재개발조합은 조합원 甲에게 부동산등기부등본상 주소로 분양신청안내서를 ‘반송불요’ 등기우편으로 발송하였다. 甲은 위 통지 이전에 다른 곳으로 이사하였으나 조합에 주소변경신고를 하지 아니하였고, 그로 인해 분양신청안내서를 통지받지 못하여 분양신청을 하지 못했다. 조합은 甲을 현금청산자로 처리하여 관리처분계획을 수립하였고, 이에 甲은 관리처분계획 중 자신을 현금청산대상자로 정한 부분은 적법한 분양신청안내 통지 없이 이루어진 것으로서 무효라고 주장한다. 관리처분계획의 하자 유무는?(서울고등법원) 1. 분양신청기간의 통지 등 절차에 관한 대법원의 입장=조합에서 정한 분양신청기간의 통지 등 절차는 재개발구역 내의 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장하여 주기 위한 것으로서 도시정비법 제74조제1항에 의한 관리처분계획을 수립하기 위해서는 반드시 거쳐야 할 필요적 절차이고, 사업시행자인 재개발조합이 분양신청통지를 함에는 도시정비법 및 그 위임에 의하여 정하여진 재개발조합의 정관규정에 따라 통지 등 절차가 이루어져야 할 것이므로 이러한 통지 등 절차를 제대로 거치지 아니하고 이루어진 관리처분계획은 위법하고, 나아가 조합의 정관 제7조제2항제1호 및 제4호에서 조합이 조합원
Q. 사업시행계획인가 득하여 재건축초과이익부담금 예정액을 산정하려 합니다. 조합에서 검토해야 할 사항에는 어떠한 것들이 있을까요? A. 이번회에는 재건축부담금 예정액에 있어 조합이 가장 유의해야 할 재건축부담금 예정액 산정~통지까지의 기간에 대해 알아보겠습니다. 부담금 예정액은 재건축사업 사업시행계획인가 후 3개월 이내에 조합이 부담금 예정액을 산정하여 국토교통부장관에게 제출하고 국토부장관은 30일 이내에 조합에 예정액을 통지하도록 하고 있습니다(법 제14조). 이 기간과 관련하여 두 가지를 살펴보고자 하는데 첫째, 사업시행계획인가 후 예정액 통지까지 약 4개월이 실제로는 긴 기간이 아니며 둘째, 기간단축이 필요하다는 것입니다. 사업시행계획인가 후 4개월은 재건축부담금 산정 이외에도 분양신청 등 관리처분계획수립 준비, 시·군·구 감정평가업자 선정 및 계약, 종전자산 명세 확정, 시공사 등과의 계약체결 등 재건축조합 업무에서 중요한 사안들이 가장 많은 시기라고 할 수 있습니다. 따라서 사업시행계획인가고시 이전에 관리처분을 위한 사전준비를 하는 것이 바람직하고 이는 사업인가 이후의 기간을 효율적으로 활용하는데 도움이 될 것입니다. 더불어 재건축부담금 예정액이 조
흔히 사람의 운명은 한 치 앞을 내다보기 어렵다고들 한다. 조합장이나 추진위원장도 사람인지라 언제까지나 정상적 상황에서 온전하게 업무를 수행할 수 있다는 보장이 없다. 조합장이나 추진위원장이 정상적으로 업무를 수행하지 못하는 상황으로는 질병이나 불가피한 여행 혹은 인신구속 등 개인적 사정으로 인한 유고, 임기만료, 사임이나 해임 등이 전형적이다. 이 모든 비상적 상황에 아무런 대비가 없다면 조합이나 추진위원회는 즉시 업무마비 상태로 빠져들게 된다. 때문에 조합의 정관이나 추진위원회의 운영규정은 예외 없이 급박한 상황을 대비하여 유고시 직무대행제도, 임기만료나 사임·해임시 직무수행권에 관한 규정을 두고 있다. 논란이 끊이지 않는 지점은 바로 여기다. 유고시의 직무대행자, 임기만료되거나 사임 혹은 해임된 조합장·추진위원장의 업무범위를 어디까지 인정할 것이냐 하는 해묵은 논쟁 말이다. 이 문제에 관해서는 타협하지 않는 두 견해가 날선 대립을 지겹도록 이어가고 있다. 그 중 하나가 유고시 직무대행권이나 임기만료·사임·해임시 직무수행권에 어떠한 제한도 없으며 창립총회개최, 협력업체 선정이나 변경, 심지어 관리처분계획수립 업무까지도 문제없이 수행 가능하다는 입장이다.…
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다) 시행령 제30조제2항은 조합설립동의서에는 건축물의 설계의 개요, 정비사업비와 그 분담기준 등을 포함하도록 정하고 있고 도시정비법 제35조제8호는 조합설립동의를 받기 전에 추정분담금에 관한 정보를 토지등소유자에게 제공하도록 정하고 있어서 추진위원회가 징구하고 있는 조합설립동의서가 현재의 정비계획에는 부합하지 않는 측면이 있는 바 이와 같은 사정이 조합설립동의서의 효력에 영향이 미치는 것인지 문제될 수 있다. 2. 관련 판례=판례는 정비구역 지정·고시 전에 특별계획(지구단위계획의 일부)에 따라 조합설립동의서를 작성하여 징구한 사안에서 “도시·주거환경정비기본계획의 수립에 앞서 C가 E택지제1종지구단위계획구역 내 특별계획구역으로 지정되었고 실제로 이 사건 추진위원회가 주택재건축사업을 추진한 구역과 특별계획구역으로 지정되었다가 다시 정비구역으로 지정된 구역을 서로 비교하여 보면 그 위치가 거의 일치하고 면적 차이도 9,324.4㎡로서 5% 미만에 불과하여 큰 차이가 없는 점 등에 비추어 볼 때 조합설립동의서가 정비구역 지정·고시 전에 징구되었더라도 이를 무효로 볼 수 없다(대법원 2014.2.2
1. 정비사업조합의 재산세 분리과세 토지 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주택법 등에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업의 실시계획승인을 받은 토지로서 개발사업에 제공하는 토지 중 다음의 어느 하나에 해당하는 토지는 재산세 분리과세대상 토지에 해당된다. - 개발사업 관계법령에 따라 국가나 지방자치단체에 무상귀속되는 공공시설용 토지 - 개발사업의 시행자가 국가나 지방자치단체에 기부체납하기로 한 기반시설(국토의계획및이용에관한법률 제2조 제6호의 기반시설)용 토지 정비사업에 사용되는 일정한 토지에 대하여 재산세를 분리과세하고 있다. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법에 따른 지역주택조합, 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)는 분리과세 한다. 따라서 정비사업조합이 사업계획승인인가 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되는 토지는 재산세가 분리과세 된다. 2. 단전·단수 및 거주자 이주한 주택의 재산세(조심201
[ Key Point ] 지난 호에 강의한 내용을 보면, ‘재건축·재개발사업이 우리에게 꼭 필요한 사업이구나.’라는 생각을 다시 한 번 하게 되었을 것입니다. 하지만 현실적으로는 어느 사업구역을 불문하고 사업에 반대하는 목소리 또한 많은 것이 사실입니다. 사업에 반대하는 사람들은 도대체 왜 사업을 반대하는 것일까요? 과연 사업의 부정적인 효과는 어떤 것이 있을까요? ♣ 정비사업의 부정적인 효과 재건축·재개발을 하면 아래와 같은 부정적인 효과도 발생합니다. 1. 거주자들이 필수적으로 이사를 가야 함 재건축·재개발을 하면 그 곳에 살고 있는 거주자들이 필수적으로 이사를 가야 하는 사태가 발생합니다. 일반적인 택지개발사업이나 건설회사, 부동산개발회사, 개인주택사업자들의 주택개발사업의 경우에는 건축물이 거의 없는 나대지 위에 건설을 하기 때문에 기존 거주자들이 이사를 가야 하는 현상은 별로 발생하지 않습니다. 하지만 재건축·재개발사업은 기존 주택지역 등에서 기존 건축물을 철거하고 행하여지기 때문에 필수적으로 거주자들이 이사를 가야하는 어려움이 발생합니다. 2. 전세가격 상승 기존의 주택을 철거하기 위하여 많은 세대들이 이사를 가게 되면 이는 곧 전세수요를 일시
1. 질의요지=「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 등록 당시 이미 거주하고 있는 기존 임차인과 임대주택 등록 이후 처음으로 재계약하는 경우 같은 법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되는지? 2. 회답=이 사안의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되지 않습니다. 3. 이유=「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제44조에서는 민간임대주택의 최초 임대료를 임대사업자가 정하도록 하면서(제1항), 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 안된다고 규정(제2항)하고 있습니다. 그리고 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제2조제1항제9호에서는 민간임대주택법 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제3항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 등록하려는 임대주택에 임차인이 있는 경우 임대차계약서 사본을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(구청장은 자치구의
A재개발조합은 전직 조합장이 안타깝게도 큰 수술을 받게 되어 정관에 따라 비상근이사 김씨가 3달 정도 조합장 직무를 대행하다가 최근 새로운 조합장을 뽑았다. 신임 조합장은 선임 직후 김 이사로부터 3달치 조합장 월급을 달라는 요청을 받고 고민에 빠졌다. 정관 상 상근임원만 보수를 받을 수 있는데 김 이사는 본업이 있어 주로 전화로 일을 처리하고 아침 저녁 1~2시간씩만 사무실에 나왔던 것이다. 신임 조합장은 김 이사가 3달간 고생하기도 했고 터줏대감인 그의 심기를 건드리고 싶지 않아 조합장에 준하여 보수를 집행하려고 했는데 다른 이사들은 그가 제대로 출근하지 않았으므로 보수를 주면 안 된다고 한다. 신임 조합장은 이 문제를 어떻게 해결하면 좋을까? ▲정관으로 정한 직무대행자의 보수는=정관, 인사규정에 직무대행자 보수지급에 관한 규정이 있다면 그에 따르면 된다. 규정이 없는 경우 ①조합장에 준하여 보수를 줄 수 있다는 견해와 ②실제 근무시간을 따져 상시 근무한 경우만 보수를 줘야한다는 견해가 있을 수 있는데, 아직 이에 대한 판례는 없는 것으로 보인다. 확실한 것은 법원의 판단을 기다려 봐야겠으나 아래와 같은 이유에서 조합장에 준하여 보수를 지급하는 것이 타
Q. A재개발 조합입니다. 2011년 사업시행인가를 받았으나 이후 시공자 교체 등 여러 사정으로 사업이 원만히 진행되지 못하다가 2017년 정상화되어 다시 사업시행인가를 받아 현재 현금청산 및 이주절차를 진행하고 있습니다. 그런데 현금청산자 중 일부가 “두 번째 인가받은 사업시행계획은 첫 번째 사업시행계획의 사업기간이 끝난 이후에 받아 무효이고 이에 기초한 수용재결도 무효이다”라는 주장을 하는데 타당한 것인지 궁금합니다. A. 조합이 관할관청으로부터 인가받기 위해 제출해야 하는 사업시행계획서에는 ‘사업시행기간’을 기재하는 란이 별도로 있다(도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별표 서식8 참조). 따라서 언뜻 보면 사업시행기간 내에 정비사업을 반드시 마쳐야 하며 변경 등의 절차 없이 사업시행기간이 도과할 경우 해당 정비사업의 효력이 사라지는 것으로 오해할 수 있다. 분명 정해진 사업시행기간이 있고, 그 기간이 지나서 계속하여 사업을 할 수 있다고 한다면 굳이 사업시행기간이라는 기재란을 둘 필요는 없지 않은가. 원칙적으로 조합은 사업시행기간 내에 정비사업을 마쳐야 하고 사업시행기간이 부족하다면 그 기간이 마쳐지기 전에 관할관청으로부터 변경인가 등을 얻어야 하는 것이
1. 국토교통부장관의 운영규정 고시=국토교통부장관은 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 ①추진위원의 선임방법 및 변경 ②추진위원의 권리·의무 ③추진위원회의 업무범위 ④추진위원회의 운영방법 ⑤토지등소유자의 운영경비 납부 ⑥추진위원회 운영자금의 차입 ⑦추진위원회 운영경비의 회계에 관한 사항 ⑧정비사업전문관리업자의 선정에 관한 사항을 포함한 추진위원회의 운영규정을 정하여 고시하여야 한다(법 제34조제1항, 시행령 제28조). 국토교통부장관은 ‘정비사업 조합설립추진위원회 운영규정’을 고시하였다(국토교통부 고시 제2018-102호, 개정 2018.2.9.). 2. 국토교통부장관이 고시한 운영규정의 법적 성격=이른바 고시는 행정기관이 법령에 정해진 바에 따라 일정한 사항을 정하여 불특정 다수의 일반인에게 알리는 행정입법의 한 형태로서 그 규율 내용이 일반적․추상적인 성격을 가진 때에는 법규명령으로서의 효력을 가질 수 있다(대법원 2008.4.10. 선고 2007두4841 판결, 대법원 2011.9.8. 선고 2009두23822 판결 등 참조). 위 운영규정은 국토교통부장관 고시의 형태로 발령되었으나 도시정비법에서 위임받은 사항, 즉 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 추진
재판이라는 것은 어떠어떠한 사실관계에 대해 어떤 법령을 적용하고 그에 따라 결론이 도출되고 승패가 결정되는 과정이다. 법령의 해석은 고정되어 있는 것이 아니라 시간이 흐르면서 바뀌기도 하고 입법자에 의해 법령 자체가 바뀌기도 한다. 재판에서 법령의 해석에 따라 승패가 갈리기 때문에 법령의 문언 자체가 모순되거나 불명확한 의미가 포함되어 있는 경우 뿐만 아니라 비교적 분명해 보이는 문언에 대해서도 치열한 논쟁이 전개된다. 대표적인 조항이 재건축조합설립 동의율에 관한 도시정비법 제35조제3항 및 제4항(구법 제16조제2항 및 제3항)이다. 제4항은 “주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다”고 규정하고 있다. 한 사람의 토지 또는 건축물 소유자가 여러 개의 토지 또는 건축물을 소유한 경우에 1인으로 계산할 것인가, 목적물 수만큼으로 계산할 것인가. 재개발의 경우는 ‘토지등소유자를 1인으로 산정할 것’이라고 법문에 명시되어 있는 반면 재건축의 경우는 이에 대해 침묵하고 있다. 치밀하지 못한 입법으로 인해 동의요건 미비로 조합설립
1. 문제의 소재=재건축 조합을 대리해서 미동의자들을 상대로 매도청구 소송을 제기하다보면 ‘개발이익’ 반영 여부가 꼭 쟁점이 된다. 대법원 1996.1.232. 선고 95다38172 판결에서 “집합건물에 관하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조제4항에 의한 매도청구권이 행사되면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인 바, 이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다”고 판단한 내용이 있어서 재건축 매도청구 시 매매가에 개발이익을 반영해야 한다는 것에는 모두가 동의하지만 도대체 그 개발이익이라는 것에 대해서는 상호 다툼이 많은 바, 참고할 판례를 하나 소개하고자 한다. 2.…
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