서민들이 아파트를 마련하기 위해서는 21년이 넘게 걸리는 것으로 조사됐다. 소득을 전혀 사용하지 않고 숨만 쉬었을 경우에 말이다. 지난 7일 국토교통부와 한국감정원, 통계청이 김상훈 자유한국당 의원에게 제출한 자료에 따르면 연소득 하위 20%의 전국 아파트 평균가격 PIR은 21.1로 조사됐다. PIR은 가구소득을 모두 주택을 매입에 투입할 경우 걸리는 시간을 뜻한다. 서울의 경우 상황은 더 심각했다. 연소득 하위 20%가 서울 아파트를 평균 가격대로 매입하기 위한 PIR 값은 48.7로 나왔다. 48년 7개월 동안 소득을 쓰지 않고 전부 모아야만 집 구매가 가능하다는 것이다. PIR 수치는 현 정권이 들어선 이후 약 3년 동안 15.6이 더 늘어난 결과다. 바꿔 말하면 연소득 하위 20%가 소득을 전부 내 집 마련에 투입하고, 서울에서 주택을 구입하려면 3년 전보다 15년 6개월이 더 걸린다는 뜻이다. 실제로 집값 상승세는 지속되고 있다는 결과도 나왔다. 윤관석 더불어민주당 의원실에 따르면 시내 정비사업장 분양가격은 4년 전에 비해 50% 이상 오른 것으로 나타났다. 정부가 정비사업을 집값 상승의 주범으로 집중 규제했는데도 불구하고 여전히 오름세를 보이고…
주택공급 위축이 우려됐던 것일까. 정부가 민간택지 분양가상한제에 대한 보완책을 내놨다. 사실상 분양가상한제가 시행될 경우 부동산시장 침체 우려로 규제 강도를 다소 완화했다는 게 업계의 시각이다. 정부는 지난 1일 분양가상한제 적용 기준을 완화하는 취지의 ‘최근 부동산시장 점검결과 및 대응방안’을 내놨다. 방안에 따르면 정비사업장에서 관리처분인가를 받거나, 신청한 곳들의 경우 시행령 개정 후 6개월 내로 입자주자 모집 공고를 내면 분양가상한제 적용을 제외하기로 했다. 분양가상한제 적용 지역은 기존 투기과열지구 지정 방식이 아니라 ‘동 단위’로 핀셋 지정하겠다고 밝혔다. 정부는 분양가상한제를 도입해야 한다는 점에는 변화가 없지만, 기존 정비사업이 추진 중인 토지등소유자들의 불편을 고려해 보완 방안을 마련했다는 설명이다. 6개월 내에 분양이 이뤄져야하기 때문에 정비사업이 지연된 곳들이 속도를 낼 수 있다는 기대감도 내비쳤다. 분양가상한제 적용지역과 시기는 이달 말 시행령 개정 이후 관계부처 협의를 거쳐 결정하겠다는 계획이다. 이처럼 분양가상한제로 시장이 위축되지 않을 것이라던 정부 방침은 불과 2개월 만에 바뀌었다. 실제로 정부는 지난 8월 분양가상한제를 도입할…
정부의 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 입법예고 기간이 종료됐다. 정부는 법제처 및 규제개혁위원회 심사와 국무회의 의결을 거쳐 시행령을 개정하는 등 10월 초까지 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다는 방침이다. 분양가상한제는 과거 정권에서 세 차례나 시행된 제도다. 일례로 2007년 참여정부는 분양가상한제를 민간 부문으로 전면 확대해 시행에 나섰다. 이후 주택공급량은 급격하게 감소했다. 강남권 정비사업 진행이 지지부진해졌고, 제도 시행 약 3년 만에 민간아파트 공급은 13만채 이상 줄었다. 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 국토교통부 홈페이지에는 이러한 부작용이 우려된 듯, 입법예고 기간 중 수천 건에 달하는 분양가상한제 시행 반대 의견이 달렸다. 그런데도 정부는 분양가상한제를 강행하겠다는 입장이다. 정부는 신규 아파트를 인근 시세 대비 저렴하게 공급할 경우 주변 집값을 낮출 수 있다고 주장한다. 하지만 분양가상한제가 시행되기 전인데도 이미 시장은 혼란스럽다. 정부 의도와 다르게 흘러가고 있다. 오히려 청약 경쟁과 주택 매수심리만 부추기고 있다. 주택공급이 부족한 서울의 경우 신축 아파트 청약은 심한 과열 현상을 빚고 있다. 실제로 최
서울 사대문 내 정비구역이 잇따라 해제되면서 발생한 주민들의 피해는 무분별한 직권해제에 초점을 두고 편파행정을 펼쳐온 지자체 책임이라는 점이 분명해졌다. 서울시의회 도시계획관리위원회가 도시 및 주거환경정비조례에서 역사·문화적 가치 보전을 이유로 한 정비구역 해제 사유를 삭제할 전망이다. 시 도계위는 대법원의 종로구 사직2구역 정비구역 해제고시 무효 판결에 따라 조례 정비에 나선 것이다. 사직2구역은 지난 2012년 9월 종로구청으로부터 사업시행인가를 받아 이듬해 10월 설계변경을 골자로 한 사업시행변경인가를 신청했다. 하지만 시의 역사·보존 및 도시재생에 중점을 둔 부당 행정으로 60일 내에 받아야 할 사업시행변경인가가 3년 넘게 보류됐다. 종로구는 2017년 3월 사업시행변경인가 신청서를 반려 처분하고, 역사·문화 보전을 이유로 사직2구역을 직권해제 시켰다. 이후 조합은 소송을 제기했고, 지난 4월 대법원으로부터 시의 직권해제가 부당하다는 판결을 받았다. 법원 판결 내용의 핵심은 시 조례가 도시정비법에서 정한 위임 범위와 한계를 벗어났다는 점이다. 시가 역사·문화 보존을 이유로 정비구역 직권해제가 가능하도록 정한 조례 규정이 상위법인 도시정비법 위임 규정에
최근 정부의 민간택지에 대한 분양가상한제 도입 방침에 정비업계가 혼란스럽다. 언론에서는 연일 ‘관리처분인가를 받은 단지까지 적용하는 것은 과도한 조치’, ‘정비사업 중단 우려’, ‘로또분양으로 최초 분양자 과도한 시세차익’ 등의 타이틀로 기사가 쏟아져 나온다. 그런데 정부는 언론보도 내용에 대한 반박 보도자료를 내고 부작용 발생 우려를 일축했다. 우선 분양가상한제 시행시 정비사업이 중단될 우려가 높다는 점에 대해 사업 자체를 취소하거나 물량이 줄어들 가능성은 낮다고 내다봤다. 또 법리 검토 결과 관리처분인가를 받은 곳들도 분양승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 게 아니라는 입장이다. 따라서 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아니고, 조합원 기대이익보다 공익이 크다는 이유로 적용 대상이라는 점을 못 박았다. 이중 정비사업이 중단될 가능성이 낮다는 의견에는 설득력이 있어 보인다. 정비사업 막바지 단계에서 상한제 적용을 피해 사업을 잠정 중단시키기는 사실상 어렵다. 대출 규제가 강화된 상황에서 임시 대체 거주지를 마련하기가 불가능하다는 등의 이유에서다. 하지만 분양가상한제 적용으로 조합원이 감수할 수
정부의 분양가상한제 시행 방침에 리모델링 업계도 비상이 걸렸다. 국토교통부가 재개발·재건축 등 정비사업 외에 증축형 리모델링도 분양가상한제 적용 방침을 밝혔기 때문이다. 업계에서는 정부가 정책을 역행하고 있다는 지적이 나온다. 리모델링은 기존 자원을 재활용한다는 측면에서 정부 국책사업의 일환인 도시재생과도 일맥상통한다. 서울시 등 주요 대도시 지자체들도 리모델링 기본계획을 수립하고, 시범사업을 시행하는 등 사업 활성화를 도모하고 있는 상황이다. 지난 2014년에는 최대 3개 층까지 수직증축도 허용됐다. 증축형 리모델링을 통해 늘어나는 가구수를 일반분양할 경우 조합원들의 분담금이 절감되는 등 사업 활성화를 도모할 수 있다는 게 정부의 판단이었다. 그런데 현 시점에서는 30가구 이상 증가하는 곳에 분양가상한제를 적용하겠다고 한다. 이러한 정부 방침은 정비사업과 리모델링을 ‘사업성’보다 ‘주거환경개선’에 중점을 둬야 한다는 측면에서 비롯됐다는 해석이 나온다. 하지만 리모델링까지 투기 요인으로 확대 해석하고 분양가상한제를 적용하는 것은 과도하다는 게 업계의 중론이다. 리모델링은 오래된 아파트를 ‘수선’하는 측면에서 주거환경개선에 가깝고, 투기와는 거리가 멀다는 것이
정부가 이르면 10월부터 민간택지에도 분양가상한제 적용을 강행하면서 서울지역을 중심으로 재개발·재건축 조합원들의 반발이 거세지고 있다. 이미 관리처분인가를 받은 정비사업장들도 분양가상한제 적용 대상에 포함될 여지가 높아지면서 재산권 침해 논란이 일고 있다. 정부는 지난 13일 민간택지 분양가상한제 시행 방안을 담은 ‘주택법 시행령 개정안’ 입법예고에 나섰다. 핵심 내용은 정비사업 분양가상한제 적용 시점을 종전 관리처분인가 신청이 아닌 최초 입주자 모집공고 신청 단계로 변경했다는 점이다. 이를 두고 ‘재산권 침해’ 및 ‘소급적용’에 대한 위헌 논란이 불거지고 있다. 정비사업에서 관리처분인가는 이미 개발이익과 분담금 등이 확정되는 단계로 재개발·재건축의 꽃으로도 불린다. 이 단계까지 소급적용 하겠다는 것은 기존 진행해왔던 과정을 모두 뒤엎고, 새 판을 짜라는 것과 마찬가지다. 하지만 수년 동안 사업을 진행하면서 투입된 비용을 외면한 채 다시 사업을 추진하는 것은 사실상 불가능하다. 즉, 막대한 추가 분담금을 조합원들이 짊어지거나 정권 교체로 분양가상한제가 폐지될 때까지 사업을 잠정 중단시킬 수밖에 없는 셈이다. 정비사업을 잠정 중단할 경우 그동안 투입했던 사업비
서울시민이 박원순 시장의 도시재생 고집에 안전을 위협받고 있다. 서울시의 편파행정으로 6년째 도시환경정비사업이 중단돼오고 있는 사직2구역에서 결국 노후주택 붕괴사고가 발생했다. 지난 11일 서울 종로구 사직2구역 내 노후주택 1곳은 지반침하로 인해 지붕을 지탱하고 있던 나무기둥과 구조물들이 무너져 내렸다. 당시 집 주인이 잠시 외출하지 않았더라면 더 끔찍한 사고로 이어질 수 있었던 상황이었다. 더욱이 해당 노후주택은 약 1년 전 집주인이 보수공사를 진행했지만, 지반침하와 폭우를 견디지 못해 맥없이 주저앉고 말았다. 사직2구역은 시가 역사·문화 보존을 이유로 직권해제 시키고, 도시재생을 강요해왔던 곳이다. 그렇다면 도시재생을 추진할 경우 붕괴 위험을 피할 수 있을까. 제도 시행의 근거가 되는 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에서는 도시의 경제적·사회적·문화적 활력 회복을 위해 공공의 역할과 지원 강화를 강조하고 있다. 법에서조차 생활의 가장 기본이 되는 요소인 주거환경 개선에 대한 내용을 뚜렷하게 정의해 두지 않았다. 지금까지 시가 시행한 도시재생은 노래, 율동, 영화, 건축가의 기념품 홍보에만 치중하고 있다. 주거환경 개선이 골자가 아니다. 주거환경이…
서울시가 1대1 재건축에도 임대주택 건립을 강요하는 등 민간사업에 대한 재산권 침해가 도를 지나치고 있다. 재건축시 임대주택을 포함시켜 용적률 인센티브를 적용 받을지는 주민들의 선택사항이다. 하지만 시의 강요로 인해 1대1 재건축사업장들의 사업성 하락이 불가피해 보인다. 용산구 왕궁아파트가 대표적인 사례다. 당초 왕궁아파트는 1대1 재건축을 통해 용적률 약 200%를 적용한 최고 35층 높이의 아파트 4개동 250가구를 건립할 계획이었다. 1대1 재건축은 쉽게 말해 조합원이 새 아파트에 그대로 입주하는 것을 말한다. 일반분양분이 없어 사업성 상향에 대한 기대감도 없다. 이곳은 지난 2013년 박원순 시장의 한강변 관리방안에 따라 최대 35층 높이의 아파트 건립이 가능하다. 대지면적도 1만7,000여㎡로 소규모 단지에 해당되기 때문에 임대주택 건립에 따른 용적률 인센티브 적용도 의미가 없다. 왕궁아파트가 1대1 재건축을 선택한 이유다. 그런데도 시는 올해 초 도시계획위원회 소위원회에서 임대주택 건립 계획이 포함된 정비계획을 세워 다시 제출하라고 권고했다. 시가 1대1 재건축에 임대주택 건립을 권고한 것은 이번이 처음이다. 조합은 어쩔 수 없이 시 권고를 받아들
법원이 서울시의 성북구 성북3구역 직권해제 행정에 제동을 걸었다. 주민요청에 따른 직권해제는 당초 사업을 고의적으로 지연시킨 지자체에 원인이 있다는 게 법원 판결의 핵심 내용이다. 이번 판결은 법원이 행정청의 재개발사업 지연에 대한 고의성을 지적했다는 점에서 의미가 크다. 박원순 서울시장이 재개발사업 출구전략을 ‘주민 뜻대로’가 아닌 ‘시장 뜻대로’ 자행해왔다는 점을 그대로 증명하고 있는 셈이다. 성북3구역은 지난 2008년 정비구역으로 지정된 후 이듬해 조합설립인가를 거쳐 2011년 5월 사업시행인가까지 받았다. 이후 2013년 1월 성북구청이 재개발에 반대하는 일부 지역을 제척해 정비계획에 반영하라고 요청했다. 조합은 구청의 요구를 받아들였다. 이 때부터 사실상 사업은 중단됐다. 시와 성북구는 합당한 이유 없이 조합이 신청한 정비구역 변경 및 사업시행변경인가를 미뤘다. 그러면서 재개발은 장기간 방치돼왔고 성공적인 사업 완료를 향한 주민들의 꿈도 서서히 무너졌다. 당시 시는 조례 개정을 통해 주민요청 직권해제 제도를 도입했다. 2016년 3월 도입된 이 제도는 정비구역 내 토지등소유자 1/3이상이 해제를 요청하는 경우 의견조사를 통해 시장이 직권으로 구역을
정부가 민간택지에 대한 분양가상한제 시행에 본격 돌입할 전망이다. 현재 국토교통부는 민간택지에 분양가상한제를 적용할 수 있도록 주택법 시행령 개정안을 준비 중이며, 이르면 이달 중 입법예고에 들어갈 예정이다. 정부로서는 부동산시장 과열을 막기 위해 대출 등 규제에도 불구하고, 집값이 상승 조짐을 보이자 마지막 수단인 분양가상한제 카드까지 꺼내든 셈이다. 하지만 민간 아파트로까지 분양가상한제를 확대하겠다는 것은 자칫 독이 든 성배가 될 수 있다는 지적이 나온다. 분양가상한제 시행으로 당장 집값 상승을 억제시킬 수 있다는 기대효과를 볼 수 있지만, 장기적으로는 주택공급이 줄어들 수 있다는 의미다. 수요가 높은 강남권 재건축사업장을 중심으로 정부의 분양가 통제를 피하기 위해 사업을 연기하거나 중단시키는 사례가 발생할 가능성이 높다. 이 경우 장기적으로는 서울 주택공급이 대폭 감소하면서 집값 상승을 불러일으킬 수 있다는 것이다. 분양가상한제는 ‘로또 아파트’를 양산하는 부작용으로 이어질 가능성도 높다. 당첨된 사람만 이득을 보는 기형적인 구조를 만드는 것이다. 신축 아파트에 대한 분양가를 통제한다 치더라도, 시간이 지나면 인근 아파트에 형성된 시세만큼 가격이 오를…
성수지구 내 층수 하향조정 가능성이 제기되면서 해당 사업장 주민들 사이에서는 재개발사업이 지체될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 시는 지난달 17일 성수1지구에 대한 건축심의를 반려시켰다. 지난 2017년 11월에도 성수4지구에 대한 건축심의를 보류시켰다. 각 지구의 건축심의가 반려된 이유는 당초 수립된 정비기반 시설 설치 계획이 지구별로 연계돼있기 때문에 전면 재조정에 나서야 한다는 게 골자다. 그래서 시는 지난 4일부터 T/F팀을 구성해 기반시설 설치 계획 재조정을 논의 중이다. 그런데 우려스러운 부분은 층수하향 조정이 논의될 여지가 있다는 점이다. 주민들은 T/F팀 구성원으로부터 층수하향 조정 여부가 논의될 수도 있다는 내용을 전해들은 것으로 알려졌다. 전체 지구 내 기반시설 설치 계획이 전면 재조정 될 경우 사업기간이 지체될 가능성도 높은데, 시내 재개발구역 중 유일한 50층 건립에 대한 장점이 사라질 수도 있다는 것이다. 당초 성수지구는 2009년 오세훈 전 서울시장의 한강르네상스에 의해 성수전략정비구역으로 지정됐다. 2년 뒤 최대 50층 건립이 가능한 정비계획이 결정·고시됐다. 2014년 시가 일반주거지역의 최고 높이를 35층으로 규제하는 ‘203
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