[Key Point] 재건축·재개발등 정비사업을 하면 돈을 번다는 말을 많이 들었습니다. 그런데 허물어져 가는 아파트나 단독주택을 부수고 새로 지어서 이익이 발생한다는 것이 잘 이해가 되지 않습니다. 기존 건축물을 부수고 새로 지으려면 당연히 많이 돈이 들어가는 것이 정상일텐데, 오히려 돈을 번다고 하니 잘 믿을 수가 없습니다. 가능한 이야기인가요? ♣ 준비위원장의 노력 “사모님 안녕하세요?” 오래간만에 친구들을 만나 찜질방에서 온 몸이 노근 노근하게 될 정도로 피로를 풀고 집으로 돌아오던 고 여사는 아파트 단지 안에서 어떤 남자의 인사를 받으면서 그 남자가 건네주는 명함을 받아 들었다. “아, 예……. 그런데 누구세요?” 인사를 하면서 그 사람을 보니 어깨부터 허리까지 국회의원 선거 때나 볼 수 있는 홍보용 띠를 두르고 있었다. 자세히 살펴보니 그 띠에는 “ ◯◯ 아파트 재건축 준비위원회”라는 글이 쓰여 있었다. 저는 우리 아파트 단지의 재건축을 위하여 힘쓰고 있는 김◯◯라고 합니다. 재건축을 하려면 추진위원회라는 것을 만들어야 하는데, 제가 그 추진위원회를 설립하기 위한 준비위원장직을 맡고 있습니다.” “네~, 그러세요! 저도 지난번에 아파트단지 입
1. 도시 및 주거환경정비법에서의 조합원 정의(법 제19조제1항)=도시정비사업(주택재개발사업, 도시환경정비사업)의 조합원은 토지등소유자로 하고 토지 및 건축물의 소유권과 지상권이 수인이 공유하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 토지소유자, 토지와 건축물의 소유자, 건축물의 소유자 그리고 지상권자가 조합원이 된다. 주택재건축사업은 토지등소유자가 주택재건축사업에 동의한 자의 경우에만 조합원이 된다. 토지와 건물의 소유자가 정비사업에 동의함으로서 조합원이 된다. 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 토지등소유자는 정비사업의 동의 여부에 무관하게 조합설립일에 조합원으로 전환되지만 주택재건축조합원은 정비사업에 동의함으로서 조합원 자격이 성립된다. 조합원으로부터 양도, 상속, 증여, 판결 등으로 조합원의 권리를 이전받은 자도 조합원이 된다. 2. 세법에서의 조합원 정의=양도소득세에서는 최초조합원과 승계조합원으로 구분하여 양도소득세를 구별하여 세액을 계산한다. 최초조합원은 관리처분계획인가서에 분양신청을 하여 분양대상자로 명시된 도시정비법 상의 조합원을 말하고 관리처분계획인가일을 기준으로 분양신청을 한 조합원을 양도소득세에서는 최초조합원으로 본다. 도시
Q. 현재 추정분담금을 산정하여 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금과의 차이는 무엇인가요? A. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금이 차이가 발생하는 이유는 전회에 언급한 종전자산 추정하는 방식에서 뿐만 아니라 근본적으로는 ‘추정’시점과 실제 관리처분 시점간의 차이에 의해 발생합니다. 특히 추정분담금 산정시점과 관리처분 시점간의 괴리가 클수록 더욱 그러할 것입니다. 필자가 추정분담금 제도 도입 초기에 추산한 조합의 경우를 예로 들어보겠습니다. 2012년 당시 해당 조합은 도급공사비 3,7△△천원/3.3㎡, 일반분양수입은 84㎡ 기준 호당 약 3억8천만원 수준을 예상했으나 최근 도급공사비 4,4△△천원/3.3㎡, 수입은 84㎡ 기준 호당 약 4억6천만원을 기준으로 관리처분계획을 수립하여 공사비는 약 19%, 분양가 수준은 약 21%가 상승했습니다. 해당 조합의 추정분담금과 관리처분간의 분담금 차이는 어떠했을까요? 사례의 경우 관리처분상의 분담금이 추정분담금 때보다 감소했는데 그 이유는 공사비와 분양가 수준이 비슷하게 증가한데 있지는 않습니다. 예시의 경우 분양가격 수준의 변동은 기간 경과에 따른 공사비 및 기타 부대경비의 증가분
1. 개정내용=지난 2019.5.31. 지방세법 시행령 제20조제6항이 개정·시행되면서 재개발사업 등으로 인한 건축물의 취득시기가 변경되어 매수인의 취득세 부담이 경감되게 되었습니다. 이는 일반 건축물의 경우 취득시기의 기준시점을 사용승인서를 내주는 날로 정하고 있는 것과의 과세형평성상, 재개발사업 등으로 인한 건축물의 취득시기도 기존의 환지처분 공고일의 다음날 또는 소유권이전고시일 다음날에서 준공검사 증명서 또는 준공인가증을 내주는 날 등으로 변경한 것입니다. 개정 이전 : 지방세법 시행령 제20조 ⑥건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이나 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)으로 건축한 주택을 「도시개발법」 제40조에 따른 환지처분 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우
Q. 저는 재개발사업조합의 조합원입니다. 저는 최근 조합으로부터 종전자산 감정평가 안내를 받았습니다. 종전자산에 대해 알려주세요. A. 재개발·재건축사업은 주민들의 뜻을 모아 자신들이 살고 있는 옛날 집을 조합에 출자하여 새 집을 받기로 하는 사업으로 이해할 수 있다. 종전자산·종후자산이라 하면 그 뜻을 이해하기 쉽지 않는데 쉽게 설명하면 종전자산은 옛날 집에, 종후자산은 새 집에 해당한다고 볼 수 있다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 종전자산을 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세”로, 종후자산을 “분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물”로 정하고 있다. 사업시행자인 조합은 종전자산의 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 종후자산의 추산액(종후자산 가격) 등을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 하는데 종전자산가격과 종후자산가격은 관리처분계획을 통하여 조합원별 분담금 또는 환급금을 결정하는 중요한 역할을 한다. 종전자산가격에서 비례율을 곱한 가격이 조합원별 권리가격이 되며 조합원은 입주할 때 자신이 분양받는 아파트의 종후자산가격에서 권리가격을 뺀 금액, 즉 분담금을 납입해 한다. 물론 권리가격이 종후자산가격보다
1. 문제의 소재=후보자가 난립할 경우 후보자 간 표가 분산돼서 1차 내지 최초 투표에서 참석자 과반수 이상의 득표자가 없는 경우가 발생할 수 있고 이러한 사태는 빈번하게 발생한다. 2. 결선 투표 시행 자체의 적법 여부=재개발조합의 시공사 선정총회에서 결선투표 시행에 관하여 조합원이 정관의 총회 의결방법 위반을 주장한 사안에서 “피고가 이 사건 총회에서 이용한 투표용지에 1차 투표를 위한 투표란과 본안 투표시 과반수를 득표하지 못하여 정족수가 부족할 경우 재투표를 방지하기 위해 예비투표를 위한 투표란을 함께 표시한 사실은 앞서 살펴본 바와 같다. 그런데 투표용지에는 ‘최다 득표와 차순위 다득표 시공자 중 예비투표를 실시하여 과반수 이상 득표 시공자를 선정하고자 한다’는 설명이 부가되어 있고, 실제 투표 과정에서도 투표용지가 위와 같이 인쇄된 이유와 투표 방법에 관하여 설명이 이루어졌고, (중략) 때문에 조합원들의 의사가 왜곡되었다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거도 없다. 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다(서울행정법원 2014.11.6. 선고 2014구합6241 판결)”고 판시해 결선투표 시행에 하자가 없다고 판단한 바 있다. 판례에 따르면 결선투표를
<사례1> 총회를 개최하기 위해서는 정관에 따라 대의원회에서 총회부의안건을 심의하여야 하지만 이러한 절차를 거치지 아니한 경우 총회 결의는 무효인가?(서울고등법원) <사례2> 의결정족수의 흠결로 무효인 대의원회 의결사항을 총회결의로 추인할 수 있는지 여부? 1. 대의원회의 총회부의안건의 사전 심의 누락과 총회결의의 효력(사례1)=도시정비법 제44조 및 정관 제20조에 의하면 조합의 총회개최를 위한 대의원회의 결의가 반드시 필요한 것은 아니나 조합 정관 제25조제1항제3호는 총회에 부의할 안건은 대의원회에서 사전심의 하도록 하고 있다. 이 사건의 경우 대의원회의 사전심의를 거치지 않은 사실은 다툼이 없으나 총회 결의에 하자가 있다고 하여 항상 총회 결의가 무효인 것은 아니고 그 하자가 중대하여야 무효가 되는 것인바 ①위 정관에 의하더라도 대의원회가 총회에 부의할 안건을 사전에 심의하도록 규정하고 있을 뿐 총회에 부의할지 여부를 의결하는 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라 정관에는 대의원회에서 사전심의를 하지 아니하고 총회에 부의된 안건에 대한 효과 등에 대하여는 규정이 없는 점 ②조합원 5분의 1 이상이 총회의 목적사항을 제시하여 청구하는…
도시정비사업은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 주거환경의 질을 향상시키는 사업을 말한다. 국민의 삶의 질 향상이 도시정비사업의 근본적 목표일 것이다. 도시정비사업은 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 구분되며 막대한 자본이 투입된다. 또한 토지소유자, 사업시행자 등 여러 이해관계인이 서로 첨예하게 대립하기도 한다. 특히 도시정비사업 시행에 있어 분양신청을 하지 않은 토지소유자의 현금청산금 문제로 갈등이 있을 수 있고 이로 인해 사업이 지연되는 등 도시정비사업 진행에 차질을 빚곤 한다. 법에서는 이러한 문제를 해결하기 위해 감정평가를 의무화하고 있다. 정당한 보상액 평가를 통해 국민의 재산권을 보호하고 이해관계인 사이에서 갈등을 원활하게 조정하기 위함이다. 하지만 도시정비사업을 원활하게 진행하기에 부족한 면이 없는 것은 아니다. 대부분의 감정평가사가 공정하고 객관적인 위치에서 감정평가업무를 수행하고 있지만 제도적으로 취약한 부분이 있어 진행과정에서 다툼이 가끔 발생하기 때문이다. 재개발사업을 예로 들어보자. 토지보상법에서는 사업시행자, 시·도지사, 토지소유자가 추천하는 감정평가기관 3곳을 선정하여 토지 등의 평
1. 문제의 소재=주택건설사업자가 신탁계약을 맺어 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마친 경우에 주택법 제21조에 따라 주택건설사업계획승인을 위한 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지에 대하여 관련 유권해석 및 판례(법제처 2013.8.21. 회신 13-0284, 2018.11.2. 회신 18-0378 해석례 및 서울행정법원 2012.5.18. 선고 2011구합37718 판결)의 해석이 엇갈리는 바, 신탁계약에 따른 수탁자를 <주택공급에 관한 규칙> 제15조의 주택건설대지의 소유권을 확보한 자로 볼 수 있는지에 문제된다고 할 것이다. 2. 법제처 해석례=법제처 2018.11.2. 회신 18-0378 해석례는 지역주택조합이 주택건설대지의 소유자로부터 토지를 신탁 받아 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에 있어서 그 ‘수탁자’인 지연주택조합이 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없다고 하였다. 그 근거로는 신탁관계에서 위탁자·수탁자의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니지만(대법원 2002.4.12. 선고 2000다70460 판결) 신탁법은 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 구분하여 규정하고 있
상가임대차보호법은 최초로 임대차계약을 체결한 날로부터 10년 동안 임대차계약을 갱신할 것을 요구할 수 있는 권리를 임차인에게 부여하고 있다. 원칙적으로 임대인은 이 요구를 거부할 수 없다. 임차인이 한 점포에서 최소한의 기간 동안에는 안심하고 장사를 계속 할 수 있도록 하는 제도다. 상가임대차보호법에 임차인 보호를 위해 둔 또 다른 제도가 있다. 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 규정이다. 임대차계약이 기간만료로 종료될 때 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되고, 이를 위반하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 임대기간이 10년이 지나서 임차인에게 더 이상 계약갱신요구권이 없게 되는 경우에 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절한다. 임차인은 “나와 임대차계약을 갱신하지 않겠다면 나는 이 점포를 임차하려는 신규 임차인을 데려오겠으니 그 사람과 임대차계약을 체결해야 한다. 나는 그 사람으로부터 권리금을 받고 가게를 넘기겠다”고 맞선다. 이 경우 임대인은 “당신이 임차한 기간이 10년이 넘었으니 당신은 물론 당신이 데려오는 사람과도 임대차계약을 체결할 의무가 없다”며 신규임차인이 되려는 사람과의 임대차
[Key Point] 고 여사는 지은 지 30년 된 서울의 A아파트 59㎡(17평형) 1채를 소유하면서 그곳에 살고 있다. 5년 전에 새롭게 집을 마련하면서 새 아파트를 구입하지 않고 왜 하필이면 25년이나 된 낡은 아파트를 구입하였을까요? 고 여사가 말하는 ‘황금의 U턴 이론’ 이란? ♣ 새집을 포기하고 헌 집을 샀을 때는 다 이유가 있는 것이었어! 5년 전 ……. “여보, 이 집이에요, 이 집!” 고 여사는 새로 이사 가려고 미리 보아 둔 아파트단지에 남편과 함께 갔다. “뭐? 이 집이야?” 남편은 아파트단지 옆의 도로에서 아내가 새로 이사 갈 집이라고 가리키는 아파트를 바라보면서 놀라며 되물었다. “예~, 맞아요!” “아니 당신, 지금 뭐 하는 거야? 정신 나갔어? 이 아파트 지은 지 몇 년이나 되었어?” 평소 좀 채 신경질을 내지 않는 남편이 갑자기 성질을 확 부렸다. “25년이요, 아니, 왜요? 뭐가 잘못되었어요? 왜 갑자기 신경질부터 부려요?” “됐어! 들어가서 볼 필요도 없어. 지금 당신 눈에 저거 안보여? 아파트 벽면의 페인트가 벌써 다 벗겨지고, 베란다 새시에 녹물이 흘러내리는 것이 안 보이냐 말이야? 주변에 새 아파트도 많은데 왜 하필이면…
1. 재개발 정비사업조합의 취득세 1) 대지조성 등을 위하여 취득하는 부동산=도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업의 시행에 따라 다음 각 호의 사항에 대해서는 2017.1.1.일부터 2019.12.31.일까지 취득하는 부동산은 취득세의 100분의 75를 경감하고 2016.1.1.일부터 2016.12.31.일까지 취득한 부동산에 대해서는 85%(감면최저한 적용됨) 취득세를 경감한고 2015.12.31.일까지 취득한 부동산에 대해서는 100% 취득세를 면제한다. -도시 및 주거환경정비법 제25조에 따른 재개발사업의 시행자가 같은 법 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업의 대지조성을 위하여 취득하는 부동산 -도시 및 주거환경정비법 제25조에 따른 재개발사업의 시행자가 같은 법 제74조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택. 다만 그 취득일로부터 5년 이내에 지방세법 제13조 제5항(별장 등 사치성 부동산 중과세)에 따른 과세대상이 되거나 관계법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 2) 체비지 또는 보류지의 취득=재개발 정비사업조합이 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019.12.31.일까지 면제한다. 따라서…
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