최근 재개발·재건축 등 정비사업장에서 시행되고 있는 서울시의 ‘흔적 남기기’ 정책이 논란이 되고 있다. 시는 재건축의 경우 과거 생활 흔적을 엿볼 수 있는 아파트 일부를 남기고, 재개발은 골목길 등을 보존해 후세에게 남겨주겠다는 것인데, 실효성이 떨어진다는 지적을 받고 있다. 대표적인 현장으로 착공을 앞두고 있는 개포주공4단지가 꼽힌다. 이곳은 재건축을 진행하기 위해 철거된 현장에 노후 아파트 2개동만 덩그러니 남아있는 상황이다. 총 120가구 규모의 노후 건축물은 시에서 미래유산으로서의 가치가 높다는 판단에 보존을 강요했다. 이 외에도 시는 개포주공1, 잠실주공5 등의 단지에서도 아파트 일부 동에 대한 보존을 요구했다. 하지만 한옥 등 전통 건축물도 아닌 지은 지 40년이 다돼가는 노후 아파트가 보존할만한 가치가 있는지에 대해 비판적으로 바라보는 시각이 많다. 보존 정책으로 인해 설계에 제약을 받을 수 있고, 이미 정비계획이 수립된 곳은 설계변경이 불가피하기 때문에 사업 기간이 더 늘어날 수 있기 때문이다. 만약 보존하더라도 노후 건축물인 만큼 꾸준한 관리·감독을 위해 시민혈세가 투입될 수밖에 없다. 시는 골목길조차 보존 가치에 대한 비중을 높게 두고 있다
서울시가 단독주택 재건축 세입자 보상과 관련해 사업성 보전을 골자로 한 설명회를 개최했지만, 미흡한 대책으로 조합에 공적책임만 떠넘기고 있다는 지적을 받고 있다. 시는 지난달 30일 단독주택 재건축 세입자 대책 설명회를 열고, 일선 조합들을 대상으로 향후 사업성 보전 방안을 내놨다. 시가 밝힌 내용은 용적률 인센티브 최대 10% 부여하고, 층수제한 완화, 용도지역까지 상향해 손실보상에 따른 하락이 우려되는 사업성을 최대한 보전해주겠다는 점이 핵심이다. 이들 구역이 이미 허용 용적률을 최대치로 적용 받았거나 층수가 완화된 경우 기반시설 설치비용에 대한 조합 순부담률까지 낮추겠다는 방안도 내놨다. 문제는 사업성 보정 방안이 구체적이지 않고, 용적률 인센티브 등이 적용 가능한 현장파악조차 이뤄지지 않았다는 점이다. 또 손실보상 범위를 산정하기 위해 기초자료로 쓰이는 세입자조사도 조합과 구청에 떠넘기고 있다는 지적을 받고 있다. 시는 일선 조합들의 원활한 세입자조사를 위해 각 자치구청에 협조공문을 발송하겠다는 계획이다. 하지만 일선 자치구청 담당자들은 세입자조사를 위해 관련부서에 자료를 요청한 결과 개인정보 유출 우려로 협조가 불가하다는 답변을 받았다. 이에 대해…
서울 강남을 대표하는 재건축단지인 대치쌍용이 재건축을 무기한 중단했다. 대치쌍용1차에 이어 2차마저도 조합장을 비롯한 일부 임원을 해임하고, 재건축사업에 대한 전면 재검토에 들어갔다. 대치쌍용아파트가 재건축을 멈춰 세운 이유는 재건축초과이익환수제 시행에 따른 부담금 때문이다. 아직까지 재건축부담금 예정액도 정해지지 않았지만, 일각에서는 5억원 이상이 부과될 것이란 예측이 나왔다. 설령 풍문이라 치더라도 조합 입장에서는 재건축을 추진할 명분을 잃어버린 셈이다. 재건축을 통해 발생하는 이익은 당장 손에 쥘 수 있는 것이 아니다. 재건축이 완료된 후에 내 집을 팔아야만 생기는 이익이다. 재건축부담금을 납부하기 위해 집을 팔아야 한다는 것은 납득하기 어렵다. 재건축부담금을 납부한 이후 집값이 하락하더라도 정부가 손해를 보전해줄 리도 만무하다. 결국 모든 책임은 조합원이 져야 한다는 이야기다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제1조에는 “이 법은 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축사업 및 빈집 및 소규모 정비에 관한 특별법에 따른 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기해 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을…
정부가 주택공급과 부동산 시장 안정화를 위해 3기 신도시를 발표했지만, 장기적으로는 집값 상승을 초래할 수 있다는 지적을 받고 있다. 서울지역의 경우 연일 쏟아지는 규제에 정비사업은 위축되고 있기 때문이다. 실제로 정부는 문재인 정권 출범 당시 정비사업을 집값 상승의 주범으로 지목하고, 재건축 초과이익환수제를 부활시켰다. 얼마 뒤 안전진단 기준도 강화하면서 재건축 초기 문턱을 높이는 등 전방위 압박을 가했다. 일부 지자체와 정치권에서도 정부와 발맞춰 재건축 규제 강화를 추진 중이다. 서울시의 경우 재개발에만 적용돼왔던 세입자 보상 방안을 단독주택재건축에도 적용하겠다는 방침을 내놨다. 정치권에서는 여당을 중심으로 재건축 세입자 권리 및 보상을 강화하는 법안들이 발의됐다. 재개발도 예외는 아니다. 국토교통부는 재개발 임대주택 의무 건립비율을 20%까지 상향시키고 지자체장 적용 재량 범위도 10%로 높이겠다는 방침이다. 이 경우 서울지역은 임대주택 비율이 최대 30%까지 적용이 가능한 상황으로, 사업성 저하가 우려되고 있다. 문제는 서울 신규 주택공급의 80% 이상이 재개발·재건축에 의존하고 있다는 점이다. 그런데도 정부는 정비사업 규제를 완화할 경우 부동산 시장
주민 뜻대로. 서울시가 약 7년 전 정비사업 출구전략을 내놓으면서 슬로건으로 내걸었던 말이다. 하지만 서울시는 출구전략이 시행된 후 현재까지도 ‘주민 뜻’을 왜곡하고 있다. 오히려 주민들이 간곡하게 원하고 있는 재개발을 가로막고 있다. 바로 사직2구역을 비롯해 서울시내 곳곳에 위치한 재개발사업장들의 이야기다. 서울시는 지난 2017년 주민 의견을 묻지 않고 일방적으로 사직2구역 재개발 조합설립인가를 취소하고, 정비구역에서 해제시켰다. 해제 사유는 역사·문화 보존이 이유다. 조합은 소송을 제기했다. 이후 행정법원과 고등법원, 최근 대법원까지 모두 조합의 손을 들어줬다. 해제 사유인 역사·문화 보존은 서울시 조례에서 정한 것으로서, 상위법인 도시 및 주거환경정비법에 위배된다는 게 판결 핵심 내용이다. 재개발 중단을 골자로 한 서울시의 막무가내식 편파행정에 대법원이 철퇴를 내린 셈이다. 편파행정 논란은 비단 사직2구역에서만 벌어진 일이 아니다. 구로구 구로1구역의 경우 2014년 재개발 정비예정구역에서 해제됐다. 당시 구역해제 동의서 접수 결과 전체 토지등소유자의 30%가 미달했음에도 불구하고, 재투표를 통해 결국 30%를 넘겼다. 이 과정에서 구역해제에 반대하는
최근 서울시의 ‘규제’ 위주 주택정책으로 구도심이 쇠퇴하고 있다는 지적이 나오고 있다. 특히 ‘보존’에 중점을 둔 정책만 펼치다보니 장기적 관점에서 주택공급 부족에 따라 부동산시장 과열 우려도 나오고 있다. 지난 2012년 박원순 서울시장 당선 이후 서울시는 정비사업 출구전략, 재건축 층수규제, 역사·문화 보존을 이유로 한 직권해제, 세입자 권리 강화 등에만 힘써왔다. 구도심 발전을 위해 내놓은 정책은 사실상 소규모 도시재생 활성화가 전부다. 이처럼 재개발·재건축 등 정비사업에 규제만 더하다보니 노후화가 가속화 되고 있는 것은 물론 신규 주택공급이 부족한 실정이다. 일각에서는 박 시장이 도시에 대한 이해가 부족하다는 지적도 나온다. 워낙 낡은 것에 집착하다보니 도심 발전을 가로막고 있다는 것이다. 그동안 박 시장은 ‘오래된 것’, ‘자급자족’, ‘이웃과의 유대’ 등만 강조해왔다. 실제로 시는 잠실주공5, 개포주공4 등의 재건축사업장에 아파트 1개동에 대한 보존을 정비계획에 반영하라고 요구했다. 아파트 내 아궁이 등을 보존하도록 해서 후세에 현대 생활환경 모습을 보여주겠다는 게 핵심이다. 그리고 보존할 곳은 일종의 주민 공동체 시설, 문화공간으로 사용하도록 했
서울시가 단독주택 재건축에서도 재개발과 마찬가지로 세입자 보상규정을 의무화하겠다는 방침이다. 지난 23일 정부가 발표한 2019년 주거종합계획에 따라 임대주택 의무비율을 최대 30%까지 높일 수 있게 된 데 따른 후속조치의 일환이다. 시는 같은 날 보도자료를 통해 손실보상 규정이 없는 단독주택 재건축까지 세입자 보상을 의무화하겠다고 밝혔다. 보도자료에 따르면 단독주택 재건축조합이 세입자에게 주거이전비나 이사비·영업손실보상비 등을 지급하도록 정했고, 대신 용적률 인센티브를 최대 10%까지 적용 받는다. 이러한 방침을 두고 업계에서는 비판의 목소리가 커지고 있다. 세입자 대책을 시행하면서 당근책으로 내놓은 용적률 인센티브 10% 적용 방침이 ‘조삼모사’격이라는 것이다. 일례로 한 단독주택 재건축 단지에서 용적률 인센티브 10%를 적용받았다고 가정해보자. 인센티브 적용으로 건립 가구수가 늘어나는 장점은 있다. 문제는 쾌적한 주거환경 조성이 어렵다는 점이다. 서울시는 2030 서울플랜을 근거로 35층 이상 높이의 아파트를 건립할 수 없도록 정하고 있다. 용적률 인센티브를 받더라도 건폐율이 올라갈 수밖에 없는 구조다. 이렇게 되면 통경축 확보가 어려울 뿐만 아니라,…
“제가 피 흘리고 서 있는 것 안보입니까” 박원순 서울시장이 지난 8일 골목길 재생 시민 정책 대화에서 ‘용적률 및 층고 상향’ 등 정비구역 내 주민들의 요구에 내놓은 말이다. 박 시장은 서울시의 강도 높은 정비사업 규제에 대한 비판의 목소리를 두고 ‘규제 완화 요구로 시장이 피 흘리고 있다’며 맞섰다. 규제 완화에 대한 요구에 지친 심경을 토해낸 것이다. 하지만 서울시 행정 전반을 책임지는 지자체 수장으로서 해당 발언은 바람직하지 않다는 게 업계의 중론이다. 박 시장은 부족한 주택공급, 노후주택 재건 등에 대한 해결책을 요구하는 목소리에 불편한 심경만 내비추면서 서울시 행정이 옳다는 주민 동조만 구하고 있다는 것이다. 서울시의 경우 주택공급이 부족하다는 점은 통계 결과를 통해서도 증명됐다. 지난해 김현아 자유한국당 의원은 서울지역 주택공급이 연간 3만4,000가구 부족하다고 내다봤다. 서울시 구도심 주택공급 수단은 정비사업이 유일하다. 주택공급이 부족한데도 박 시장은 정비사업 규제책과 사업 발목을 잡는 즉흥행정을 펼쳤다. 2012년 박 시장 취임 이후 서울시의 부동산 관련 정책 키워드는 ‘정비사업 출구전략을 통한 구역 해제’, ‘청계천 일대 재개발 보류’,
서울시의 재건축 심의 지연에 해당 단지 주민들의 반발이 확산되고 있다. 서울 송파구 잠실주공5단지와 강남구 은마아파트 주민들은 정비계획 심의가 무기한 보류되면서 집단행동에 나섰다. 시는 강남권 재건축 대표주자로 조명 받는 잠실주공5단지와 은마아파트의 정비계획 심의가 통과되면 일대 부동산시장이 과열될 수 있다는 입장이다. 따라서 도시계획위원회에 안건을 상정조차 하지 않고 있다. 이로 인해 주민들의 불만이 거세지고 있다. 이번 잠실주공5단지와 은마아파트 주민들이 시청 앞으로 모인 것도 시가 주민들의 ‘희생’만 강조했기 때문이다. 정책적으로 집값 상승을 억제시키고, 노후된 주거환경을 개선하기 위한 방안을 도출해내야 하는 것은 위정자들의 역할이다. 그럼에도 불구하고 부동산시장이 안정될 때까지 주민들만 불편을 감수하도록 한 점은 불합리하다는 게 주민들의 주장이다. 더욱이 시는 신속한 재건축사업 진행에 대한 주민과의 약속도 지키지 않았다. 사실 잠실주공5단지는 이미 설계자를 선정하고 관련 법령에 의거해 순조롭게 재건축사업을 추진 중이었다. 그런데 2016년 시가 국제현상공모, 기부채납 등의 요구조건을 수용할 경우 인·허가 단축을 약속했다. 조합은 원활한 재건축사업 진행
품격(品格). 사전적 의미는 사람 된 바탕과 타고난 성품을 말합니다. 명품이 감동을 주듯이 품격이 있는 사람도 감동을 줍니다. 지위의 높낮이를 말하는 게 아닙니다. 그 사람의 평소 언행이나 태도, 됨됨이를 말하는 것입니다. 지난 2004년 도시 및 주거환경정비법이 막 시행된 해, 제가 처음 재개발·재건축을 접했습니다. 이전부터 글밥은 먹었지만 재개발·재건축은 생경했습니다. 당시 재개발·재건축에 대한 저의 인식은 그다지 좋지 않았던 걸로 기억합니다. 현재 대부분의 국민들도 같은 생각이지 않을까요? 정부나 공공기관도 더하면 더했지 덜하지 않아 보입니다. 그 후로 15년이나 지났지만 재개발·재건축에 대한 인식은 그때와 다르지 않습니다. 관련 업무에 종사하는 조합이나 건설사, 협력업체 등도 여전히 스스로를 노가다 판에서 밥이나 벌어 먹고 산다는 식의 자존감이 낮은 말들만 내뱉고 있습니다. 심지어 동업자들인데도 서로를 향해 비수같은 말을 너무나 쉽게 쏟아내고 있습니다. 남을 헐뜯고 흠집을 내는데 열중하고 있습니다. 이제는 이런 잘못된 과거로부터 멀어져야 합니다. 아예 단절해야 합니다. 위기가 기회라는 말이 있습니다. 위기는 이미 코앞에 와 있습니다. 정부의 규제가…
통계청에 따르면 지난 2015년 서울시의 전체 인구수는 1,002만명 수준이었다. 하지만 이듬해인 2016년 서울시는 ‘천만명 시대’를 마감한다. 지난 1990년 1,000만명을 넘어선 이후 처음이다. 이후에도 인구는 2016년 993만명, 2017년 985만명, 2018년 977만명, 2018년 976만명으로 꾸준히 줄어들었다. 서울시의 인구가 줄어드는 이유는 다양하다. 우선 대한민국의 절대 인구수가 줄었다는 점이다. 하지만 공교롭게도 서울시의 인구가 줄어든 시기에 인근 경기도의 인구는 꾸준히 늘어났다. 지난 2017년 1,287만명 수준이었던 경기도는 2018년 이후 1,300만명 이상이 거주하고 있는 것으로 조사됐다. 결국 서울시의 인구가 경기도로 이주한 것이 가장 큰 이유로 보인다. 그렇다면 사람들이 서울을 떠나는 이유는 무엇일까? 아무래도 거주 비용에 대한 부담이 주된 요인이 됐을 것이란 전문가들의 분석이다. 실제로 서울시는 지속적으로 주택이 부족한 곳이었다. 국토교통부의 통계누리에 따르면 지난 2017년 기준 서울의 주택보급률은 96.3% 불과하다. 전국 주요 광역자치단체들 중에서도 최하위다. 주택보급률이 낮다는 것은 실제로 살 집이 부족하다는 말
서울시가 우수 건축자산 지정을 추진하고 나섰다. 보존에만 중점을 둔 정책은 시행을 앞두고 실효성 논란이 일고 있다. 재개발사업장 내 일부 건축물도 지정 대상이 될 가능성이 높아 사업지연에 대한 일선 조합들의 반발도 예상되고 있는 상황이다. 우수 건축자산은 문화재는 아니지만 시가 사회·경제 등의 가치가 있다고 판단하는 한옥과 현대 건축물, 주거지, 골목길, 전통시장 등이 지정 대상이다. 오래된 것들에 전통을 부여해 보존한 후 후손들에게 물려주겠다는 게 정책 추진의 이유다. 하지만 정말 보존할만한 가치가 있는지 따져봐야 한다. 일례로 시는 종로구 옥인1구역 재개발사업장 내 한옥 한 채에 대해 보존 가치가 높다는 이유로 사업을 지체시켰다. 그러다 결국 직권해제 시켰고, 소규모 정비사업이 시행 중이다. 그런데 보존하겠다던 한옥은 친일행적을 남겼던 윤덕영의 가옥으로 밝혀졌다. 열악한 주거환경에서 생활하고 있는 주민들은 친일파 잔재 보존을 위해 재개발에 대한 꿈을 접어야 했다. 시는 ‘흔적남기기’에만 집착한 나머지 주민안전을 위협 받을 수 있다는 부작용도 외면하고 있다. 실제로 우리가 무심코 지나치는 골목길조차 보존 가치에 대한 비중을 높게 두고 있다. 하지만 소방차…
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