 초등학생 사이에서 ‘휴거’라는 말이 유행처럼 번졌다고 합니다. 초등학생이 휴거라는 단어의 뜻이나 제대로 알까 싶지만, 사실 종교적인 의미로 사용된 말이 아닙니다. 한국토지주택공사(LH)의 아파트 브랜드인 ‘휴먼시아’와 ‘거지’를 합친 말에 앞글자만 딴 것입니다. 임대주택에 사는 아이들을 비하하는 표현인 셈이죠. 그동안 임대주택에 대한 인식이 많이 개선됐다고는 하지만, 부정적인 이미지가 여전하다는 방증이기도 합니다. 그동안 정부와 지자체는 임대주택에 대한 편견을 없애기 위한 정책들을 꾸준히 시행해왔습니다. 대표적인 제도가 바로 ‘소셜믹스(social mix)’입니다. 지난 2003년 처음 도입된 소셜믹스는 한 단지 내에 분양주택과 임대주택을 함께 조성하는 것을 말합니다. 사회적·경제적 배경이 다른 주민들이 어울려 사는 사회통합이 목적이었죠. 하지만 소셜믹스 도입 초기 당시에는 부작용도 만만치 않았습니다. 하나의 단지이면서도 분양주택과 임대주택의 동을 따로 건설해 출입구를 분리하거나, 편의시설 사용을 제한하는 등의 차별이 발생하기도 했습니다. 물론 분양세대에서도 할 말은 있었습니다. 분양가에는 기반시설 설치비나 편의시설 공사비 등이 포함되어 있기 때
1. 들어가며=2018년 11월 20일 문재인 대통령은 제3차 반부패정책협의회의에서 국민생활에 은폐되어 있는 부정청탁과 금품수수관행 등을 해소하기 위하여 반부패 정책을시행하겠다고 밝혔고, 같은 해 12월 10일 구성된 ‘생활적폐 대책 협의회(국민권익위원회가 주관)’는 생활적폐 대책으로 ‘재건축·재개발 비리 근절’ 등이 포함된 9가지 논의과제를 제시하였다.1) 재건축·재개발사업 등 도시정비사업을 시행하는 과정에서 조합과 조합원, 이해관계자 간의 부정행위는 갈등을 유발하게 되고, 이는 사업의 장기화 및 사업비용 증가 등으로 이어지게 된다. 정부 및 지자체는 조합 내부에서 발생하는 부정행위를 해결하고자 지속적으로 현장점검을 실시하고 관련자 구속 및 권고조치 등을 시행하였으나 뚜렷한 개선은 이루어지지 못하고 있는 실정이다. 특히 재건축사업은 대체로 노후한 주택 소유자들의 사적자치에 의해 시행됨으로써2) 그 과정에서 비리·뇌물수수 등의 문제가 빈번하게 발생하고 있다. 이에 이 글에서는 재건축사업을 시행하는 조합의 운영실태를 살펴보고, 운영 개선을 위한 과제를 제시하고자 한다. 2. 재건축조합의 운영실태 (1) 재건축사업 절차 및 부정행위에 대한 제재 규정=「도시…
상식으로 본 정비사업 진행절차 정비기본계획수립(2) 나. 지구지정 및 기본계획 수립 가장 먼저 재정비촉진지구를 지정하고 도시·주거환경정비기본계획(이하‘정비기본계획’이라고 함)을 수립하게 됩니다. ● 재정비촉진지구 지정 : 특별시장·광역시장·도지사가 지정 ● 정비기본계획 수립 : 특별시장·광역시장·특별자치시장· 특별자치도지사 또는 시장이 관할구역에 대하여 10년 단위로 도시·주거환경정비기본계획을 수립하게 됨. 다만 도지사가 대도시가 아닌 시로서 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시에 대하여는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있음. 다. 정비기본계획의 성격 및 내용 각종 계획상에서 성격을 보면 정비기본계획은 정비계획의 상위 계획으로 유형별 정비구역 지정대상과 정비방향을 설정하고, 정비기반시설 기준, 개발밀도 기준, 정비방법 등 정비사업의 기본원칙 및 개발지침을 제기하는 계획입니다. 그리고 정비기본계획안에는 다음과 같은 내용이 담겨져 있습니다. 1. 정비사업의 기본방향 2. 정비사업의 계획기간 3. 인구·건축물·토지이용·정비기반시설·지형 및 환경 등의 현황 4. 주거지 관리계획 5. 토지이용계획·정비기반시설계획·공동이용시설설치계획 및 교통계획 6. 녹지·조경
1. 비영리법인의 과세대상 소득 법인세는 아래 표와 같이 부과한다. 2. 정비사업조합의 청산소득에 대한 법인세 1) 정비사업조합의 비영리법인 의제=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법이라 함) 제18조에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며 이하에서 정비사업조합이라 함)에 대해서는 법인세법 제1조에도 불구하고 2013년 12월 31일 이전에 끝나는 사업연도까지는 비영리내국법인으로 보아 법인세법(같은 법 제29조는 제외함)을 적용한다(조특법 제104조의7제2항. 도시정비법 제정 전에는 재개발조합에서는 법인사업자로 사업자등록을 했었고, 재건축조합에서는 사업자등록을 공동사업자로 했었다. 도시정비법에 의하여 재건축조합도 법인사업자로 사업자등록을 하도록 법제화 하면서 기존에 설립되어 있었던 재건축조합에 대에서 개인사업자(공동) 또는 법인전환을 선택하도록 하였다. 정비사업조합은 영리성(수익사업에 대한 잔여재산의 분배)과 비영리성(고유사업목적)을 동시에 지니고 있어 전문적인 지식이 요구된다. 2) 청산소득 과세 여부 (1) 법령 해석 (법인세법 제3조제1항 관련)=비영리법인은 청산소득에 대한 법인세를 부과하지 않는다. 실질적으로 잔여재산의 분배가 있…
이전고시 이전까지는 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 근저당권 등 권리제한등기 말소의무는 동시이행관계에 있으므로 부동산을 미리 인도받았다 해도 권리제한등기 말소되지 않은 경우 민법 제587조에 따른 이자 지급의무는 없다(대법원 2018.9.28 선고 2016다246800 판결)=재건축 정비구역내 아파트 및 그 대지 소유자가 조합원 자격을 취득한 후 아파트 및 그 대지에 관해 조합에 신탁을 원인으로 소유권이전등기 및 인도까지 마쳤으나 분양계약 미체결로 현금청산 대상자가 되었습니다. 그런데 아파트 대지에 은행을 근저당권자로 한 근저당권설정등기 및 가압류등기가 되어 있고 은행으로부터 근저당권의 피담보채권을 양수한 유한회사가 현금청산 대상자의 조합으로부터 지급받을 청산금 및 이에 대한 지연이자 채권에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받아 조합에 대하여 추심금 소송을 제기한 사안입니다. 대법원은 사업시행자가 분양신청을 않거나 분양신청 철회한 토지등소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우 현금청산대상자의 권리제한등기 말소의무와 사업시행자의 청산금지급의무는 동시이행관계에 있음을 전제하면서 “이전고시가 있을 경우 특별한 사정이 없는 한 그에 관하여…
Q. 임대차계약 기간 중에 임차대상 지역에 정비사업이 진행된다는 소식을 들었습니다. 이러한 경우 임차인인 저는 누구에게 보증금을 돌려받아야 하는지와 임차인으로서의 권리와 의무에 대해 알고 싶습니다. A. 재건축과 재개발 방식을 불문하고 정비사업 구역 내에 임차권을 설정한 임차인의 권리를 보호하는 규정이 있습니다. 도시 및 주거환경정비법(2018.2.9. 시행) 제70조제1항은 정비사업의 시행으로 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다고 하여 임차인의 계약해지권을 보호하고 있습니다. 즉 임차인은 임대차계약기간을 다 채우지 못했을지라도 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이와 같이 임대차계약이 해지된 경우 계약에 따라 소유자에게 지급한 보증금을 어떻게 반환받아야 하는지에 대해 살펴보겠습니다. 도시정비법 제70조제2항은 임대차계약 등을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금, 보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있는 바, 임차인은 조합에 이미 지급한 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 이 때 재개발의 경우 도시정비법 제81조제1항에 의거 공익사업법에 따른
1. 도시 및 주거환경정비법 및 관련 운영규정=도시정비법은 임기 만료된 추진위원장이 수행한 직무의 효력이나 직무수행의 범위에 대하여 별도로 정하지 않고 있으며 추진위원회 운영규정은 제15조제4항에서 “임기가 만료된 위원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행하고 추진위원회에서는 임기가 만료된 위원의 후임자를 임기만료 전 2개월 이내에 선임하여야 하며 위 기한 내에 추진위원회에서 후임자를 선임하지 않을 경우 토지등소유자 5분의 1 이상이 시장․군수의 승인을 얻어 주민총회를 소집하여 위원을 선임”하도록 정하고 있습니다. 2. 관련 하급심 판례=임기 만료된 추진위원장은 운영규정에 의하여 선임된 추진위원장 직무대행자와 유사한 지위에 있게 되는데 판례가 정관(운영규정)에 따라 선임된 조합장 직무대행자의 업무 범위와 관련하여 “가처분에 의한 직무집행정지 시의 직무대행자는 가처분의 잠정성으로 인하여 상무에 속한 행위밖에 할 수 없지만 정관에 의한 직무대행자는 원칙적으로 해당 임원의 모든 권한을 행사할 수 있다(서울고등법원 2015.10.23. 선고 2015나17274 판결, 서울고등법원 2006라222 결정)”고 판시한 점에 비추어 보면 임기 만료된 추진위원장 또한
1. 시장·군수등의 허가를 받아야 하는 행위=정비구역에서 건축물의 건축 등 일정한 행위를 하려는 자는 시장·군수 등의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다(법 제19조제1항). ①건축물의 건축 ②공작물의 설치 ③토지의 형질변경 ④토석의 채취 ⑤토지분할 ⑥물건을 쌓아 놓는 행위 ⑦건축물의 건축 등 : 건축물(가설건축물 포함)의 건축, 용도변경 ⑧공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물(건축법 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 제외함)의 설치 ⑨토지의 형질변경 : 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립 ⑩토석의 채취 : 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위 ⑪ 토지분할 ⑫ 물건을 쌓아놓는 행위 : 이동이 용이하지 아니한 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 ⑬ 죽목의 벌채 및 식재 도시정비법에 행위제한제도를 도입한 취지는 정비구역으로 지정된 지역에서 정비계획에 적합하지 아니한 건축물이나 공작물의 설치를 제한함으로써 정비계획에 맞는 정비구역 관리와 사업시행시 건축물의 철거로 인해 발생할 수 있는 주민의 불이익을 예방하기 위한 것이다. 시장·군수 등의 허가에 관하여…
Q. 조합장이 특정인에게 특혜를 주는 것이 의심되는 바, 이와 관련하여 제재방안은 없는지 또 불공정 행위가 있는 시공자의 입찰 자격을 제한할 수 있는지 A. 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)」 제135조, 136조, 137조 각호는 징역 또는 벌금과 같은 벌칙과 관련된 사항을 규정하고 있으며 질의하신 사항이 상기 규정으로 인해 벌금 100만원 이상, 실형 이상의 형을 받아 같은법 제43조제1항에 해당되면 같은조 제2항에 의거 그 자는 조합임원직에서 당연 퇴임하는 등의 제재가 가해질 수 있고 『서울시 공공지원 시공자 선정기준』 제9조의2에 따라 조합은 대의원회의 의결을 거쳐 제8조제1항에 따라 입찰공고하는 당시 2년 이내의 범위에서 ‘금품·향응 등을 제공하여 처벌을 받았거나, 입찰 또는 선정이 무효로 된 자’, ‘같은 기준 제14조제3항에 따른 개별홍보 금지 규정을 위반하여 입찰 또는 선정이 무효로 된 자’ 등에 해당되면 입찰 참가자격을 제한할 수 있으므로 기타 자세한 문의사항은 공공지원자이자 인·허가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 2019.2.11. 서울시 주거정비과-1915 Q. 「정비사업 계약업무 처리기준」
정비사업비를 사용하기 위해서는 사전에 지출예산을 수립하여 두거나 구체적인 용처에 관하여 미리 조합원 총회의 의결을 거쳐야 한다. 그간 정비사업 현장에서는 예산 뒷받침 없이 먼저 자금을 집행하거나 계약을 체결하는 경우가 예사였다. 향후 추인 안건을 상정하여 조합원 총회의 의결을 득하면 정비사업비 사용의 정당성 문제는 해결된 것으로 여기는 풍조가 만연하였기 때문이다. 근래 예산 외 조합원의 부담이 될 계약임에도 미리 총회의결을 거치지 않았다는 이유로 조합임원이 형사처벌 받는 사례가 기하급수적으로 증가하였고, 이제는 많은 조합들이 예산의 중요성에 관해 인식을 달리하게 되었다. 그러나 예산수립의 중요성을 인식하는 것과 사전 예산수립의 원칙을 빈틈없이 관철하는 것은 전혀 다른 문제다. 사전 예산수립을 향한 조합집행부의 의지가 아무리 드높다한들 조합의 사정상 총회를 개최하기 어렵다면 예산공백국면은 피하기 어렵다. 표준정관 조차 정기총회 개최시기를 “회계연도 종료일부터 2월 이내”로 하되 부득이한 경우 연기할 수 있도록 규정한다. 회계연도 종료일로부터 상당한 기간의 예산공백 상태가 표준정관 자체에 프로그래밍 되어 있는 셈이다. 회계연도 종료 후 예산수립을 위한 정기총회가
(지난 호에 이어) 한편 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세를 관리처분계획에 포함되도록 한 도시정비법 제74조제1항제5호 및 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물을 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하도록 한 같은 법 제79조제1항 등에 비추어 봤을 때 정비계획에서 존치하는 것으로 계획된 재개발사업 정비구역 내 건축물의 소유자는 재개발사업에 따른 대지 또는 건축물에 대한 분양청구권을 가지지 못하는 바, 재개발사업에 따른 분양청구권을 갖지 못하는 정비구역 내 존치 건축물의 소유자는 비록 정비구역에 위치한 건축물의 소유자라고 할지라도 조합원의 자격을 가진 자로 볼 수 없다는 의견이 있습니다. 그러나 도시정비법 제2조제9호가목에서는 재개발사업의 경우 토지등소유자를 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 규정하고 같은 법 제39조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 재개발사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정하고 있음에도 불구하고 같은 법 시행령 제63조제1항제3호 본문에서는 지상권자를 분양대상에서 제외하고 있고 같은 호 단서에서는 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 일정한 토지등소유자를 분양대상에서 제외할
Q. 최근 조합설립인가를 받은 재건축조합입니다. 감정평가업자를 선정할 때 유의해야 할 사항은 무엇인가요? A. 재개발조합의 감정평가업자 선정에 이어 재건축조합의 경우 어떤 사항을 검토해야 하는지 살펴 보겠습니다. 재건축조합 감정평가업자 선정에서 가장 중요한 부분은 관리처분 목적의 감정평가업자가 조합이 1인 이상, 시장·군수 등이 1인 이상을 선정한다는 점입니다. 그러나 과거와 달리 관리처분 목적의 감정평가업자를 조합이 1인만 지정할 수 있다 하더라도 통상 2인의 감정평가업자가 수행하는 다른 목적의 감정평가업무를 위해 조합은 반드시 평가업자 2인을 선정해야 합니다. 예를 들어 사업시행계획인가를 위한 국공유지 감정평가에 2인 이상 각각의 감정평가액이 필요합니다. 그런데 조합이 만약 1인만을 선정했다면 추가로 국공유지 평가를 위해 1인을 선정해야 합니다. 필자는 다른 방식도 가능하나 업무효율을 위해 재건축조합의 경우 다음과 같이 감정평가업자를 선정하는 것이 바람직하리라 봅니다. 첫째, 재개발사업과 마찬가지로 조합설립인가 후 사업시행계획인가 전 조합총회에서 2인의 감정평가업자를 선정합니다. 이때 용역의 범위는 사업시행계획인가를 위한 국공유지 양도양수를 위한 평가,…
서울특별시 서초구 반포대로22길 85 2층(에덴빌딩)
Copyright @2014 KHEN Corp. All rights reserved.
Tel:02-6959-3961, Fax:02-6959-3962
UPDATE: 2019년 02월 21일 14시 58분
