관리처분계획을 수립할 때에 의결한 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하는 경우 그 기준=조합설립에 관한 동의서 기재 건축묾 철거 및 신축비용 개산액과 바로 비교할 것이 아니라 먼저 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비가 조합설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 비교하여 조합원들의 이해 관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하고, 다음으로 관리처분계획안에서 의결한 정비사업비가 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하여야 할 것이다. 사안에서는 ①양서아파트 및 홍진아파트 조합원에게 평형배정에 있어 우선권을 부여하는 내용은 2004.11.27. 총회에서 그 당시 전체 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 받았고 ②추가분양신청 실시 및 법정기간 내 분양신청 조합원에게 우선권을 부여하는 내용도 2010.9.18. 총회에서 제1차 분양신청기간 내에 분양을 신청한 조합원 1,390명을 기준으로 할 때 3분의 2 이상의 동의
원고는 현금청산대상자로서 정비구역 내에서 상가건물을 점유하면서 영업을 하고 있다. 원고는 관리처분계획의 적법한 수립 등을 확인하기 위하여 관할 행정청에 정보공개청구(청구목록 : 관리처분인가계획서, 분양자별 분양신청서, 권리가액 다액순 산출조서, 종후 및 종전자산 감정평가서, 분양대상자의 주소·성명, 서면결의서 등)를 하였으나 행정청은 정보공개법을 근거로 정보비공개처분을 하였다. 위 처분이 적법한지 여부? 1. 정보공개의 범위 및 기준=공공기관의 정보공개에 관한 법률(이하 ‘정보공개법’이라 한다) 제1조·제3조·제9조제1항제6호에 의하면 공공기관이 보유·관리하는 정보는 이를 공개하는 것을 원칙으로 하면서 개인의 사생활의 비밀과 자유를 존중하고 개인의 자신에 대한 정보통제권을 보장하며 정보공개로 인하여 발생할 수 있는 법익침해를 방지하기 위하여 해당 정보를 공개하지 아니할 수 있는 예외를 인정하는 한편 제9조제1항제6호 단서에서는 특정인을 식별할 수 있는 개인에 관한 정보라도 그것이 공공기관이 작성하거나 취득한 정보로서 공개하는 것이 공익 또는 개인의 권리구제를 위하여 필요하다고 인정되는 경우 등에는 개인의 사생활의 비밀과 자유가 다소 침해되더라도 국민의 알 권
Q. 최근 현물출자시점에 관한 조세심판원의 새로운 결정례가 나왔다는데 주요 내용이 무엇이고 정비사업 시행에 어떤 영향이 있나요? A. 지난 2018년 3월 조세심판원에서 조합원이 현물로 출자하는 부동산의 출자시점에 관한 새로운 결정례(조심2015부4909)가 나왔습니다. 이번 결정은 과거 사례와 유사한 부분도 있지만 출자시점 판단에 관해 보다 상세한 이유를 밝히고 그간 출자가액 산정에 있어서 다소 혼선이 있어왔던 몇 가지 사안에 대해서도 기술하고 있어 대법원 판결은 아니나 조세심판 결정이므로 향후 정비사업조합의 법인세액 산정 등에 있어 중요한 지침이 될 것입니다. 관련 사항에 관한 이해를 제고하기 위해 결정례에 기술된 주요 사항과 그간 있어왔던 논점들을 같이 살펴 보겠습니다. 금번 결정의 가장 중요 사항은 ‘현물출자시점’이라 할 수 있는데 출자시점은 법인세 등을 산정할 때 비용으로 인식되는 토지가액을 산정하는 기준일자가 됩니다. 정비사업에서 출자시점은 특히 중요한데 그 이유는 다른 시행사업은 토지를 매입하여 진행하므로 매입시점=비용인식 시점이나, 정비사업조합은 현금청산이 아닌 한 매입이 아닌 조합원이 조합에 현물로 출자하는 것이므로 출자시점을 언제로 보느냐에
Q. 조합과 정비사업전문관리업자와 상호간 합의에 따라 계약을 해지하는 경우에도 총회의결을 받아야 하는지? 정비사업전문관리업자와 계약해지 후 일정기간 정비사업전문관리업자를 선정하지 않아도 문제는 없는지? A. 「도시 및 주거환경정비법」 제45조제1항제6호에 따라 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경은 총회의 의결사항으로 상호간 합의에 따라 계약을 해지하는 경우에도 총회의 의결을 거쳐야 함. 「도시 및 주거환경정비법」에 정비사업전문관리업자에 대한 의무선정 규정이 없어 정비업체 선정여부는 임의사항임. 다만 정비사업전문관리업자를 선정하고자 할 경우에는 법 제29조, 시행령 제24조, 국토교통부 「정비사업 계약업무 처리기준」, 서울시 「공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준」에서 정하고 있는 방법과 절차에 따라 선정하여야 함을 알려드리오니 기타 자세한 사항은 공공지원자이며 정비사업 인·허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 2018.7.12. 서울시 재생협력과-10106 Q. 서울시 공공지원 대상인 경우 공공지원 정비사업의 완료시점은? A. 「서울시 도시 및 주거환경 정비조례」제44조에 의한 공공지원의 대상사업은 조합이 시행하는 정비사업
Q. A 재개발조합입니다. 개정된 도시 및 주거환경정비법에서는 시장 등으로부터 조합설립인가 등을 언제 얻었는지에 따라 현금청산 시기, 지연손해금 적용 여부가 달라진다고 들었습니다. 이에 대한 내용이 궁금합니다. A. 도시정비법은 2002.12.30. 제정되어 2003.7.1.부터 시행되었다. 약 16년의 역사를 가진 법률로 그 기간 동안 어느 법률보다 많은 개정작업을 거쳤다. 법률 개정의 이유는 다양한 데서 찾을 수 있다. 그 내용이 시대 상황에 맞지 않거나 다른 법률의 규정과 충돌되거나 또는 법률 시행에 부당한 결과가 뒤따를 경우 법률 개정은 필연적이다. 물론 헌법재판소의 결정으로도 개정은 이루어진다. 도시정비법 중 현금청산에 관한 규정도 여러 이유로 많은 변화를 겪어 왔다. 2002.12.30. 제정된 도시정비법 제47조에서는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자 등에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 현금청산을 하여야 한다고만 규정하였다. 손실보상에 관하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다고 규정할 뿐 지연가산금에 관해서는 어떠한 규정도 두지 않았다. 현금청산에 관한 개정은 2012.2.1.에서야…
1. 대의원회 구성 및 선임 가. 법령 내용 ■ 법 제46조(대의원회) ①조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다. ②대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 구성한다. 다만, 조합원의 10분의 1이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1의 범위에서 100명 이상으로 구성할 수 있다. ③조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. ④대의원회는 총회의 의결사항 중 대통령령으로 정하는 사항 외에는 총회의 권한을 대행할 수 있다. ⑤대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법 등은 대통령령으로 정하는 범위에서 정관으로 정한다. ■ 시행령 제44조(대의원회) ①대의원은 조합원 중에서 선출한다. ②대의원의 선임 및 해임에 관하여는 정관으로 정하는 바에 따른다. ③대의원의 수는 법 제46조제2항에 따른 범위에서 정관으로 정하는 바에 따른다. 나. 해설=조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 하는데. 대의원회가 총회의결사항중 총회의 권한을 대행할 수 있는 범위에 관하여 대통령령에 규정하고 있다. 대의원회가 대행할 수 없고 반드시 총회에서만 의결이 가능한 내용에 대하여는 지난 호의 총회결의사항에서 설명을 하였기 때
1. 추진위원회의 외부회계감사 1)외부회계감사 대상 정비사업조합=추진위원회단계에서의 회계감사는 주식회사의 외부회계감사에 관한 법률(외감법)에 의한 감사인(공인회계사)이 진행하며 추진위원회에서 조합으로 장부가 인계되기 전까지 납부 또는 지출된 금액이 3억5,000만원 이상인 경우 도시 및 주거환경정비법 제76조 및 동법 시행령 제67조제1항1호에 의거 실시한다. 납부 또는 지출된 금액은 실제 현금 등으로 지출된 금액에 한정되는 것이 아니라 지급의무가 발생한 금액 등을 포함하는 것으로서 상기 회계규정에 의거 사실상 지출에 해당하는 것을 포함한다고 보아야 한다. 따라서 자금수지계산서상 현금예금의 지출액을 기준으로 외부회계감사 여부를 판단해서는 아니되며 기업회계기준상 발생주의 개념을 적용하여 회계감사기준 금액을 판단해야 한다. 2) 국토해양부 고객만족센터 유권해석=도시 및 주거환경정비법 제76조 및 같은법 시행령 제67조에 따르면 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전까지 납부 또는 지출된 금액이 3억5,000만원 이상인 경우 추진위원회에서 조합으로 인계되기 7일 이내에 주식회사의 외부회계감사에 관한 법률(외관법) 제3조에 의한 감사인의 회계감사를 받을 것을 규정하고…
1. 추진위원회의 회계목적 개괄=재무보고의 목적은 투자 등 의사결정에 유용한 정보의 제공, 미래 현금흐름 예측에 유용한 정보제공, 재무상태, 경영성과, 현금흐름, 자본변동에 관한 정보, 경영자의 수탁책임평가에 유용한 정보의 제공 등 다양한 목적이 있다. 기업의 외부관계인에게 유용한 정보제공에 재무보고의 목적이 있다. 추진위원회의 이해관계인은 토지등소유자, 위원장 등 임직원, 행정기관(시장·군수·구청장·세무서장 등), 금융기관, 잠재적 분양 대기자 등이 있다. 토지등소유자는 추진위원회 단계에서 지출되는 운영비·사업비가 주민총회에서 승인된 예산 범위 내에서 투명하게 집행되고 있는지 여부에 대하여 관심이 있다. 위원장 등 임직원은 회계의 투명성 확보에 그 주된 목적이 있으며 또한 도덕성을 인정받아 조합단계에서 조합장·임직원으로 재신임받길 기대한다. 시장 등 행정기관장은 도시 및 주거환경정비법에 의하여 회계감사가 정확히 수행되었는지와 투명한 회계를 통한 정비사업의 원활한 진행이 되도록 하는데 그 목적이 있다. 국세청은 추진위원회 단계에서 수취된 매입세금계산서의 타당성 여부를 검토하여 부가가치세의 신고의 적정성 등에 관심을 갖는다. 다양한 이해관계인들의 관심사를 충족
1. 총회 소집절차 가. 법령 내용 (법 제44조) ① 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 둔다. ②총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. ③제2항에도 불구하고 조합임원의 사임, 해임 또는 임기만료 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 아니한 경우에는 시장·군수등이 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있다. ④제2항 및 제3항에 따라 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적·안건·일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다. ⑤총회의 소집 절차·시기 등에 필요한 사항은 정관으로 정한다. 나. 해설 2항 : 2항에 의하여 소집되는 총회는 법 제43조제4항의 해임총회와는 달리 어떤 안건도 처리할 수가 있다. 3항 : 시장·군수는 3항에 의한 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수도 있고, 또 법 제41조제5항에 의거하여 전문조합관리인을 선임할 수도 있다. 2. 총회의 의결 가. 법령 내용 (법 제45조) ①다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 1. 정관의 변경(제40조제4항에 따른 경미한 사항의 변경은 이 법 또는 정관에서 총회의결사항으로 정한
주택법은 투기과열지구 등에서 분양권, 즉 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 전매하는 행위를 금지한다. 이 규정을 위반하여 전매를 한 자에 대해서는 3년 이하의 징역에 처할 수 있다. 분양권 전매행위를 신고한 사람에게는 신고포상제를 지급한다는 규정도 있다. 조합 등 사업주체가 분양권을 전매 받은 매수인에게 납입금과 이자를 합하여 지급하면 그 때부터 사업주체가 입주자 지위를 취득하게 된다. 이들 규정은 실수요자에게 돌아가야 할 분양 기회를 투기자들이 차지하는 것을 막기 위한 것이다. 분양권을 전매한 사람은 형사처벌을 받는데 분양권을 산 사람은 처벌 받지 않는다. 전매제한 규정을 위반하여 분양권을 전매한 경우에 양수인이 그대로 보유하게 되는가. 전매제한 규정을 위반하면 사법(私法)상의 효력도 부정되는가, 아니면 사법상으로는 전매행위가 유효하다고 볼 것인가. 이런 식이다. A씨는 재개발 조합에서 아파트를 일반분양을 받았다. 바로 며칠 뒤 분양현장에 있는 ‘떴다방’의 권유로 B씨에게 일반분양분 아파트를 프리미엄을 받고 전매하였다. 이후 아파트에는 프리미엄이 더 붙었고 A씨는 후회를 하며 B씨에게 분양권 양도절차를 밟지 않으려고 한다.…
1. 사업시행계획상의 사업시행기간 도과시 사업시행계획 및 그에 기해 사업시행기간 내에 이루어진 사업시행의 법적 효과는 유효(대법원 2016.12.1. 선고 2016두34905 판결)=주택재개발정비사업조합에 대한 조합설립인가처분 및 1차 조합설립변경인가처분이 무효로 판결확정되자 하자를 보완한 적법한 2차 조합설립변경인가를 받은 후 그에 기초하여 3차 사업시행계획변경인가를 받았고 그 변경인가서에 사업시행기간이 사업시행고시일로부터 48개월로 되어 있어 제4차 사업시행계획변경인가 당시에는 이미 기간이 도과되어 위 3차 및 4차, 그 이후의 사업시행계획변경인가와 그에 기초한 후속행위의 효력이 문제되었던 사안이다. 대법원은 제3차 사업시행변경계획에서 정한 사업시행기간이 도과되었다 하더라도 그로 인하여 위 사업시행계획 자체가 무효로 되었다고 볼 수 없고 조합이 위 사업시행기간이 도과된 후에 제3차 사업시행변경계획 일부를 변경하는 내용의 제4차 사업시행변경계획을 수립하여 관할관청의 인가를 받은 것에 하자가 있다 하더라도 제4차 사업시행변경계획이 당연무효는 아니라고 판단한 원심의 결론을 지지하면서 사업시행계획에서 정한 사업시행기간이 도과하였다 하더라도 유효하게 수립된 사업시
Q. A재건축 구역 내 상가임차인입니다. A재건축조합은 관리처분계획인가를 받았고 제 상가가 재건축 사업시행구역 내에 위치해서 재건축조합으로부터 명도소장을 받았습니다. 제가 지급한 권리금은 회수할 수 있는 것인가요? A. A조합이 이미 관리처분계획 인가의 고시를 받은 이상 사업시행자인 A조합은 정비구역 내의 건물을 철거하는 방법으로 사업을 진행할 수 있고 이를 위하여 토지 또는 건축물의 권리자는 자신이 점유하고 있는 토지 또는 건축물을 사업시행자에게 인도하여야 합니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 임차인은 현재 점유하고 있는 해당 건물 부분을 A조합에게 인도할 의무가 있습니다. 이 경우 임차인은 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 규정에 따라 투자한 권리금을 회수할 권리가 보장되어 있는데 A재건축조합의 사업시행으로 말미암아 이러한 권리를 침해당하였으므로 권리금에 해당하는 손해를 전보받기 전에는 조합의 청구에 응할 수 없다고 항변할 수 있습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려
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UPDATE: 2018년 07월 19일 13시 09분
