완성건물(건설공사원가)은 정비사업과 관련하여 건물의 신축 시 투입되는 시공사 공사비(외주공사비), 건축설계비, 감리비, 행정용역비, 하수도원인자 부담금, 상수도 부담금, 학교증축 부담금, 광역시설 부담금, 전기 및 가스 인입공사비 등이 있다. 변호사비, 세무회계용역비(기장료는 조합운영비에 포함), 회계감사비는 일반관리비 성격이 아닌 용역비적 성격으로 건설공사원가에 산입된다. 그러나 조합운영비는 건설현장 사무실의 경비로 보아 건설원가에 산입할 것인지 아니면 기간비용화 할 것인지에 대하여는 회계상 쟁점이 있다. 재고자산의 취득관련 금융비용은 기업회계기준에서는 원칙적으로 기간비용화 하되 예외적으로 자본화를 할 수 있다. 반면 법인세법에서는 사업용 고정자산에 대하여만 자본화하고 재고자산에 대하여는 기간비용화한다. 따라서 조합실무상 금융비용은 자본화 하지 않고 기간비용화하는 것이 세무조정을 단순화 할 수 있다. 특정공사에 관련된 공사직접원가의 예로는 건설공사에 사용된 재료비, 현장감독을 포함한 현장인력의 노무비, 생산설비와 건설장비의 감가상각비, 건설현장의 운반비, 건설현장의 임차료, 공사와 직접관련된 설계와 기술지원비, 외주비, 공사종료시점에서 추정한 하자보수와 보
1. 정비사업 관련 자료 공개의 취지=정비사업을 하다 보면 많은 자료들이 생성되며, 이 자료들은 정비사업을 진행하면서 중요한 역할을 하게 된다. 각종 총회나 대의원회 회의록등은 조합의 의사결정상 중요한 증거가 되며, 공사계약서 등 용역계약서는 조합의 자금이 지출되는 중요한 서류이다. 그리고 조합의 자금집행과 조합사무실 운영 등은 조합원의 비용부담에 영향을 끼치기 때문에 매우 중요한 자료이다. 따라서 이러한 자료들은 조합원이나 토지소유자등 이해관계인들에게 모두 공개가 되어야 함에도 불구하고, 추진위원장이나 조합임원들이 잘 공개를 하지 않으려는 경향이 있는 상황이다. 하지만 정비사업은 조합원들이 시행하는 사업이고, 조합원들이 전부 사업운영에 관여를 할 수가 없기 때문에 그 대표자인 조합임원과 대의원들에게 사업운영을 맡기는 것일뿐 궁극적으로는 그 사업의 시행자는 조합원들이다. 또 조합이 집행하는 자금도 조합원들이 결국 부담하는 것이다. 다시 말하면 조합사무실에 있는 서류들은 전부 조합원들의 것이며, 조합에서 집행하는 자금은 전부 조합원들의 돈인 것이다. 그렇기 때문에 이러한 관련자료들을 조합원들이나 이해관계인들에게 공개하도록 하고, 또 일부 자료는 열람‧복사할 수
1. 문제의 소재=조합은 관리처분계획 인가를 신청하기 전에 공람 절차를 거쳐야 하는데 위 공람하여야 할 대상에 청산자가 포함되는지 여부에 대해서 논란이 있다. 관리처분계획 수립은 분양신청 기간이 끝난 후 분양신청 기간 만료일을 관리처분계획 기준 수립일로 삼아서 수립하게 되는 것이고 도시 및 주거환경정비법에 의거 조합은 관리처분 총회 개최일로부터 1개월 전에 분양신청한 조합원에게 종전자산평가금액, 보류지 등의 명세와 추산액, 종후 가격, 정비사업비의 추산액 등을 문서로 개별 통지하게 되는데 위 개별 통지 대상에 분양신청을 하지 않은 청산자는 포함되지 않음이 명백하다. 그 이유는 대법원 판례에 의거 분양신청하지 않은 조합원은 분양신청 기간 만료일 익일부로 조합원 지위에서 탈퇴해 청산자가 되므로 관리처분계획 의결을 위한 총회의 참석대상도 아니고 의결권도 없기 때문이다. 위 규정과 관련해서 총회 참석 대상도 아니니 분양신청을 하지 않은 청산자에게는 관리처분계획에 대한 공람절차를 거쳐지 않아도 되는 것이 아닌지 하는 의문이라고 할 것이다. 2. 관련 법령=도시 및 주거환경정비법 제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ① 사업시행자는 제74조에 따른 관리처분계획
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법이라 함) 제16조에 따른 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 이루어진 이후 정비계획 및 정비구역의 변경이 필요한 경우 해당 구역을 대상으로 정비계획에 포함해야 하는 사항을 모두 포함한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획을 결정·고시하는 것만으로 도시정비법 제17조제2항에 따라 정비계획 및 정비구역이 변경된 것으로 볼 수 있을까요? 아니면 도시정비법에 따른 정비계획 및 정비구역의 변경 절차를 다시 거쳐야 할까요? 결론부터 언급하면 이 사안의 경우 지구단위계획을 결정·고시하면 정비계획 및 정비구역이 변경된 것으로 볼 수 있다. 먼저 법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다(대법원 2009.4.23. 선고 2006다81035 판결례 참조). 도시정비법 제16조제2항에서 정비구역의 지정과 정비계획의 결정을 규정하면서 각각 ‘변경지정’과 ‘변경결정’을 포함한다고 하면서 ‘이하 같다’고 규정하고 있으므로 같은 항 이하 규정에서 특별히 달리 규정하고 있지 않은 이상 ‘
Q. 선거관리위원회 구성과 선거관리계획(안)을 한 번에 추진위원회에서 의결하고 추진위원장에게 위임하는 행위가 적법한지? A. 「서울시 정비사업 표준선거관리규정」[별표]제7조제3항에 의하면 추진위원회는 선관위원 후보자를 등록받아 추진위원회 의결을 통해 선임 및 구성하고, 제13조에 따라 선관위원장은 조합 선관위를 소집하여 선거관리계획서를 작성하여 추진위원회 의결을 받아야 합니다. 선거관리위원회는 추진위원회의 조직과 업무로부터 독립성을 보장하여 부정선거를 방지할 수 있는 선거관리계획을 수립하여야 함에 따라 선거관리위원회 선임 및 구성과 선거관리계획을 동시에 추진위원회에서 의결 할 수 없음을 알려드리오니 기타 자세한 사항은 정비사업 인가권자이며 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 2018.10.2. 재생협력과-14288
Q. 영업휴업보상이 정비구역 공람공고, 사업시행인가 시기 등에 따라 보상기준이 달라질수 있나요? A. 휴업보상은 재개발사업 시행으로 영업을 하는 자가 일시적으로 휴업하는 경우 그 손실을 보상해주는 제도입니다. 재개발사업의 영업손실은 주로 휴업보상을 말하는데 그 근간은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘보상법’)에 있습니다. 도시 및 주거환경정비법은 2003년 제정 이후 빈번한 개정 과정에서 휴업기간, 대상자 판단시점 등에서 보상법과는 다소 다른 내용이 신설되어 왔습니다. 또한 이러한 개정규정은 대개 소급적용하지 않으므로 신법 적용에 경과규정이 필요한데 영업손실은 주로 신법 시행 이후 정비구역지정 공람공고, 사업시행인가신청 등을 판단기준으로 하고 있습니다. 이번 회에서는 사업시행인가신청시점과 휴업기간에 관해 살펴보겠습니다. 경과규정 검토를 위해 먼저 규정의 연혁을 알아볼 필요가 있습니다. 당초 도시정비법 제정 당시에는 휴업기간에 대한 규정이 없었고 보상법을 준용하여 휴업기간은 3개월을 원칙으로 하였습니다. 그러나 2009년 용산 철거현장 화재를 계기로 2009.12.01일부터 휴업기간을 4개월로 하는 도시정비법이 시행되었습니다. 이에
Q. 저는 재개발조합의 조합원입니다. 시공사와 갈등이 있어 계약을 해지할 경우 발생할 수 있는 문제 등에 대해 알고 싶습니다. A. 재개발사업은 여러 방식으로 시행이 가능한데 보편화되어 있는 방식은 해당 지역 주민들이 조합을 설립하여 재개발사업을 시행하는 방식이다. 이 방식에서 사업시행자는 조합이 되지만 지역 주민들로 구성된 조합으로서는 재개발사업 시행에 필요한 법률, 계약, 감정평가, 회계, 세무 등에 관한 전문 지식 및 경험이 없어 혼자 힘으로만 사업을 이끌어가는 것은 사실상 불가능하다. 이에 현실적으로 시공사, 정비업체, 감정평가법인, 설계회사 등 여러 분야 전문 파트너들이 재개발사업에 참여하는 것이 필요하고 관련 법령에서도 위 파트너들의 참여를 전제로 업체 선정방법, 시기, 절차 등을 구체적으로 규정하고 있다. 시공사는 아파트 브랜드를 결정하고 조합이 체결해야 하는 계약 중 그 규모가 가장 큰 점에서 조합의 가장 중요한 파트너로 볼 수 있다. 조합과 시공사 사이의 선정, 계약은 사업기간이 길고 사업에 영향을 미칠 수 있는 여러 사정이 발생할 수 있는 바, 관련 법령과 당사자들은 위 계약에서 상호 이탈하지 않도록 하는 장치를 마련하고 있다. 도시 및 주
1. 주택등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일=재건축조합 또는 재개발조합에서 조합원으로 계속 있는 이유는 신축아파트나 상가를 분양받기 위함이다. 조합원으로서 분양을 받는 것이 일반분양 받는 것보다 더 분양가가 저렴하여 이익이 되기 때문이다. 따라서 부동산경기가 아주 나쁘지 않는 이상 조합원분양가보다 일반분양가가 더 비싸기 때문에, 조합원 분양호수가 자꾸 늘어나게 되면 그 만큼 일반분양분이 줄어 들게 되어 결국에는 조합원들에게 손해가 발생할 것이고, 조합원들은 속칭 “쪼개기”등을 하여 분양받을 호수를 늘려가려는 경향이 있기 때문에, 법률에서 이에 관한 기준일을 정하고 있다. 아래 조문을 보면 그 기준일을 알 수 있을 것이다. 법 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ①정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2. 단독
건설용지는 종전 부동산 평가액 (토지 및 건물 평가액), 국공유지불하대금, 추가구입용지비, 재결에 의한 추가 청산금 지급액에 토지조성원가를 합한 가액을 말한다. 토지조성원가는 건축공사 착공이전에 토지를 본래의 용도대로 사용할 목적으로 투입된 원가를 말한다. 토지조성원가는 재고자산인 건설용지(토지)의 취득원가로서 향후 진행률에 의해 분양원가명세서상 건설용지비로 원가화 된다. 토지조성원가에는 종전부동산 감정평가용역비, 신탁등기관련 법무사용역비, 철거용역비, 석면조사 및 처리비, 영업손실보상금, 경관용역비, 지질조사비, 측량비, 토목공사비, 토지관련 부가가치세, 세입자에게 지급하는 주거대책비, 조합원 이주비, 안전진단비, 교통영향평가용역비, 환경영향평가용역비, 전주 이설비, 도시설계용역비 등이 있다. ▲환경성 평가의 토지원가 산입여부 (서면2팀-1470, 2006.08.02.)=아파트 분양사업을 시행하는 내국법인이 토지취득 후 아파트공사 전에 발생하는 각종 환경성 평가, 측량비, 아파트 배치용역비, 각종 구조물 배치용역비, 아파트 사업성 평가용역비 등과 관련된 비용은 토지 원가에 산입하는 것임. ▲토지적성평가용역, 생태계식생조사용역, 환경영향평가용역 등의 사전평
2. 주요 부분이 실질적 변경된 사업시행계획 변경인가 있는 경우 최초 사업시행계획인가 고시일 기준 종전자산평가로 수립된 관리처분계획은 적법(대법원 2016.2.18 선고 2015두2048 판결)=최초 사업시행계획 인가·고시후 공동주택규모, 건축연면적, 주택평형별 세대수 등 주요부분에 대한 사업시행계획 변경 인가가 이루어진 경우, 변경인가일이 아닌 최초 사업시행계획인가일 당시를 기준으로 한 종전자산평가액을 그대로 사용하여 수립한 관리처분계획이 위법한지가 문제된 사안에 대해 원심은 위법하다고 판시하였으나,대법원은 “①종전자산평가는 조합원들 사이의 상대적 출자비율을 정하기 위한 것인 점 ②도시정비법에서 사업시행계획 변경시 종전자산평가를 새로 하는 것으로 정하지 않은 것은 분쟁 방지 및 종전자산평가 시점을 획일적으로 정하기 위한 점 ③사업시행계획 변경시 필연적으로 종전자산평가를 변경인가 고시일 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점 ④최초 사업시행계획의 주요부분이 실질적 변경될 경우 최초 사업시행계획은 장래를 향해 실효된다고 보아야 하는 점 ⑤사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱하여 산정
A아파트 단지내 상가 소유자들 일부가 재건축에 반대하며 관리처분계획 취소 소송을 제기하는 등 재건축을 둘러싸고 분쟁이 있었다. 이 과정에서 이들 상가 소유자들이 조합원으로 가입하고 상가를 배정받는 것으로 합의가 성립되었다. 합의문에는 “상가용 지하주차장은 지정대수와 상관없이 아파트용 주차장을 공용으로 사용하기로 한다.”라고 되어 있다. 아파트 및 상가 건물은 하나의 부지 위에 신축되고, 아파트와 상가가 하나의 지하 주차장을 사용하도록 설계되어 있다. 이후 재건축사업이 진척되고 아파트에 입주민들이 들어와서 아파트입주자대표회의가 구성되었다. 입주자대표회의는 아파트 입주민들에게는 세대당 많게는 3장까지 주차권을 배정하고, 전체 27호실의 상가에는 주차권을 전부 7장만 배정하였다. 상가에 7장이 배정된 것은 아파트와 상가 면적의 비율로 산출한 것이다. 주차테그가 부착되지 않으면 주차장을 사용할 수 없다. 상가에 7장의 주차구역은 턱없이 부족하다. 참다못한 상가 소유자들이 입주자대표회의를 상대로는 주차장 출입 및 주차 방해 금지청구를, 재건축정비사업조합을 상대로는 합의를 지키지 않아서 원고들이 그동안 다른 곳에 주차하느라 지출한 비용 상당의 손해배상을 청구 하였다.…
도시 및 주거환경정비법 제65조제1항(구법 제40조 제1항) 본문에 의하면 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업법을 준용하고, 정비사업 중 재개발사업의 사업시행자인 조합은 구역 내 세입자에게 공익사업법 제78조에 따라 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비를 지급하여야 합니다. 도시정비법 제81조제1항 본문에 의하면 종전의 토지 또는 건축물의 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 이를 근거로 조합에서는 통상 관리처분계획인가가 있은 후 수용재결절차가 마무리되면 구역 내 세입자에게 명도소송을 제기합니다. 명도소송에서 세입자들의 항변은 대부분 주거이전비와 동산이전비 등을 선지급받기 전까지는 명도할 수 없다는 내용입니다. 이러한 주장에 대해 법원은 “주거이전비는 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는
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UPDATE: 2018년 10월 12일 13시 45분
