서울시민이 박원순 시장의 도시재생 고집에 안전을 위협받고 있다. 서울시의 편파행정으로 6년째 도시환경정비사업이 중단돼오고 있는 사직2구역에서 결국 노후주택 붕괴사고가 발생했다. 지난 11일 서울 종로구 사직2구역 내 노후주택 1곳은 지반침하로 인해 지붕을 지탱하고 있던 나무기둥과 구조물들이 무너져 내렸다. 당시 집 주인이 잠시 외출하지 않았더라면 더 끔찍한 사고로 이어질 수 있었던 상황이었다. 더욱이 해당 노후주택은 약 1년 전 집주인이 보수공사를 진행했지만, 지반침하와 폭우를 견디지 못해 맥없이 주저앉고 말았다. 사직2구역은 시가 역사·문화 보존을 이유로 직권해제 시키고, 도시재생을 강요해왔던 곳이다. 그렇다면 도시재생을 추진할 경우 붕괴 위험을 피할 수 있을까. 제도 시행의 근거가 되는 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에서는 도시의 경제적·사회적·문화적 활력 회복을 위해 공공의 역할과 지원 강화를 강조하고 있다. 법에서조차 생활의 가장 기본이 되는 요소인 주거환경 개선에 대한 내용을 뚜렷하게 정의해 두지 않았다. 지금까지 시가 시행한 도시재생은 노래, 율동, 영화, 건축가의 기념품 홍보에만 치중하고 있다. 주거환경 개선이 골자가 아니다. 주거환경이…
서울시가 1대1 재건축에도 임대주택 건립을 강요하는 등 민간사업에 대한 재산권 침해가 도를 지나치고 있다. 재건축시 임대주택을 포함시켜 용적률 인센티브를 적용 받을지는 주민들의 선택사항이다. 하지만 시의 강요로 인해 1대1 재건축사업장들의 사업성 하락이 불가피해 보인다. 용산구 왕궁아파트가 대표적인 사례다. 당초 왕궁아파트는 1대1 재건축을 통해 용적률 약 200%를 적용한 최고 35층 높이의 아파트 4개동 250가구를 건립할 계획이었다. 1대1 재건축은 쉽게 말해 조합원이 새 아파트에 그대로 입주하는 것을 말한다. 일반분양분이 없어 사업성 상향에 대한 기대감도 없다. 이곳은 지난 2013년 박원순 시장의 한강변 관리방안에 따라 최대 35층 높이의 아파트 건립이 가능하다. 대지면적도 1만7,000여㎡로 소규모 단지에 해당되기 때문에 임대주택 건립에 따른 용적률 인센티브 적용도 의미가 없다. 왕궁아파트가 1대1 재건축을 선택한 이유다. 그런데도 시는 올해 초 도시계획위원회 소위원회에서 임대주택 건립 계획이 포함된 정비계획을 세워 다시 제출하라고 권고했다. 시가 1대1 재건축에 임대주택 건립을 권고한 것은 이번이 처음이다. 조합은 어쩔 수 없이 시 권고를 받아들
법원이 서울시의 성북구 성북3구역 직권해제 행정에 제동을 걸었다. 주민요청에 따른 직권해제는 당초 사업을 고의적으로 지연시킨 지자체에 원인이 있다는 게 법원 판결의 핵심 내용이다. 이번 판결은 법원이 행정청의 재개발사업 지연에 대한 고의성을 지적했다는 점에서 의미가 크다. 박원순 서울시장이 재개발사업 출구전략을 ‘주민 뜻대로’가 아닌 ‘시장 뜻대로’ 자행해왔다는 점을 그대로 증명하고 있는 셈이다. 성북3구역은 지난 2008년 정비구역으로 지정된 후 이듬해 조합설립인가를 거쳐 2011년 5월 사업시행인가까지 받았다. 이후 2013년 1월 성북구청이 재개발에 반대하는 일부 지역을 제척해 정비계획에 반영하라고 요청했다. 조합은 구청의 요구를 받아들였다. 이 때부터 사실상 사업은 중단됐다. 시와 성북구는 합당한 이유 없이 조합이 신청한 정비구역 변경 및 사업시행변경인가를 미뤘다. 그러면서 재개발은 장기간 방치돼왔고 성공적인 사업 완료를 향한 주민들의 꿈도 서서히 무너졌다. 당시 시는 조례 개정을 통해 주민요청 직권해제 제도를 도입했다. 2016년 3월 도입된 이 제도는 정비구역 내 토지등소유자 1/3이상이 해제를 요청하는 경우 의견조사를 통해 시장이 직권으로 구역을
정부가 민간택지에 대한 분양가상한제 시행에 본격 돌입할 전망이다. 현재 국토교통부는 민간택지에 분양가상한제를 적용할 수 있도록 주택법 시행령 개정안을 준비 중이며, 이르면 이달 중 입법예고에 들어갈 예정이다. 정부로서는 부동산시장 과열을 막기 위해 대출 등 규제에도 불구하고, 집값이 상승 조짐을 보이자 마지막 수단인 분양가상한제 카드까지 꺼내든 셈이다. 하지만 민간 아파트로까지 분양가상한제를 확대하겠다는 것은 자칫 독이 든 성배가 될 수 있다는 지적이 나온다. 분양가상한제 시행으로 당장 집값 상승을 억제시킬 수 있다는 기대효과를 볼 수 있지만, 장기적으로는 주택공급이 줄어들 수 있다는 의미다. 수요가 높은 강남권 재건축사업장을 중심으로 정부의 분양가 통제를 피하기 위해 사업을 연기하거나 중단시키는 사례가 발생할 가능성이 높다. 이 경우 장기적으로는 서울 주택공급이 대폭 감소하면서 집값 상승을 불러일으킬 수 있다는 것이다. 분양가상한제는 ‘로또 아파트’를 양산하는 부작용으로 이어질 가능성도 높다. 당첨된 사람만 이득을 보는 기형적인 구조를 만드는 것이다. 신축 아파트에 대한 분양가를 통제한다 치더라도, 시간이 지나면 인근 아파트에 형성된 시세만큼 가격이 오를…
성수지구 내 층수 하향조정 가능성이 제기되면서 해당 사업장 주민들 사이에서는 재개발사업이 지체될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 시는 지난달 17일 성수1지구에 대한 건축심의를 반려시켰다. 지난 2017년 11월에도 성수4지구에 대한 건축심의를 보류시켰다. 각 지구의 건축심의가 반려된 이유는 당초 수립된 정비기반 시설 설치 계획이 지구별로 연계돼있기 때문에 전면 재조정에 나서야 한다는 게 골자다. 그래서 시는 지난 4일부터 T/F팀을 구성해 기반시설 설치 계획 재조정을 논의 중이다. 그런데 우려스러운 부분은 층수하향 조정이 논의될 여지가 있다는 점이다. 주민들은 T/F팀 구성원으로부터 층수하향 조정 여부가 논의될 수도 있다는 내용을 전해들은 것으로 알려졌다. 전체 지구 내 기반시설 설치 계획이 전면 재조정 될 경우 사업기간이 지체될 가능성도 높은데, 시내 재개발구역 중 유일한 50층 건립에 대한 장점이 사라질 수도 있다는 것이다. 당초 성수지구는 2009년 오세훈 전 서울시장의 한강르네상스에 의해 성수전략정비구역으로 지정됐다. 2년 뒤 최대 50층 건립이 가능한 정비계획이 결정·고시됐다. 2014년 시가 일반주거지역의 최고 높이를 35층으로 규제하는 ‘203
정부가 강남권 부동산시장이 다시 과열될 조짐을 보이자 추가적인 규제를 시행하겠다는 의지를 피력했다. 집값이 상승할 경우 공공택지에만 적용하는 분양가상한제를 민간택지로 확대하겠다는 ‘구두 경고’에 나선 것이다. 하지만 중·장기적으로는 주택공급이 위축되면서 부동산시장이 더욱 가열될 수 있다는 우려가 나온다. 김현미 국토교통부 장관은 지난달 26일 “HUG(주택도시보증공사)에서 분양가상한제를 적용받지 않는 민간택지 아파트에 대한 집값 안정화를 도모하기에 한계가 있다”며 “다른 방안을 모색해야 하지 않나 연구하고 있다”고 밝혔다. 이 같은 김 장관의 발언은 강남권 일부 재건축 단지들이 후분양을 선택한 것에 대한 경고의 일환으로 해석된다. 우선 재건축 등 정비사업 분양에 나설 때 HUG에서 발급하는 분양보증을 받아야 한다. 이때 신축 아파트 분양 가격이 HUG가 정한 기준을 초과하면 분양보증을 받을 수 없다. 일례로 HUG가 지난달 24일부터 시행 중인 ‘고분양가 사업장 심사기준’에 따르면 분양 예정 아파트 인근 1년 이내 분양을 마친 아파트의 분양 가격을 넘을 수 없다. 인근 분양단지가 1년이 넘었다면 해당 단지의 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액이나 평균분
박원순 서울시장이 강남권 아파트를 중심으로 집값 상승세를 보이고 있다는 점에 대해 더 강력한 조치가 필요하다는 입장을 밝히면서 파장을 불러일으키고 있다. 박 시장은 지난달 26일 KBS 라디오 프로그램에 출현해 강남권 집값 상승 조짐을 두고 “훨씬 더 강하고 지속적인 안정화조치가 필요하다”고 말했다. 그러면서 강남권 재건축 단지의 신속한 사업 추진 요구에 대해서는 “부동산시장 안정화 추이를 살펴 세밀하게 검토할 계획”이라고 덧붙였다. 박 시장의 발언은 현재보다 더 강력한 규제를 도입해 집값 상승을 원천 차단하겠다는 것으로 풀이된다. 동시에 잠실5단지와 은마아파트 등 재건축사업장에 대한 인·허가도 집값이 안정화 될 때까지 재개할 수 없다는 의지를 담았다. 하지만 당장 규제만 더하다보면 장기적으로 부동산가격이 상승할 수 있다는 우려가 나온다. 실제로 한국건설산업연구원에 따르면 서울 아파트 준공 물량은 2000년대 대비 2010년대 연평균 44.9% 감소한 것으로 나타났다. 준공 물량이 줄어들면서 지은 지 5년을 경과하지 않은 아파트 물량도 감소한 것으로 파악됐다. 건립된 지 5년 미만에 해당하는 아파트 신축 물량은 2005년의 경우 약 35만4,400가구에서 2
박원순 서울시장이 강남 재건축 불가방침을 재차 언급했다. 시장 안정화를 위해서는 당분간 인·허가를 늦춰 재건축 속도를 조절하겠다는 것이다. 하지만 장기적으로는 주택공급 부족으로 오히려 집값이 더 상승할 수 있다는 지적이 나온다. 박 시장은 지난 12일 서울시의회 시정질의에서 잠실5단지, 은마아파트 등 강남권 재건축사업 재개를 요구하는 이석주 서울시의원 발언에 ‘신중론’만 강조했다. 당시 박 시장은 해당 사업장 주민들의 요청은 100% 이해하고 공감하면서도 부동산 가격 안정화를 위해 신중할 수밖에 없다는 입장을 밝혔다. 그러면서 공공임대주택 비율을 계속 확대할 것이란 의지를 피력했다. 하지만 업계에서는 박 시장의 부동산 관련 정책이 ‘조삼모사’격 이라는 지적이다. 재건축사업을 중단시키면 당장은 집값 상승을 늦출 수는 있지만, 수요가 많은 강남권을 중심으로 향후 주택공급 부족에 따라 집값이 오를 가능성이 높다는 것이다. 박 시장의 주택가격 상승을 억제하는 정책은 방법이 잘못됐다. 집값 안정을 위해서는 강남권처럼 수요가 집중되는 곳은 충분한 공급이 이뤄져야 한다. 특히 택지가 부족한 서울의 경우 재건축 등 정비사업을 배제시켜놓고는 주택시장 안정을 논할 수 없다.…
최근 재개발·재건축 등 정비사업장에서 시행되고 있는 서울시의 ‘흔적 남기기’ 정책이 논란이 되고 있다. 시는 재건축의 경우 과거 생활 흔적을 엿볼 수 있는 아파트 일부를 남기고, 재개발은 골목길 등을 보존해 후세에게 남겨주겠다는 것인데, 실효성이 떨어진다는 지적을 받고 있다. 대표적인 현장으로 착공을 앞두고 있는 개포주공4단지가 꼽힌다. 이곳은 재건축을 진행하기 위해 철거된 현장에 노후 아파트 2개동만 덩그러니 남아있는 상황이다. 총 120가구 규모의 노후 건축물은 시에서 미래유산으로서의 가치가 높다는 판단에 보존을 강요했다. 이 외에도 시는 개포주공1, 잠실주공5 등의 단지에서도 아파트 일부 동에 대한 보존을 요구했다. 하지만 한옥 등 전통 건축물도 아닌 지은 지 40년이 다돼가는 노후 아파트가 보존할만한 가치가 있는지에 대해 비판적으로 바라보는 시각이 많다. 보존 정책으로 인해 설계에 제약을 받을 수 있고, 이미 정비계획이 수립된 곳은 설계변경이 불가피하기 때문에 사업 기간이 더 늘어날 수 있기 때문이다. 만약 보존하더라도 노후 건축물인 만큼 꾸준한 관리·감독을 위해 시민혈세가 투입될 수밖에 없다. 시는 골목길조차 보존 가치에 대한 비중을 높게 두고 있다
서울시가 단독주택 재건축 세입자 보상과 관련해 사업성 보전을 골자로 한 설명회를 개최했지만, 미흡한 대책으로 조합에 공적책임만 떠넘기고 있다는 지적을 받고 있다. 시는 지난달 30일 단독주택 재건축 세입자 대책 설명회를 열고, 일선 조합들을 대상으로 향후 사업성 보전 방안을 내놨다. 시가 밝힌 내용은 용적률 인센티브 최대 10% 부여하고, 층수제한 완화, 용도지역까지 상향해 손실보상에 따른 하락이 우려되는 사업성을 최대한 보전해주겠다는 점이 핵심이다. 이들 구역이 이미 허용 용적률을 최대치로 적용 받았거나 층수가 완화된 경우 기반시설 설치비용에 대한 조합 순부담률까지 낮추겠다는 방안도 내놨다. 문제는 사업성 보정 방안이 구체적이지 않고, 용적률 인센티브 등이 적용 가능한 현장파악조차 이뤄지지 않았다는 점이다. 또 손실보상 범위를 산정하기 위해 기초자료로 쓰이는 세입자조사도 조합과 구청에 떠넘기고 있다는 지적을 받고 있다. 시는 일선 조합들의 원활한 세입자조사를 위해 각 자치구청에 협조공문을 발송하겠다는 계획이다. 하지만 일선 자치구청 담당자들은 세입자조사를 위해 관련부서에 자료를 요청한 결과 개인정보 유출 우려로 협조가 불가하다는 답변을 받았다. 이에 대해…
서울 강남을 대표하는 재건축단지인 대치쌍용이 재건축을 무기한 중단했다. 대치쌍용1차에 이어 2차마저도 조합장을 비롯한 일부 임원을 해임하고, 재건축사업에 대한 전면 재검토에 들어갔다. 대치쌍용아파트가 재건축을 멈춰 세운 이유는 재건축초과이익환수제 시행에 따른 부담금 때문이다. 아직까지 재건축부담금 예정액도 정해지지 않았지만, 일각에서는 5억원 이상이 부과될 것이란 예측이 나왔다. 설령 풍문이라 치더라도 조합 입장에서는 재건축을 추진할 명분을 잃어버린 셈이다. 재건축을 통해 발생하는 이익은 당장 손에 쥘 수 있는 것이 아니다. 재건축이 완료된 후에 내 집을 팔아야만 생기는 이익이다. 재건축부담금을 납부하기 위해 집을 팔아야 한다는 것은 납득하기 어렵다. 재건축부담금을 납부한 이후 집값이 하락하더라도 정부가 손해를 보전해줄 리도 만무하다. 결국 모든 책임은 조합원이 져야 한다는 이야기다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제1조에는 “이 법은 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축사업 및 빈집 및 소규모 정비에 관한 특별법에 따른 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기해 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을…
정부가 주택공급과 부동산 시장 안정화를 위해 3기 신도시를 발표했지만, 장기적으로는 집값 상승을 초래할 수 있다는 지적을 받고 있다. 서울지역의 경우 연일 쏟아지는 규제에 정비사업은 위축되고 있기 때문이다. 실제로 정부는 문재인 정권 출범 당시 정비사업을 집값 상승의 주범으로 지목하고, 재건축 초과이익환수제를 부활시켰다. 얼마 뒤 안전진단 기준도 강화하면서 재건축 초기 문턱을 높이는 등 전방위 압박을 가했다. 일부 지자체와 정치권에서도 정부와 발맞춰 재건축 규제 강화를 추진 중이다. 서울시의 경우 재개발에만 적용돼왔던 세입자 보상 방안을 단독주택재건축에도 적용하겠다는 방침을 내놨다. 정치권에서는 여당을 중심으로 재건축 세입자 권리 및 보상을 강화하는 법안들이 발의됐다. 재개발도 예외는 아니다. 국토교통부는 재개발 임대주택 의무 건립비율을 20%까지 상향시키고 지자체장 적용 재량 범위도 10%로 높이겠다는 방침이다. 이 경우 서울지역은 임대주택 비율이 최대 30%까지 적용이 가능한 상황으로, 사업성 저하가 우려되고 있다. 문제는 서울 신규 주택공급의 80% 이상이 재개발·재건축에 의존하고 있다는 점이다. 그런데도 정부는 정비사업 규제를 완화할 경우 부동산 시장
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