정부의 부동산 관련 규제 정책이 과거 주택공급 등에 대한 취지로 도입·시행되고 있는 제도들을 무색하게 만들고 있다. 일례로 양질의 임대주택 공급, 노후생활 여건 보장 등 두 마리 토끼를 잡겠다던 1+1 재건축이 빛 좋은 개살구로 전락할 수 있다는 우려다. 정부는 ‘부동산 안정화’에 초점을 맞춰 투기세력을 잡겠다는 취지로 ‘규제 종합세트’라고 불리는 8·2 부동산 대책을 내놨다. 그러면서 천정부지로 치솟은 부동산 가격 잡기에 나섰다. 하지만 정부의 의도와 달리 부동산 가격은 오히려 상승했고 8·27 및 9·13 부동산 대책을 통해 더 강력한 규제를 실시했다. 그러면서 1+1 재건축이 직격탄을 맞았다. 입주권을 소유한 사람이 유주택자로 분류됐고, 1+1 조합원 역시 다주택자로 인정되면서 대출이 규제됐다. 여기에 보유세 등 세제부문은 더 강화됐다. 과거 주택공급 확대와 임대주택 공급, 노후생활여건 보장 등을 기대하면서 등장했던 정책이 발목을 잡힌 것이다. 1＋1 재건축은 2013년 4·1 부동산 대책에서 허용됐다. 소형주택 공급 확대를 위해 중대형아파트 1채를 보유하고 있는 조합원이 재건축 때 전용면적 범위 내에서 새 아파트 2채를 받을 수 있도록 만든 제도다.…
서울시가 정부와 시내 그린벨트 해제를 극구 반대하면서 상업지역에 대한 주거비율을 높이는 방안을 내놨다. 부족한 주택공급 문제를 해결하기 위해 박원순 서울시장이 고심 끝에 내린 결론이다. 이러한 박 시장의 고심은 이미 예견됐다. 재개발·재건축 등 정비사업 규제 강화로 주택공급을 옥죄어왔고, 이는 자승자박으로 이어졌다. 주택 수요는 높지만 정비사업 규제 강화 이후 주택공급 부족 사태가 불거졌다. 이제 와서 정비사업 규제를 완화하자니, 그동안 시행해왔던 출구전략, 층수제한 등 정비사업 규제책이 명분을 잃을 수도 있을 것이다. 결국 서울시 스스로 제 줄로 제 몸을 옭아 묶어 괴로움을 당하고 있는 셈이다. 그러면서 내놓은 정책이 도심 상업지역에 대해 주거비율을 높이겠다는 정부정책을 활용하겠다는 것이다. 시는 도시계획 관련 조례를 개정해 상업지역 주거부문 용적률을 400%에서 600%로 상향시킬 계획이다. 준주거지역 용적률도 법정 상한인 500%까지 허용한다. 한마디로 준주거·상업지역 용적률 완화를 통해 서울 도심을 고밀도로 개발하면서 넘쳐나는 주택수요를 충족시키겠다는 게 골자다. 하지만 도심 내 재개발·재건축에 대한 규제가 여전한 상황에서 주택 공급을 확 늘리기엔 미
정부가 또 부동산 대책을 내놨다. 투기지역 확대를 골자로 한 8·27 대책에도 집값이 꺾이지 않았기 때문이다. 그래서 당·정·청은 서로 머리를 맞댔다. 다주택자들에 대한 투기수요를 철저히 차단하고, 실수요자 보호에 중점을 두겠다는 게 핵심이다. 정부 대책은 보유세를 강화해 투기수요를 억제하고 매물을 활성화해서 집값을 안정시키겠다는 것이다. 하지만 종부세 인상과 같은 세제만을 통한 부동산 대책은 한계가 있다. 정부는 이번 부동산 대책의 후속 조치로 수도권에 30곳 공공공택지를 조성해 30만 가구를 공급하겠다는 계획만 밝힌 상황이다. 집값을 잡으면서 부작용도 줄이려면 규제 일변도의 정책 기조가 지속 가능한 근본대책에 초점을 맞춰야 한다. 그것은 ‘수요가 있는 곳에는 공급이 필요하다’는 정공법이다. 이러한 측면에서 주택공급을 늘리겠다는 정부 방침은 대환영이다. 하지만 가장 심각한 문제가 무엇인지 착각하고 있다. 수요가 가장 높은 지역은 서울 구도심이다. 언론에서도 연일 치솟는 서울 집값을 조명하면서 대책마련을 주문해왔다. 하지만 구도심은 그대로 방치한 채 외곽에 집을 짓겠다고 한다. 사실 구도심의 부족한 주택공급 문제 해결을 위한 방안은 재개발·재건축 외에는 마땅
서울지역 집값이 연일 치솟으면서 정부가 주택공급 확대를 추진하기 시작했다. 정부는 당초 주택공급은 충분하다던 입장이었지만, 주택부족을 지적하는 통계 분석 자료 및 기사가 쏟아져 나오자 입장을 선회하고 문제의 심각성을 받아들였다. 서울 주택공급 숙제는 수도권 그린벨트 해제를 통한 개발로 풀어나갈 모양새다. 하지만 이마저도 중앙정부와 서울시의 입장이 엇갈리고 있다. 정부는 서울지역 일부 그린벨트 해제를 시에 요청했지만, 박원순 시장이 반대하는 상황이다. 그렇다면 박 시장에게 다른 대안이라도 있는 것일까. 안타깝지만 박 시장도 서울 주택공급 부족 문제에 대해 속 시원한 해결책을 내놓지 못하고 있다. 사실 서울지역 주택공급 부족 문제는 지난 2012년 박 시장 취임 이후 예견된 일이라고 해도 과언이 아니다. 취임 이후 뉴타운·재개발 해제에 몰두한 결과다. 박 시장은 출구전략을 통해 뉴타운·재개발을 통한 주택공급을 막았다. 지난 2002년부터 서울시내 재개발·재건축 정비구역으로 지정된 곳은 모두 683곳이다. 그런데 2012년부터 시의 본격적인 출구전략으로 지난해 말까지 절반이 넘는 365곳이 구역에서 해제됐다. 상당수 구역이 해제되면서 정비구역으로 유지된 곳과의 명
청와대와 정당, 주무부처의 엇갈린 부동산 정책으로 국민들이 지쳐가고 있다. 시장에서는 당·정·청이 치솟는 집값을 잡겠다고 다양한 대책들을 내놓고 있지만 ‘동상이몽’을 꾸고 있다는 볼멘소리가 나올 정도다. 최근 장하성 청와대 정책실장은 부동산 가격이 안정되려면 보유세를 높이고, 양도세를 낮춰야 한다고 밝혔다. 김현미 국토교통부 장관은 오로지 수요 억제책을 통한 서울 집값 잡기에 집중하고 있는 모양새다. 김 장관의 임대사업자에 대한 세제혜택을 줄이겠다는 발언은 시장에 큰 논란이 됐다. 임대주택 공급 확대를 위해 세제혜택을 주겠다더니, 1년도 되지 않아 수정 방침을 밝힌 것이다. 반면, 이해찬 더불어민주당 대표는 주택공급을 늘려야 한다고 주장했다. 수요 억제 일변도에서 벗어나 주택공급이 확대된다면 시장이 안정될 것이라는 판단에서다. 하지만 당초 국토부는 주택공급이 충분하게 이뤄질 것으로 내다봤다. 그런데 시장 반응은 예상과 달리 민·관 온도차가 크다. 주택공급 부족 문제가 심각하다는 여론이 조성되고 있다. 국토부는 향후 연간 서울의 경우 7만2,000가구가 공급되고, 수요는 5만5,000가구로 집계했다. 이 같은 국토부의 추측은 잘못됐다. 사실상 예측했던 수요의…
박원순 서울 시장이 지난달 26일 여의도·용산 개발을 전면 보류하겠다고 밝혔다. 개발 계획을 대대적으로 발표한 지 한 달도 채 지나지 않아 보류시켰다. 강북 옥탑방 살이를 마치면서 한 달 만에 강남·북 균형 발전 계획을 내놓은 것과 비슷한 맥락이다. 박 시장은 수십조원에 달하는 강남·북 균형 발전 계획을 한 달 만에 내놓으면서 전시행정 논란에 휩싸였다. 이번 여의도·용산 개발계획 발표와 보류도 마찬가지다. 개발 계획 발표 당시 국토교통부는 시장 과열을 우려하면서 제동을 걸었다. 하지만 박 시장은 ‘개발 계획은 시장 권한’이라며 뜻을 굽히지 않았다. 대규모 개발은 부동산시장에 기름을 부었다. 여의도와 용산 일대 집값이 한 채당 1억원 정도 올랐을 정도다. 강·남북 균형발전 발표를 통해 경전철 건설 계획까지 밝히면서 결과적으로 서울 집값은 강·남북을 가리지 않고 급등했다. 결국 박 시장은 집값이 과열 양상을 보이는 현실의 한계에 부딪치면서 개발 계획을 보류했다. 시장에서는 박 시장이 문재인 정부 들어 겨우 안정화되고 있는 부동산 가격에 기름을 붓고 뒤늦게 처리하려는 모양새가 됐다는 말이 나올 정도다. 김현미 국토교통부 장관은 국회 국토교통위원회 업무보고에서 “8
박원순 서울시장이 지난 19일 서울 강북구 삼양동 옥탑방 살이를 마치고 관사로 돌아갔다. 역대 최고 폭염이 발생한 한여름에 이뤄진 약 한 달간의 옥탑방 생활이었다. 박 시장은 가난의 상징인 옥탑방에서 한 달 동안 살면서 서민의 아픔을 이해한다고 했다. 옥탑방 살이를 통해 얻은 지혜를 정책에 반영하겠다고 했다. 이를 두고 옥탑방에서의 한 달간 서민생활 체험으로 정책을 내놓기는 무리라는 비판도 꾸준히 제기됐다. 그런데 박 시장은 옥탑방 살이를 마치자마자 컴퓨터처럼 정책을 뚝딱 내놨다. 관사 복귀와 동시에 강북권 우선 지원 정책인 ‘균형회복을 위한 불균형 전략’을 발표했다. 균형회복 전략은 2022년 이전에 비강남권 도시철도 사업을 조기 착공하고 빈집 1,000가구를 매입해 청년·신혼부부 주택으로 활용하는 방안이 포함됐다. 박 시장의 계획이 차질 없이 진행된다면 3선 임기 내인 2022년까지 면목선과 우이신설선 연장선, 목동선 난곡선이 착공에 들어가게 된다. 구릉지가 많은 강북지역의 지형적 특성을 고려해 경사형 모노레일과 곤돌라도 설치한다. 이처럼 박시장이 구상한 정책은 주거복지, 교통인프라 등 상당히 많은 분야를 포괄적으로 다루고 있다. 각 분야에만 수조원이 투
정부는 올해 초 강력한 재건축 규제를 시행했다. 집값 상승의 주범이 재건축이라고 판단했기 때문이다. 제도가 시행되면서 재건축 초과이익환수제 산정 방식 등에 따라 부작용만 낳을 것이란 우려가 번졌다. 빈대 잡으려고 초가삼간 태운다는 말이 나돌 정도로 민심은 시커멓게 얼룩졌다. 6·13 지방선거에서도 재건축 초과이익환수제는 각 지자체 수장 후보자들의 정책 개선을 위한 주요 공약으로 자리 잡았다. 지방선거가 종료되고 나서 가장 먼저 민심 요구를 반영한 곳은 서초구청이다. 조은희 구청장은 취임 이후 첫 정책 행보로 국토교통부에 초과이익환수제에 대한 개선을 요구하고 나섰다. 조 구청장은 관내에 재건축을 추진하는 아파트단지가 많은 만큼 당면한 현안 역시 재건축이라고 판단한 것이다. 그러면서 국토부에 정부의 재건축 초과이익환수제에 대한 손질이 필요하다며 이의를 제기했다. 현행 산정방식은 객관성과 형평성에 문제가 있기 때문에 조합과 조합원, 구청간의 소송이 발생할 수 있다는 등의 우려에서다. 서초구는 지난달 25일 변호사와 회계사, 감정평가사, 정비사업전문관리업자 등으로 꾸려진 자문단의 심층 연구를 통해 새로운 산정기준을 국토부에 건의했다. 일례로 종료시점의 주택가액을 산
박원순 서울시장의 옥탑방 현장 시장실을 두고 전시행정 논란이 불거지고 있다. 박 시장은 강북권 주민들의 불편을 몸소 체험하고 민원인들의 목소리에 귀를 기울이겠다는 취지로 옥탑방에 현장 시장실을 만들었다. 하지만 오히려 주민들의 민원에 소극적으로 대처해온 것 아니냐는 비판이 일고 있다. 그동안 시는 유독 강북권 직권해제 대상 재개발사업장 주민들의 민원 처리에 소극적으로 임해왔다. 실제로 주민들의 반대에도 불구하고 종로구 사직2구역, 옥인1구역 등 4대문 일대 정비사업장들을 대거 직권해제 시켰다. 역사·문화적 보존 가치가 높다는 게 이유다. 이에 해당 조합들은 반발하면서 행정소송을 제기했고, 법원도 시 직권해제 행정 절차에 제동을 걸었다. 법원은 시가 조례를 근거로 역사·문화 보존을 위해 직권해제에 나선 점은 상위법인 도시 및 주거환경정비법상 위임 범위와 한계를 벗어났다고 판결했다. 그런데도 시는 법원 판결과 주민들의 반대 민원에도 아랑곳하지 않고 직권해제 행정 절차를 밀어 붙이고 있다. 직권해제 대상구역 한 사업장에서는 금전적 지원을 약속하면서 주거환경정비사업으로의 전환을 골자로 주민들 회유에 나서는 등 치적 쌓기에만 집중하고 있다는 말이 나올 정도다. 이러한
서울시가 ‘서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례’ 제정조례안을 다시 제출한다. 이미 지난 9대 서울시의회에서 폐기된 조례안임에도 사실상 복사본을 재발의하는 것이다. 지난 회기에서 조례안이 폐기된 가장 큰 이유는 바로 법령 취지와는 달리 규제 일변도로 조례를 제정했기 때문이다. 박원순 시장이 마련한 조례안에는 말 그대로 빈집과 소규모주택 정비사업을 활성화하기 위해 조례를 제정했다고 적시하고 있다. 하지만 시의 조례안은 제정 취지와는 반대로 시의회의 표현대로 ‘규제 일변도’로 작성됐다. 가로주택정비사업 등에 대한 법적 허용층수는 15층으로 정해놨지만, 7층으로 한정했다. 임대주택도 20% 이상인 법령 규정에 30%로 상향 조정했다. 또 법에서 정하고 있는 지원책은 조례에 반영되지 않았다. 규제는 강화하고, 지원책은 없는 ‘활성화 조례’인 셈이다. 가로주택정비사업과 소규모 정비사업은 문재인 정부가 추진하고 있는 도시재생 뉴딜사업의 일환이기도 하다. 정부 정책의 일부분과 마찬가지라는 것이다. 따라서 여당 소속의 광역자치단체장인 박 시장이 도시재생 뉴딜사업을 반대하는 모양새로 비춰지고 있는 것이 현실이다. 특히 도시재생사업은 서울시에서도 적극적으로 추진하고
서울 영등포구 여의도 일대 개발 방식이 업계의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 박원순 서울시장이 여의도를 ‘신도시급’으로 통합 개발한다는 언급이 있었기 때문이다. 이에 따라 재건축을 추진해 온 각 단지들은 사실상 사업을 중단해야 하는 처지에 놓였다. 사실 여의도를 통째로 개발한다는 구상은 이번이 처음은 아니다. 이미 오세훈 전 서울시장 은 ‘한강 르네상스 프로젝트’의 일환으로 용산과 여의도를 통합 개발하는 방식을 추진한 바 있다. 당시 여의도지구에 용적률과 층수 등을 완화하는 대신 40% 수준의 기부채납을 요구하는 계획을 내놨다. 이에 주민들은 과도한 기부채납에 반대하며 여의도 개발계획에 반대하면서 결국 무산됐다. 이번 박 시장의 발언은 과거 한강 르네상스 프로젝트를 떠올리게 한다. 층수 완화 가능성을 내비치면서 기부채납을 통해 공원을 늘리고, 업무·주거 복합타운을 건설하겠다는 것이다. 이미 현장에서는 박 시장의 기부채납 방식에 대해 거부감을 느끼고 있는 상황이다. 재건축 사업이 늦어지는 것도 불만이다. 실제로 여의도 일대 재건축 단지들은 정비계획 수립단계에서 줄줄이 퇴짜를 맞았다. 서울 도시계획위원회에 상정됐지만 ‘여의도 일대 종합적 재구조화 방안’이 마련되지 않
재건축·재개발 등 정비사업이나 대규모 택지를 개발하는 개발사업에는 기반시설에 대한 원인자부담 원칙이 적용된다. 원인자부담이란 말 그대로 원인을 제공한 사람이 비용을 부담해야 한다는 의미다. 정비사업으로 인해 구역 내 세대수가 늘어나는 만큼 기반시설을 추가 설치하거나, 설치비용을 내야 한다는 뜻으로 해석된다. 또 개발이익을 공공이 일부 제공함으로써 공익성을 높이는 역할도 한다. 문제는 비용부담의 기준과 규모다. 그동안 기반시설에 대한 원인자 부담을 이유로 공공이 과도한 요구를 하는 경우가 적지 않았다. 인·허가권을 가진 공공의 요구는 사실상 정비사업에서는 절대적이라고 볼 수 있다. 행정청의 요구를 수용하지 않을 경우 사업 자체가 불가능해지는, 혹은 상당 기간 지연되는 불이익을 감수해야 하기 때문이다. 따라서 일부 조합에서는 일단 행정청의 요구를 받아들인 후 사업이 완료되면 ‘부당이익 반환’의 형태로 소송을 하는 대응 방식을 취하는 것이 현실이다. 법원에서도 실제 부당이익을 반환하라는 판결을 내리는 사례가 적지 않다. 정비사업을 빌미로 기반시설 설치에 대한 의무가 있는 공공의 역할을 조합에 떠넘기는 경우가 많다는 의미다. 국토교통부가 나서서 행정청의 과도한 기반
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