재건축초과이익 환수에 관한 법률과 관련된 위헌 소송이 ‘각하’ 결정을 받았다. 재건축·재개발 등 정비사업 관련 법률 전문가들은 이번 헌법재판소의 각하 결정은 예견된 수순이었다는 평가다. 지난 2008년 동일 사안에 대한 위헌소송에서 ‘부담금 부과여부’가 확정되지 않아 기본권 침해에 해당하지 않는다는 결정을 받은 사례가 있기 때문이다. 소송 당사자인 재건축조합들도 재건축부담금이 부과 여부가 결정되지 않은 상황인 만큼 각하 결정이 내려질 것이란 예상이 많았다. 이번 결정으로 당분간 초과이익환수제도에 대한 위헌 여부의 결정은 장기화될 전망이다. 재건축부담금이 부과가 되거나, 최소한 관리처분계획 상 재건축부담금 규모가 확정된 이후에나 위헌소송 제기가 가능하기 때문이다. 그동안 위헌에 기대감을 가졌던 전국의 재건축단지들은 허탈감을 느낄 수밖에 없는 상황이다. 하지만 위헌 소송의 논란은 헌법재판소가 빌미를 제공했다는 비난을 피해가긴 어렵다. 물론 위헌 결정을 받을 수 있다는 소송 당사자들의 준비가 부족했다는 것이 1차적인 문제였다. 이미 10년 전 각하 결정이 내려진 상황에서 또 다시 동일한 결정을 받았다는 것은 납득하기 어렵다. 다른 법리적 논리가 필요했다는 것이 전
정부와 정치권이 재건축 정책에 대한 시각차를 보이고 있다. 정부 정책에 반대 입장인 야당이야 그렇다 손 치더라도 여당 중진의원들까지 정책에 반기를 들었다. 재건축 규제 강화 정책에 대한 입장차가 분명한 것은 사실이다. 정부는 재건축에 가할 수 있는 사실상 모든 규제를 시행하고 있다. 특히 이번에 문제가 되고 있는 사항은 안전진단 기준의 강화다. 정부 입장에서는 주택가격 상승을 견인하고 있는 재건축이 곱게 보일 리가 없다. 재건축을 최대한 압박해 주택가격을 안정화시키는 것에 총력을 기울일 수밖에 없는 이유다. 하지만 논란의 대상이 되고 있는 ‘안전진단 기준 강화’는 기존의 재건축 규제와는 차원이 다르다. 대부분의 재건축 규제들은 과도한 개발이익이 발생하는 것을 막거나, 시세 차익이 발생하지 않기 위한 목적이다. 반면 안전진단 기준을 강화하는 정책은 재건축 자체를 막겠다는 것과 다름없다. 애초에 재건축을 추진할 수 있는 물량 자체를 줄이거나, 혹은 뒤로 늦추겠다는 의도다. 정부의 갑작스런 정책 변화에 재건축 추진 예정 단지들은 당황했다. 해당 지역 주민들은 물론 구청에서도 재건축 연한 도래에 따른 준비를 진행하고 있는 상황에서 사실상 ‘없던 일’이 되어 버렸기…
서울시가 전부 개정된 도시 및 주거환경정비법에 맞춰 도시 및 주거환경정비 조례 개정에 나섰다. 제정 수준에 가까운 개정이 진행되다보니 조례도 전부개정 작업에 들어갔다. 입법예고를 마친 개정조례안은 무려 90조에 달할 정도로 내용이 대폭 증가했다. 어지간한 법령보다 많은 조항이 담긴 셈이다. 문제는 서울시 도시정비조례에는 정비사업에 대한 규제가 대부분을 차지한다는 점이다. 조합 운영에서부터 사업절차에 이르기까지 온통 사업을 통제하거나, 주민을 보호한다는 명목으로 조합의 희생을 강요하고 있다. 대표적인 것이 바로 이주 관련 내용이다. 주거권은 청와대가 추진하는 헌법 개정안에 신설할 정도로 국민의 생존과 관련된 중요한 문제다. 이주·철거와 관련된 보호 정책은 정부와 지자체의 당연한 책무이다. 그렇다고 하더라도 조합에 무조건적인 희생만을 강요하는 것은 문제가 있다. 조합은 곧 조합원들의 모임이기에 조합의 희생은 조합원들의 희생을 의미하기 때문이다. 이주·철거 절차나 방법은 법에서 구체적으로 정하고 있다. 협의와 조정, 법적 절차를 통해 보상과 대책 방안을 마련한 후에야 강제집행이 가능하다. 재개발·재건축을 진행한다고 무조건 집이나 땅을 빼앗긴다고 생각하는 것은 구시
전부 개정된 도시 및 주거환경정비법이 1년간의 유예기간을 거쳐 지난 2월 9일 시행에 들어갔다. 재건축·재개발에 있어서는 새로운 이정표로 기억될 만한 날이다. 시대의 새로운 요구에 따라 지난 2003년 제정된 도시정비법은 종전의 주택건설촉진의 시대를 마감하고, 주택과 주거환경의 정비를 알리는 신호탄이었다. 주택공급에 섰던 무게 중심이 주택정비를 통한 도시의 재구성으로 옮겨가는 시발점으로서 의미가 큰 것은 물론이고 기대 또한 결코 가볍지 않았다. 도시정비법이 시행된 15년이 흐른 지금 수많은 변화에 변화를 거듭해 도시정비법은 변화를 넘어 변혁(變革)이라는 시대적 요구를 받아들이게 됐다. 문재인 정부의 주택정책 기조인 도시재생이라는 주제와 접목되어 새로운 도시정비법의 탄생을 불러왔다. 종전의 전면철거를 전제로 한 정비사업은 더욱 까다롭고, 강화된 규제로 바뀌었다. 더불어 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법으로 대변할 수 있는 도시재생의 물줄기가 합해져 새로운 법령이 생성됐다. 이는 단순한 변화로 표현하기 다소 부족한 면이 있고, 변혁에 가깝다고 할 수 있다. 변화와 변혁이라는 언어적 차원을 넘어 정비사업의 새로운 시대가 시작됐으며, 정비사업을 추진하는 주체…
물과 다이아몬드 중에서 어떤 것이 더 비쌀까? 유치원생도 정답을 맞힐 수 있을 정도로 다분히 상식적인 질문이다. 물은 인간이 살아가기 위해서는 반드시 필요한 물질이다. 당장 마실 물이 없다면 인류는 물론 거의 모든 생물체는 멸종을 면치 못할 것이다. 하지만 다이아몬드는 그렇지 않다. 인간이 살아가는데 다이아몬드가 반드시 필요한 것은 아니다. 물론 일부 불편함이나 경제적인 가치의 변경은 있겠지만, 인류가 멸종할 정도로 가치가 높은 것은 아니다. 그럼에도 다이아몬드가 비싼 이유는 ‘희소성’ 때문이다. 물은 어디서나 쉽게 구할 수 있는 반면 다이아몬드는 구하기가 대단히 어렵다. 물은 사용가치는 높지만, 교환가치는 높지 않다. 다이아몬드는 교환가치가 높지만, 사용가치는 높지 않다. 이른바 ‘희소성의 원칙’이다. 최근 정부의 재건축 규제로 역설적이게도 강남권의 재건축 단지의 가치가 높아지고 있다. 정부는 올해 초 재건축초과이익환수제를 부활시킨데 이어 지난달에는 구조안전성을 강화하는 내용의 재건축 안전진단 기준 정상화 방안을 발표했다. 재건축초과이익환수는 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하는 단지에 한해 면제됐고, 이번 안전진단 기준은 사실상 안전진단을 받지 못한 단지
서울시가 재건축에 들어간 대규모 아파트 단지에 한 동을 미래유산으로 보존하겠다고 밝혔다. 강남구 개포주공1·4단지와 서초구 반포주공1단지, 잠실주공5단지 등에 아파트 한 동과 굴뚝 등을 남기라는 조건으로 재건축 계획안을 승인한 것이다.정비사업 업계에서는 시의 미래유산 남기기에 대해 갑론을박이 벌어졌다. 사실 갑론을박이라기보다는 반대 여론이 압도적이었다. 유산은 죽은 사람이 남겨놓은 재산이나 앞 세대가 물려준 사물 또는 문화라는 뜻으로 긍정적인 뉘앙스가 강하다.하지만 아파트 한 동을 남겨놓는 것이 미래의 유산이 될 것인지에 대해서는 부정적인 의견이 많다는 것이다.현재 시가 한 동을 남겨놓겠다는 아파트는 이른바 ‘성냥갑’ 아파트다. 참신한 디자인을 갖추고 있거나, 특별한 문화적 가치가 있다고 보기는 어렵다. 물론 아파트에 아궁이가 있어 보존이 필요하다는 주장은 그럴싸하게 받아들여진다. 아파트에 한국식 아궁이는 문화제로의 가치가 있을지도 모른다.하지만 실제로 아파트에 아궁이를 보존해 아직까지 사용하는 곳이 거의 없다는 것이 문제다. 준공 당시에는 사용했을지 몰라도 재건축에 들어갈 만큼 오래된 만큼 리모델링을 진행했기 때문이다. 설령 남아있다고 하더라도 굳이 실물을
도시 및 주거환경정비법에 따라 추진되는 재건축·재개발 등 정비사업은 노후 주거지나 구도심을 되살리는 사업이다. 건축물은 시간이 흐르면서 약해지게 마련이다. 사람이 태어나 늙고 죽어가는 과정과 마찬가지로 세월의 흐름을 이겨낼 방법이 없다.도로나 공원 등 기반시설도 마찬가지다. 과거 충분하다고 여겨졌던 기반시설은 경제, 문화적인 발전으로 부족함이나 불편을 느끼게 된다. 강변북로와 올림픽대로 개통 당시 수십년간 교통체증이 없을 것이란 호언장담과는 달리 불과 몇 년이 지나지 않아 서울의 대표적인 교통지옥으로 손꼽히는 이유이기도 하다. 과거의 기준과 미래의 현실은 달랐던 것이다.따라서 늙어가는 도시를 살리기 위해서는 재건축·재개발이 필수적이다. 건축물이나 기반시설을 보수·관리하는 것만으로는 한계가 있다. 도심이 슬럼화되면 토지나 자원의 효율성 측면에서도 국가적인 낭비가 될 수 있기 때문이다.그럼에도 도시를 효율적으로 활용하고, 도심지 내에 주택이나 상가를 공급할 수 있는 재건축·재개발이 천대받는 이유는 무엇일까? 아마도 정부나 서울시는 노동이나 노력에 비해 개발이익이 과도하고, 이에 따른 투기가 성행하고 있기 때문인 것으로 풀이된다.정부나 서울시의 판단대로 부동산 가
문재인 정부가 들어선 이후 재건축은 줄곧 부동산 시장의 최대 이슈였다. 집값 상승의 원인이 재건축이었고, 부동산 규제의 대상도 재건축이었다. 재건축초과이익환수제를 앞두고 시공자 선정이 러시를 이루면서 이목이 집중되기도 했다.강남을 중심으로 아파트가격이 잡히지 않자 정부가 또다시 규제에 나섰다. 초과이익환수제에 따른 재건축부담금의 예상규모를 사전에 공개하고, 부동산 거래 과정에서의 불법행위에 대한 집중 점검에 들어갔다.특히 김현미 국토교통부장관은 지난 18일 주거복지협의체 회의를 마친 후 기자들과 만나 재건축 구조 안정성, 내구연한 등에 대해 검토를 시사했다. 사실상 재건축 연한을 늘리고, 안전진단 기준을 강화하겠다는 뜻으로 풀이된다.재건축 연한은 40년에서 30년으로 단축됐다. 안전진단 기준도 구조 안정성이 주요 검토대상이었지만, 주거환경에 대한 평가 비중이 높아지는 방향으로 개선됐다. 하지만 김 장관의 발언은 재건축 추진 여부를 결정하는 기준을 다시 되돌려놓겠다는 뜻으로 들린다.도시 및 주거환경정비법은 지난 2002년 제정돼 2003년 시행에 들어갔다. 흔히 말하는 ‘강산이 변한다’는 10년에서 반바퀴를 더 돌아 제정된 지 15년이 넘었다.강산이 변했듯 주
지난달 감사원이 수도권의 재개발·재건축 등 정비사업의 추진실태와 관련된 감사 보고서를 내놨다. 이번 보고서는 서울시나 구청, 경기도 내 지자체들을 대상으로 정비사업과 관련된 행정 분야에 대한 지적 사항이 담겼다. 행정청을 대상으로 감사를 진행하는 만큼 직접적인 주의나 징계 등은 행정청에게 내려졌다.하지만 실제 감사 내용을 보면 칼끝은 조합을 향하고 있다. 조합이 비리를 저질렀다기보다는 법률 미비나 부실한 제도로 인해 혜택을 받았다는 것이 주요 내용이다.대표적인 것이 바로 정비기반시설 기부채납에 따른 용적률 인센티브와 국공유지 무상양도다. 이는 대법원의 판결까지 나온 상황이다. 기부채납으로 용적률 인센티브를 받았더라도 국공유지를 유상으로 매각할 수 없다는 취지다. 업계에서도 대법원의 판결이 합리적이라고 평가하고 있다.예를 들어보자. 조합이 정비기반시설을 설치해 기부채납을 하기로 지자체와 약속했다. 행정청은 이에 대한 대가로 용적률을 상향시켜준다. 기부채납으로 구역 면적이 줄어들면 아파트를 건설할 공간이 줄어들기 때문에 용적률 상향을 통해 손해를 보전해주는 구조다.그렇다면 용적률 상향을 받은 조합은 합리적인 것일까? 결코 그렇지 않다. 토지는 유형의 재산이다.…
무술년 새해 둘째 날부터 정비사업과 관련된 기준이 행정예고에 들어갔다. 시공자를 비롯한 협력업체 선정 과정에서 지켜야 할 절차와 방법, 벌칙 등을 담은 통합 기준인 ‘정비사업 계약업무 처리기준’이다.지난해 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 강남권을 중심으로 재건축 단지들이 대거 시공자 선정 절차에 나섰다. 건설사는 강남 입지의 물량을 확보하기 위해 치열한 경쟁을 벌였다. 이 과정에서 불법적인 홍보와 금품·향응이 제공됐다.조합과 조합원들도 자신들의 이익을 위해 좋은 조건을 내세운 건설사를 선정하기 위해 고심했다. 하지만 안타깝게도 불법이라는 것을 모르고, 혹은 알면서도 위법 행위에 동참했다.조합과 특정 업체와의 결탁, 혹은 짬짜미 의혹도 넘쳐났다. 입찰공고문만 보더라도 특정 업체와 ‘짜고 친다’는 것을 알 수 있을 정도인 곳도 적지 않았다. 새로운 협력업체 선정기준의 시행으로 인한 혼란과 사업지연을 방지하기 위한다는 명분은 변명에 불과했다.물론 모든 조합이 협력업체를 불법적인 행태로 선정한다는 것은 아니다. 정당한 입찰 과정과 절차를 거쳐 협력업체를 선정하는 곳이 대부분이다. 또 조합원들에게 이익이 될 업체를 선정하기 위해 입찰의 문턱을 높이는 것도 충분히 이
“악법도 법이다”흔히 소크라테스가 말한 것으로 알려져 있지만, 사실이 아니다. 고대 로마 법률가인 울피아누스가 인용한 격언인 “Dura Lex, sed lex”가 원조다.1930년대 일본의 법철학 교수 오다카 도모오가 쓴 ‘법철학’에서 소크라테스가 독배를 마신 건 악법도 법이므로 이를 준수한 것이라는 식의 표현이 한국에서 와전된 것이다.법은 국가의 강제력을 수반하는 사회 규범이다. 강제력이 있는 만큼 법을 지키지 않으면 처벌을 받게 된다.물론 처벌을 받지 않더라도 법이 법인 이상 지켜야 하는 것은 기본적인 상식이다.문제는 ‘악법’인 경우다. 악법에 대한 정의를 논하지 않더라도 법이 시행될 경우 피해나 혼란이 예상되는 경우다. 울피아누스의 격언처럼 악법도 지켜야 하는 것인지에 대해서는 고민해볼 필요가 있다. 법 시행으로 인해 순기능보다 역기능이 우세하다면 법령을 고치는 것이 가장 합리적이다.내년 2월 9일부터 시행에 들어가는 전부 개정 도시 및 주거환경정비법에도 ‘악법’적인 규정이 있다. 협력업체 선정 과정의 투명성을 높이기 위한 법령이 신설됐는데, 부칙에서 정하고 있는 적용 대상에 문제가 있다.시공자와 정비업체의 경우 법 시행 이후 최초로 ‘선정’하는 분부터
정부가 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만호 공급을 주요 내용으로 하는 ‘사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지로드맵’을 발표했다. 생애단계별, 소득수준별로 맞춤형 주거지원을 하겠다는 방침이다. 이를 위해 청년과 신혼, 고령, 취약계층 등을 위해 주택을 공급하거나, 경제적 지원을 하겠다는 계획이다.주거복지는 정부가 고심하고 있는 정책 분야 중 하나다. 현 문재인 정부뿐만 아니라 역대 정부들이 모두 주거복지에 대한 공약과 정책을 내놨고, 실현시키기 위한 노력을 했다. 지난 정부에서는 행복주택과 뉴스테이로 대표되는 주거정책을, 이명박 정부에서는 보금자리주택을, 이보다 앞서 노무현 정부에서는 국민임대주택 등을 통해 임대주택 공급을 골자로 한 서민주거대책을 내놨다.새로운 정부가 들어설 때마다 새로운 주거 정책이 나왔지만, 사실 내용면에서 보면 크게 다를 바가 없는 것이 현실이다. 주거정책의 내용이 “임기 내에 00만호의 주택을 공급하겠다”는 것이 공통된 사항이었기 때문이다.몇 년 전 미국의 유명작가인 스펜서 존슨의 ‘누가 내 치즈를 옮겼을까’가 출판 업계에서 대히트를 기록한 적이 있다. 두 인간과 두 마리의 생쥐가 치즈를 찾기 위해 미로를 돌아다닌
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UPDATE: 2018년 04월 20일 10시 05분
