“조합설립동의율 산정 기준일은 인가 신청일일까. 아니면 처분이 내려진 날일까?” 일선 추진주체가 정비사업을 추진하다보면 사업 초기 단계부터 난관에 부딪치는 경우가 자주 발생한다. 재개발·재건축 등 정비사업 특성상 절차가 복잡하고 까다로운데다 이해관계자가 많기 때문이다. 이에 한국주택정비사업조합협회(이하 한주협)는 정비사업에서 발생했던 쟁점들을 설명하는 자리를 마련했다. 이번 강의는 쟁점 판례들에 대한 해설을 통해 사업 지연 및 중단을 사전에 방지하는 데 중점을 뒀다. 한주협은 지난달 28일 박일규 법무법인 조운 대표변호사가 강사로 나선 가운데 서울지방변호사회관 지하1층 대회의실에서 ‘2018년 정비사업 쟁점 판결 10선’을 주제로 제12차 수요강좌를 개최했다. 이날 강의에는 전국에서 120여명의 추진위원회·조합 관계자들이 참석할 정도로 높은 관심을 보였다. 우선 박 변호사는 정비사업 관련 판결들을 세심하게 분석해야 할 필요성이 높다고 강조했다. 법원 판결 숙지를 통해 정비사업과 관련된 다양한 소송을 미연에 방지할 수 있다는 이유에서다. 박 변호사는 “도시정비법은 재개발·재건축 등을 추진하기 위한 절차와 방법을 명시하고 있지만, 법과 규정만으로 사업을 추진하…
찾아가는 교육은 정비사업 전반을 아우르면서 각 단계별 주요 쟁점에 대한 설명을 통해 참석자들의 이해를 도왔다. 우선 김조영 변호사는 정비기본계획 수립 단계에 대한 설명부터 진행했다. 강의는 정비사업 추진을 준비하고 있거나, 정비사업 초기 단계에 해당하는 관계자들을 고려해 초기 단계부터 알기 쉽게 진행되면서 수강생들의 호평을 받았다. 김 변호사는 “정비사업 진행에 있어 가장 먼저 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장이 10년 단위로 도시 및 주거환경정비기본계획을 수립하게 된다”며 “도시계획 측면에서 무질서한 정비사업 진행을 방지하고, 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 개발을 유도해 합리적인 토지이용 및 도시기능의 효율화를 도모하기 위함”이라고 설명했다. 정비구역으로 지정된 곳에서 조합설립추진위원회 승인을 준비하고 있는 곳은 법적 동의율보다 여유 있게 확보해야 한다는 설명도 나왔다. 김 변호사는 “추진위원회 승인을 받기 위한 동의서를 가급적이면 과반수보다 많게 확보한 다음 신청서를 접수해야 한다”며 “향후 위조 등의 사유로 일부 동의서가 무효 될 수 있기 때문이다”고 말했다. 강의에서는 조합설립인가와 관련된 주의점도 부각됐다. 추진위원회…
강의에서는 국토교통부와 한국감정원이 합동점검반을 구성해 시행하는 일선 조합들의 업무 실태점검 주요 사안들에 대한 설명도 진행됐다. 특히 강의는 일선 조합들의 법과 규정에 대한 이해도를 높여 실태조사에 적발되지 않도록 준비해야 한다는 점이 강조됐다. 강의에 따르면 실태점검은 정비사업에 대한 관계기관의 철저한 관리·감독으로 재개발·재건축 투명성 강화에 중점을 두고 있다. 이에 따라 실제 실태점검이 이뤄졌던 사안들을 바탕으로 유의해야 할 점을 설명했다. 일례로 총회의 사전결의를 거치지 않고 자금의 차입 등과 관련한 대의원회 위임이 이뤄지지 않았다는 점은 적발 대상이다. 최소한 총회에서 개략적인 차입 규모와 이자율 등을 명시해 결의를 받은 후 구체적인 사항은 대의원회에 위임해 처리하는 방식으로 진행해야 한다는 것이다. 김학주 부장은 “실태점검에서 부적정 판정을 받은 조합들은 운영에 소홀했거나 관련 규정 숙지 미비에서 비롯됐다”며 “조합 임원은 규정에 맞는 조합운영을 통해 점검에서 적발되지 않도록 유의해야 한다”고 충고했다. 강의에서는 시공자 선정 관련 점검 사례의 경우 이사비, 초과이익환수제 부담금 등을 제공하기로 제안한 점도 점검 대상으로 지목했다. 시공자의 이…
첫 강의는 정비사업 타당성 검증에 대한 설명으로 진행됐다. 한국감정원은 국토교통부의 정비사업 전문 기관으로서 재개발·재건축과 관련된 각종 검증 업무를 수행하고 있다. 검증을 통해 과도한 부담금 발생 등을 방지하면서 원활한 사업을 도모할 수 있다는 게 핵심이다. 강의에 따르면 대표적인 검증 유형은 사업성, 공사비, 관리처분계획으로 나뉜다. 우선 사업성 검증의 경우 정비사업 초기 단계에 토지등소유자에게 분담금 등에 대한 정보를 제공한다. 또 공사비 검증은 시공자가 제시한 적정 공사비를 검증하는 제도다. 무리한 공사비 인상으로 분쟁과 비리 등을 미연에 방지하고자 검증 절차를 진행한다. 처리 절차는 기본사항 확정, 검증 수행계획 수립, 검증대상 확인, 자료수집 및 정리, 추가자료 보완요청, 자료검토, 공사비 결정요인 분석, 검증방법 선정 및 적용, 외부 전문가 자문, 검증결과 확정 및 제출 순이다. 이와 함께 관리처분계획 타당성 검증은 계획수립절차, 권리관계, 사업비, 분담금 등이 주요 검토 대상이다. 검증은 관리처분계획 정비사업비 추정가격이 사업시행계획서보다 10% 이상 증가하는 등의 경우 의무적으로 시행해야 한다. 이규훈 부장은 “관리처분계획은 조합원들의 부담…
한국감정원과 한국주택정비사업조합협회가 지난달 광주에 이어 대구에서 두 번째 ‘찾아가는 정비사업 교육’ 강의를 열었다. 한국감정원과 한주협은 체결한 업무협약에 따라 전국으로 정비사업 교육을 확대하겠다는 방침이다. 교육이 필요한 곳에 직접 찾아가 일선 추진위·조합의 전문성을 높이는 것은 물론, 정비업계의 발전과 투명성 강화를 도모하겠다는 것이다. 한국감정원은 지난달 21일 대구 동구에 위치한 한국감정원 본사 2층 대강당에서 ‘정비사업 발전 및 투명화를 위한 찾아가는 교육’을 실시했다. 강의는 한국감정원과 한주협이 업무협약을 맺은 이후 찾아가는 정비사업 교육 서비스가 진행된 두 번째 사례로서 추진위, 조합 등 정비업계 종사자들의 높은 관심을 받았다. 이날 강의는 이규훈 한국감정원 도시정비지원부장이 ‘정비사업 타당성 검증 사례’를, 김학주 한국감정원 주거복지지원부장이 ‘조합운영 실태점검 시 유의사항’을, 김조영 한주협 정책위원 변호사가 ‘정비사업 추진단계별 주요 쟁점사항’을 주제로 각각 설명했다. 이처럼 강의는 정비사업 핵심 주제를 선별해 진행하면서 지역 내 추진위·조합 등 관계자들의 궁금증을 해소시켰다는 평가다. 더욱이 찾아가는 교육은 지방지역 추진위·조합 관계…
한국감정원이 민·관과 상호 협력체계를 구축하는 등 정비사업 발전을 위한 선도적인 역할을 자처하고 나섰다. 특히 한국주택정비사업조합협회와 업무협약을 체결하고, 찾아가는 정비사업 교육을 시행하는 등 조합원들의 전문성 향상에 앞장서고 있다. 실제로 지난달 광주광역시를 시작으로 이달 대구광역시에서 찾아가는 정비사업 교육을 진행했고, 전국으로 확대하겠다는 방침이다. 또 사업 과정에서 공사비, 분담금 상승 등을 둘러싸고 발생할 수 있는 분쟁 차단에도 힘쓰고 있다. 국토교통부의 정비사업 지원기구로서 일선 정비사업장들의 관리처분계획 타당성 검증 업무를 수행한다. 이를 통해 자칫 사업이 지연되거나 중단될 수 있는 상황을 사전에 방지하는 것이다. 공사비 검증 등의 업무도 진행하면서 조합원들의 과도한 분담금 발생 요인들을 차단한다. 김태훈 한국감정원 도시건축본부장을 만나 정비사업 교육을 시행하게 된 계기와 향후 계획 등에 대해 들어봤다. ▲우선 재개발·재건축을 담당하고 있는 도시건축본부의 역할과 업무에 대해 소개해 달라=한국감정원 도시건축본부는 재개발·재건축 등 정비사업뿐만 아니라 정부의 핵심 정책으로 꼽히는 도시재생도 총괄하고 있다. 주요 업무는 빈집실태조사 및 정비…
비가 온 뒤 땅이 더 굳는다는 말이 있다. 서울 강서구 방화6구역 재건축사업장의 이야기다. 이곳은 조합설립인가가 취소되는 사태를 겪었지만, 최근 사업시행인가를 받는 등 원활한 재건축사업을 추진 중이다. 지난 9월 법원은 방화6구역 조합설립인가 취소 판결을 내렸다. 일부 빌라의 경우 단독주택지와 별개로 공동주택 동의율 충족 기준을 적용해야 한다는 게 법원의 판단이었다. 그러면서 일부 빌라를 단독주택지에서 제외시켰다. 단독주택지 내 동의율 수치는 조합설립인가를 위한 법적 요건인 75%에 미달됐고, 조합설립인가가 취소됐다. 타개책을 마련하기 위한 조합 집행부의 고심은 깊었다. 집행부는 동의서 재사용 특례 조항을 활용했다. 당시 사업을 반대해왔던 일부 주민들도 재건축사업이 노후된 주거환경 개선 및 재산가치 증식의 유일한 방법이라는 걸 깨달았다. 결국 전체 주민 82%의 동의율로 조합설립변경인가를 받았다. 이어 지난 7일에는 사업시행인가까지 받았다. 이천식 방화6구역 조합장을 만나 재건축사업 추진 경과와 향후 방향 등에 대한 이야기를 나눴다. ▲조합설립인가 취소 판결로 사업이 중단 위기에 놓였던 것으로 알고 있다. 힘든 시간을 겪었을 것이라 생각되는데=갑작스러운…
서울 성북구 장위14구역 박용수 재개발조합장의 수심 가득했던 얼굴에 화색이 돌았다. 서울시 출구전략의 일환인 주민의견조사 결과 전체 토지등소유자의 50% 이상이 사업에 찬성한 것이다. 이로써 재개발을 지속해서 추진할 수 있게 됐다. 더욱이 시 주민의견조사 결과 사업 재개가 결정된 사례는 시내에서 처음으로 기록됐다. 그동안 장위14구역은 시의 실태조사, 직권해제, 주민의견조사 제도가 도입된 이후 주민분란이 커지면서 재개발사업이 지체돼왔다. 하지만 이번 주민의견조사가 재개발사업 전화위복의 계기가 됐다. 전체 주민 과반수가 사업에 찬성하면서 조합원들의 재개발 추진 의지를 다시 한 번 확인하게 된 것이다. 박 조합장은 어깨가 무거워진 만큼 그동안 늦어졌던 사업 속도내기에 주력하고, 사업성 향상 방안을 모색하겠다는 방침이다. 박 조합장을 만나 현재까지 사업이 추진돼왔던 경과와 향후 방향 등에 대해 들어봤다. ▲주민의견조사 결과 재개발사업 추진이 확정됐다. 재개발사업을 지속해서 추진할 수 있게 됐는데, 이에 대한 소감부터 말해 달라=막혔던 게 뚫린 기분이다. 그동안 주민의견조사가 시행되지 않도록 2년 넘게 노력했다. 주민의견조사가 시행되면 전체 토지등소유자의 50…
정비사업과 관련된 감정평가의 종류와 평가방법에 대한 설명도 나왔다. 특히 감정평가와 관련된 분쟁 사례나 문제점 등을 다루면서 조합 실무에 대한 이해를 도왔다. 정비사업에서 감정평가는 △정기기반시설 감정평가 △매도청구 감정평가 △관리처분계획 종전자산 감정평가 △관리처분계획 종후자산 감정평가 △법인세 과표산정 현물출자자산 감정평가 △현금청산 감정평가 △보상 감정평가 △국공유지 처분 감정평가 △택지 감정평가 등으로 구분할 수 있다. 감정평가업자를 선정할 때에는 조합설립인가 이후에 조합원 총회에서 선정해야 하는 것이 원칙이다. 다만, 조합설립을 위한 추정분담금 산정을 위한 감정평가는 추진위원회에서도 선정할 수 있다. 김 평가사는 “감정평가는 정비구역 내 물건에 대한 절대적인 가격을 산출하는 작업이 아닌 물건들의 형평성에 맞는 비율을 산정하는 것으로 봐야 한다”며 “감정평가금액을 높이면 비례율이 낮아지고, 감정평가금액을 낮추면 비례율이 높아지기 때문에 조합원들의 권리가액에는 사실상 변화가 없다”고 설명했다. 이어 “감정평가 금액에 따라 세금이나 현금청산금액 등이 달라진다”며 “구역 상황에 맞는 합리적인 평가가 필요하다”고 강조했다. 이혁기 기자 lee@arunews.
강의에서는 국토교통부와 한국감정원이 합동점검반을 구성해 시행하는 일선 조합들의 업무 실태점검 주요 사안들에 대한 설명도 진행됐다. 실태점검 취지는 정비사업에 대한 관계기관의 철저한 관리·감독으로 투명한 재개발·재건축을 도모하자는 게 골자다. 류사무소장의 강의는 조합운영 실태 점검반 구성 및 운영, 조합운영 실태점검 사례, 법률 개정에 따른 추가점검 대상 등에 대한 순으로 이어졌다. 강의에 따르면 총회 사전결의를 거쳐 자금의 차입 등과 관련한 대의원회 위임이 이뤄져야 한다고 강조했다. 최소한 총회에서 개략적인 차입규모와 이자율 등을 명시해 결의를 받은 후 구체적인 사항은 대의원회에 위임해 처리하는 방식으로 진행해야한다는 것이다. 이와 함께 강의에서는 예산편성 및 결산 등 회계분야 점검 사례, 시공자 선정 관련 점검 사례, 조합 계약 점검 사례 등에 대한 적발 및 조치사항에 대한 설명도 진행했다. 류소장은 “과거 실태점검에서 부적정 판정을 받은 대부분의 조합들은 고의로 잘못을 저질렀다기보다 조합 운영에 소홀했거나, 관련 규정에 대한 이해부족에서 비롯됐다”며 “조합장 등 임원은 규정에 맞는 조합운영을 통해 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지해야 한다”고 충고했다.
“조합설립동의율 산정 기준은 인가를 신청할 경우일까. 아니면 처분이 내려진 날일까?” 일선 추진주체가 정비사업을 추진하다보면 사업 초기 단계부터 난관에 부딪치는 경우가 종종 발생한다. 재개발·재건축은 절차가 복잡하고 까다로운데다 이해관계자가 많기 때문이다. 강의는 정비사업을 진행하면서 문제되는 사안들에 대해 법원 판례를 중심으로 한 명쾌한 해설로 추진위·조합은 물론 업계 관계자들의 이해를 도왔다. 강의에 따르면 조합설립동의율 산정 기준일은 조합설립인가 신청 당시를 기준으로 판단해야 한다. 행정청이 처분일을 기준으로 다시 일일이 소유관계를 확인해 정족수를 판단하기는 현실적으로 어렵다는 등의 이유에서다. 박 변호사는 “만약 인가 처분이 내려졌을 경우를 기준으로 동의율을 산정하면 인가 신청 후에도 소유권 변동을 통해 의도적으로 동의율 조작이 가능하다”며 “정비사업 분쟁 차단을 위해서는 조합설립인가 신청일을 기준으로 동의율을 산정해야 한다”고 설명했다. 이와 함께 강의에서는 재건축 매도청구, 임기만료된 조합장의 업무 범위, 토지보상법상 협의 절차, 현금청산대상자들의 조합원 지위 회복이 가능한지 등에 대한 설명이 진행되면서 수강생들의 큰 호응을 얻었다. 이혁기 기자…
첫 강의는 정비사업 관리 시스템에 대한 설명으로 진행됐다. 광주시는 정비사업 관리 시스템 구축을 통해 체계적으로 정비사업장을 관리·지원하겠다는 계획이다. 이미 국토연구원과 시스템 도입을 위한 위·수탁 업무 협약도 체결했다. 강의에 따르면 정비사업 관리 시스템은 3대 추진전략을 중점으로 구축할 예정이다. 3대 추진전략은 합리적인 의사결정 지원, 관련 정보의 원활한 공유, 지역실정에 맞는 정책추진 지원 등이 핵심이다. 이를 통해 토지등소유자가 사업비, 종전자산, 종후자산 등에 대해 손쉽게 확인할 수 있다. 또 관내 사업현황과 사업성을 파악할 수 있고, 민·관 및 민·민간에 의견 공유도 가능하다. 뿐만 아니라 시스템은 제도를 도입하기 전 시장파급효과 시뮬레이션 및 분석에 따라 지역 실정에 맞는 정책추진 지원의 동력으로 작용할 전망이다. 박 연구위원은 “향후 정비사업 관리 시스템이 안착되면 조합원들이 각 구역별 사업계획과 변경 내용을 문자메시지를 통해 전달받을 수 있다”며 “시스템을 통해 제도시행 전 시장파급효과를 분석이 가능하기 때문에 지역 실정에 맞는 맞춤형 정책 추진이 가능하다”고 말했다. 이혁기 기자 lee@arunews.com
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UPDATE: 2018년 12월 10일 14시 18분
